Informujemy, że w związku z wejściem w życie RODO zmodyfikowaliśmy naszą politykę prywatności ×

Odwrócona hipoteka - jak wygląda sytuacja 2,5 roku po wejściu ustawy w życie?

Fot.
Dokładnie 2,5 roku temu weszły w życie przepisy ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Chyba mało kto dziś pamięta, że prace parlamentarne nad projektem, jak się wówczas sądziło ważnej ustawy, trwały kilka lat. Czy z dzisiejszej perspektywy miało to sens?

Konieczność większej ochrony

Zapisy ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym miały stanowić przeciwwagę dla praktykowanej od 2008 roku na podstawie zapisów Kodeksu Cywilnego renty dożywotniej, którą przedsiębiorstwa pod nazwą funduszy hipotecznych oferowały i wciąż oferują właścicielom nieruchomości w zamian za przekazanie im praw własności do mieszkania.

Przed trzema laty panowała opinia, że nowe przepisy mają służyć większej ochronie interesów kredytobiorców w stosunku do praktykowanej renty dożywotniej. A to oznaczało, że działalność funduszy hipotecznych była oceniana jako bardzo ryzykowna dla ich klientów. Dlatego też umowy odwróconego kredytu hipotecznego zostały ustawowo zadedykowane tylko bankom oraz instytucjom kredytowym podlegającym nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), co nie dotyczyło i w dalszym ciągu nie dotyczy funduszy hipotecznych – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości z portalu RynekPierwotny.pl.

Nowe regulacje narzuciły na banki obowiązek informacyjny poprzedzający zawarcie umowy kredytu oraz ograniczyły jego prawo do wypowiedzenia umowy. Z kolei kredytobiorcom dały możliwość odstąpienia od jej zawarcia w ciągu 30 dni od momentu podpisania i przyznały prawo do przedterminowej, wolnej od dodatkowych kosztów spłaty kredytu.

Odwrócona hipoteka kontra renta dożywotnia

Według wprowadzonych pod koniec 2014 roku przepisów, kredytobiorca, inaczej niż w przypadku renty dożywotniej, miał pozostać właścicielem obciążonej nieruchomości do końca życia. Na nim jednak miały spoczywać zapisane w umowie obowiązki oraz koszty związane z utrzymaniem lokalu (ubezpieczenie, czynsz, remonty, podatki), które w przypadku renty reguluje fundusz hipoteczny. Po śmierci beneficjenta własność nieruchomości miała przejść na kredytodawcę, jednak nie wcześniej niż po 12 miesiącach. Ten okres ustawodawca zarezerwował dla spadkobierców na dopełnienie formalności spadkowych oraz ewentualną spłatę kredytu, co pozwoliłoby im zachować prawo własności do przedmiotowej nieruchomości.

W zapisach ustawy przyjęto, że kwota odwróconego kredytu, która będzie mogła zostać wypłacona jednorazowo lub w ustalonych ratach, niekoniecznie dożywotnio i będzie równa wraz z odsetkami wartości rynkowej nieruchomości, ustalonej na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego.

Podstawową różnicą pomiędzy obowiązującą praktyką renty dożywotniej, a wprowadzonym w życie 2,5 roku temu kredytem hipotecznym, jest bezpowrotna utrata własności nieruchomości już w chwili podpisania umowy w pierwszym przypadku, oraz zachowanie jej do końca życia kredytobiorcy w drugim. Poza tym renta z założenia ma być wypłacana beneficjentowi w ratach dożywotnio, natomiast wypłata rat kredytu hipotecznego jednorazowo lub ratalnie, jednak w określonym w umowie czasie.

Czynnikiem, który najbardziej różni oba produkty jest więc brak możliwości jakiegokolwiek rozliczenia wartości nieruchomości ze spadkobiercami w modelu sprzedażowym (renty dożywotniej), nawet w przypadku znacznie krótszego od przyjętego statystycznie życia klienta funduszu hipotecznego, ponieważ jedynym właścicielem nieruchomości od chwili podpisania umowy jest ten ostatni.

Ryzyko zawierania umów o rentę dożywotnią z funduszami hipotecznymi polega na tym, że są to firmy działające bez ustawowej regulacji, nadzoru, czy tym bardziej gwarancji państwa, co w przypadku upadłości takiej spółki mogłoby skutkować szeregiem problemów dla jej klientów – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Oczywiście istnieją stosunkowo proste metody prawne pełnego zabezpieczania interesów swoich klientów przez fundusze hipoteczne, ale stwierdzenie, zwłaszcza przez osoby w wieku emerytalnym, że konkretny fundusz stosuje takie praktyki i jest stuprocentowo wiarygodny, może być dla zainteresowanego seniora zbyt trudnym zadaniem.

Odwrócona hipoteka, czyli melodia przyszłości

Dziś, po dwuipółrocznym okresie działania ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym widać wyraźnie, że kilka lat poświęconych na jej opracowanie i wprowadzenie w życie przez ustawodawcę, to czas przynajmniej tymczasem stracony.

W przypadku każdej istotnej regulacji prawnej dotyczącej sektora bankowego, zazwyczaj cała branża powstrzymuje się od podejmowania jakichkolwiek zdecydowanych inicjatyw, czekając na reakcję swoistego „przewodnika stada”, którym w warunkach rodzimego rynku finansowego jest PKO BP. W efekcie do dziś próżno szukać ofert odwróconej hipoteki na krajowym rynku finansowym.

Początkowo zarządy banków tłumaczyły taką sytuację podwyższonym ryzykiem prowadzenia tego typu biznesu, niewspółmiernie wysokimi kosztami i trudnością tworzenia specjalnych departamentów, czy wreszcie małą przewidywalnością tego typu działalności w krajowych warunkach. Niedawno jednak prezes PKO BP Zbigniew Jagiełło podczas spotkania ze studentami wrocławskiego Uniwersytetu Ekonomicznego wyłożył w zaledwie kilku zdaniach całą prawdę o instytucji odwróconej hipoteki w Polsce.

Zdaniem Jagiełły Polska nie jest przygotowana kulturowo na odwróconą hipotekę. Według prezesa PKO BP „dopiero umiera pierwsze pokolenie, które coś ma. Naturalne jest więc wśród tych osób, by przekazać to swoim spadkobiercom. Dopiero pewnie za jakiś czas następna generacja będzie mogła z tego skorzystać. Łatwiej jest bowiem skorzystać z odwróconej hipoteki, gdy mamy swój dom i dziedziczymy drugi czy trzeci, który nie jest nam potrzebny do życia. W tej chwili jest po prostu tak, że jeżeli rodzic umiera i nie przekazuje swojego mieszkania dzieciom, to jest to kulturowo nieakceptowane.”

Odwrócona hipoteka nie idzie do lamusa

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl tłumaczy, że niezależnie od kontrowersji, wątpliwości czy też wachlarza rozwiązań alternatywnych, instytucja odwróconej hipoteki jest obowiązkowym elementem każdego rozwiniętego rynku nieruchomości. W związku z tym spisywanie jej w Polsce na straty nie jest w żadnym wypadku uzasadnione. Kiedyś okaże się zapewne pożądana, o ile nie niezbędna także w rodzimych warunkach, choć może to potrwać całe lata.


Podobne artykuły