Wynajem, użyczenie i dzierżawa. W jaki sposób najlepiej przyjąć uchodźców do mieszkania?

W wyniku wojny na Ukrainie do Polski przyjechało przeszło 2 miliony uchodźców. Polacy chętnie przyjmują ich pod swój dach lub oferują osobne mieszkania, które dzięki tanim kredytom hipotecznym kupili z przeznaczeniem na wynajem. Pojawiają się jednak pytania, jak najlepiej wynająć mieszkanie Ukraińcom – czy jeśli ma być to bezpłatna forma pomocy, to musi być podpisana umowa najmu lokalu? I jak ustalić termin zakończenia najmu mieszkania oraz warunki jego zwrotu, by nie mieć problemów z pozbyciem się lokatorów? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w niniejszym artykule.

Wynajem mieszkania Ukraińcom. Co trzeba wiedzieć i jak to zrobić?

Umowa najmu wydaje się najbardziej oczywistą formą ustalenia warunków udostępnienia lokalu obcym osobom. Można zatem zdecydować się na taki standardowy wynajem mieszkania Ukraińcom, szczególnie jeśli mamy oddzielną nieruchomość, którą możemy przeznaczyć na pomoc uchodźcom.

Sposób zawierania umowy najmu regulują przepisy Kodeksu cywilnego oraz Ustawy o ochronie praw lokatorów. Może mieć ona formę ustną lub pisemną – ta druga jest bezpieczniejsza, jednak należy zadbać o to, by najemca z Ukrainy otrzymał ją przetłumaczoną na język ukraiński (treść umowy musi być dla niego zrozumiała). W treści umowy powinny znaleźć się co najmniej zapisy określające:

• strony umowy,
• przedmiot najmu (adres i dane mieszkania),
• termin zawarcia i zakończenia umowy,
• wysokość czynszu najmu i termin jego zapłaty,
• zobowiązanie najemcy do używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem,
• zakaz przekazywania przedmiotu umowy do użyczenia lub najmu osobom trzecim,
• warunki rozliczania mediów (np. zużycia wody i energii).

Umowa najmu z Ukraińcem może być zawarta na czas określony (nawet na bardzo krótki czas np. 2-3 miesiące) lub czas nieokreślony – w tym drugim przypadku należy wskazać termin i okoliczności jej wypowiedzenia.

Decydując się na wynajem mieszkania Ukraińcom, należy mieć świadomość, że będą ich chronić przepisy o ochronie lokatorów. Zgodnie z nimi właściciel może zatem przedterminowo wypowiedzieć umowę najmu wyłącznie w określonych przypadkach – gdy najemca używa mieszkania niezgodnie z przeznaczeniem lub zalega z czynszem za co najmniej 3 miesiące.

Okres wypowiedzenia wynosi miesiąc i jeśli lokator nie wyprowadzi się w tym terminie, należy wnieść do sądu pozew o jego eksmisję z lokalu. Taka sprawa może ciągnąć się miesiącami i niekoniecznie zakończyć się sukcesem. Problematyczny może być np. wynajem mieszkania Ukraińcom z dzieckiem lub kobiecie w ciąży. W takim wypadku ich eksmisja będzie bowiem możliwa dopiero po tym, jak gmina znajdzie im zastępczy lokal socjalny.

Jednym ze sposobów na zabezpieczenie się przed sytuacją niewypłacalności lokatorów jest pobranie od nich przy zawieraniu umowy kaucji lub najem okazjonalny.

Takie zasady najmu okazjonalnego lepiej chronią interesy właściciela mieszkania, ponieważ ułatwiają pozbycie się niechcianego lokatora, który sprawia problemy lub zaprzestał płacenia za mieszkanie.

Najem okazjonalny dla obcokrajowca jest jednak kłopotliwy, ponieważ cudzoziemcowi trudno wskazać na terenie Polski alternatywny adres. Co więcej, specjalna ustawa z dnia 12 marca 2022 roku o pomocy Ukraińcom wyklucza obowiązek wskazywania takiego adresu przez najemców z Ukrainy.

Zatem jak wynająć swoje mieszkanie Ukraińcom, by czuć się bezpiecznie? W przypadku uchodźców lepszym rozwiązaniem będzie standardowa umowa najmu, zawarta na krótki termin z możliwością przedłużenia.

Czy umowa najmu bez notariusza jest ważna?

Umowa najmu mieszkania nie musi być zawarta u notariusza, by była ważna. Dotyczy to zarówno najmu zwykłego, jak i okazjonalnego. Jeśli chodzi o ten drugi rodzaj, przepisy przewidują jedynie konieczność podpisania u notariusza wspomnianego wyżej oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Czy można wynająć mieszkanie obcokrajowcowi nieodpłatnie?

Co do zasady umowa najmu ma charakter odpłatny. Zarówno jej standardowa forma, jak i umowa najmu okazjonalnego dla obcokrajowca powinna zatem przewidywać wysokość wynagrodzenia dla wynajmującego z tytułu korzystania z mieszkania.

Można się zatem zdecydować na wynajem mieszkania Ukraińcom, którzy mają środki na to, by regulować czynsz. Przepisy nie narzucają jednak jego wysokości, dlatego może być on określony także w symbolicznej kwocie.

Użyczenie mieszkania uchodźcom z Ukrainy. Czym różni się od najmu?

Co zamiast umowy najmu będzie lepsze w kontekście niesienia pomocy Ukraińcom? Jeśli chcemy dać na krótki czas dach nad głową potrzebującym uchodźcom, bardziej adekwatna do sytuacji będzie umowa użyczenia nieruchomości. Zgodnie z przepisami ma ona bowiem charakter bezpłatny, a więc polega na udostępnieniu lokalu bez oczekiwania z tego tytułu wynagrodzenia.

Pod względem treści umowa użyczenia a umowa najmu są dość podobne, jednak tę pierwszą łatwiej rozwiązać. Można to bowiem zrobić w zasadzie w każdym momencie, szczególnie jeśli osoby korzystające z lokalu wykorzystują go niezgodnie z przeznaczeniem.

Umowa użyczenia mieszkania nie musi być też zawierana pisemnie, choć lepiej zachować taką jej formę, aby móc sprecyzować w jej treści np. okres udostępnienia lokalu oraz kwestię ponoszenia kosztów za zużyte media, czy czynsz administracyjny. Takimi opłatami można bowiem obciążyć korzystającego z mieszkania.

Nieodpłatne użyczenie a podatek od nieruchomości

Zgodnie z przepisami nie można na podstawie umowy najmu lokalu bezpłatnie go udostępnić lokatorom. Pobierane z tytułu wynajmu wynagrodzenie traktowane jest zatem jako przychód i dlatego prywatny najem należy rozliczyć w urzędzie skarbowym.

Przychodu natomiast nie generuje umowa użyczenia lokalu mieszkalnego, dlatego nie trzeba jej ani zgłaszać do US, ani tym bardziej rozliczać w rocznym PIT.

Dzierżawa lokalu mieszkalnego dla obywatela Ukrainy. Korzystniejsza niż wynajem i użyczenie?

Trzecią formą prawną, jaką można zastosować przy udostępnianiu mieszkania Ukraińcom, jest dzierżawa lokalu mieszkalnego. Polega ona na również na oddaniu w użytkowanie mieszkania osobom trzecim, jednak w tym przypadku zyskują one więcej praw do lokalu niż w przypadku jego najmu.

Dzierżawa lokalu przewiduje bowiem prawo nie tylko do normalnego korzystania z mieszkania, ale także do pobierania z niego „pożytków” przez dzierżawcę. W praktyce zatem na podstawie umowy dzierżawy Ukrainiec będzie miał prawo np. odpłatnie podnająć mieszkanie innym osobom.

Czym się różni umowa dzierżawy od umowy użyczenia?

Dzierżawa i użyczenie to dwie różne formy udostępnienia lokalu osobom trzecim. Przede wszystkim użyczenie lokalu jest nieodpłatne a dzierżawa jest odpłatna, a więc z tytułu umowy dzierżawy dzierżawca musi uiszczać opłaty wobec właściciela mieszkania, natomiast z tytułu umowy użyczenia nie.

Sprecyzujmy też, co to jest dzierżawa lokalu – jej podstawą jest umowa o charakterze wzajemnym, w którym obie strony mają określone prawa i obowiązki. Umowa użyczenia ma natomiast charakter jednostronny, ponieważ przewiduje jedynie uprawnienia biorącego do używania oddanej mu w tym celu rzeczy, czyli np. mieszkania.

Czym się różni najem od dzierżawy?

Również najem a dzierżawa nie są tożsame, pomimo że Kodeks cywilny przewiduje stosowanie podobnych zasad przy zawieraniu umowy dzierżawy co przy umowie najmu. Zasadnicza różnica dzieląca najem i dzierżawę dotyczy tego, że w przypadku dzierżawy korzystający z lokalu ma prawo do czerpania z niego pożytków, natomiast w przypadku najmu takiego prawa nie ma. Co zatem będzie lepsze – wynajem czy dzierżawa lokalu Ukraińcom?

Jeśli chcemy, by lokatorzy mieli prawo zarabiać na mieszkaniu np. poprzez podnajęcie go innym osobom, należy podpisać umowę dzierżawy, a jeśli nie, powinna być zawarta umowa najmu. Warto dodać, że dzierżawa jest z reguły stosowana przy udostępnianiu nieruchomości rolnych, gdzie czerpanie pożytków z gruntów jest sprawą wręcz oczywistą.

Przeczytaj także: Zakup mieszkania na wynajem – o czym trzeba pamiętać?

Czy można wynajmować, użyczać lub dzierżawić lokal bez umowy?

Wynajmowanie mieszkania bez umowy pisemnej jest w świetle prawa możliwe, o ile okres najmu nie przekracza 12 miesięcy. Należy jednak pamiętać, że ze względu na konieczność zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, umowę na taki najem lepiej mieć w formie papierowego dokumentu.

Jeśli jednak zastanawiasz się, jak wynająć mieszkanie Ukraińcom, rozważ tak czy owak zawarcie stosownej umowy na piśmie, nawet jeśli ma być to umowa najmu krótkoterminowego. W razie problemów będzie Ci bowiem łatwiej egzekwować swoje prawa przed sądem.

Jak rozwiązać lub zerwać umowę wynajmu, użyczenia i dzierżawy?

Właścicielowi lokalu dość trudno będzie zerwać umowę na wynajem mieszkania, co wyjaśniliśmy już w pierwszej części tekstu. Najemców chronią bowiem prawa lokatora i dlatego w wynajmowanym mieszkaniu mogą mieszkać nawet przez kilka miesięcy po zaprzestaniu płacenia czynszu.

Zerwanie umowy najmu, a dokładnie jej wypowiedzenie, możliwe jest wyłącznie w określonych sytuacjach (gdy lokatorzy nie regulują opłat od co najmniej 3 miesięcy lub używają lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem pomimo pisemnego upomnienia przez wynajmującego). Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną i zawierać przyczynę rozwiązania umowy.

Takie formalności sprawiają, że wynajem mieszkania bywa dość ryzykowny. Dodatkowo mogą dojść problemy związane z pozbyciem się niechcianego lokatora. Tutaj warto pamiętać, że najtrudniejsza będzie eksmisja lokatora bez umowy najmu, a stosunkowo najłatwiejsza na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

Warto wiedzieć: Zasiłki, świadczenia, dopłaty i dofinansowania dla uchodźców z Ukrainy

Jeszcze trudniej rozwiązać umowę dzierżawy. W przypadku dzierżawy lokalu mieszkalnego ustawowy okres wypowiedzenia umowy wynosi bowiem aż 6 miesięcy. Ze skutkiem natychmiastowym można ją zerwać jedynie w określonych okolicznościach np. jeśli dzierżawca zalega z płatnościami lub przekaże mieszkanie do odpłatnego użytkowania innym osobom bez zgody właściciela.

Umowa użyczenia mieszkania może być zerwana w zasadzie w każdym momencie przed terminem, ale należy zachować miesięczny okres wypowiedzenia. Powodem rozwiązania umowy może być np. niewłaściwe korzystanie z lokalu przez lokatora lub jedynie fakt, że lokal jest po prostu potrzebny właścicielowi do innych celów.

Która forma zapewni właścicielowi mieszkania ulgi i dofinansowania rządowe?

Osoby pomagające uchodźcom mogą w Polsce liczyć na różne rekompensaty finansowe ze strony państwa. Specjalna ustawa z dnia 12 marca 2022 r. przewiduje przede wszystkim ulgi podatkowe za pomoc dla Ukraińców. Możliwe jest m.in. odliczenie od podatku darowizn przekazanych na rzecz organizacji pożytku publicznego zajmujących się pomocą dla Ukrainy. Z kolei obdarowani Ukraińcy mogą liczyć na zwolnienie z podatku od darowizny.

W kontekście naszego artykuły najważniejsze jest jednak dofinansowanie, jakie można otrzymać za bezpłatny wynajem mieszkania Ukraińcom. Każdy, kto przyjmie pod swój dach uchodźcę wojennego z Ukrainy, ma bowiem prawo ubiegać się w swojej gminie o świadczenie w wysokości 40 zł za każdy dzień zapewnienia mu zakwaterowania i wyżywienia. Wstępnie rząd przewiduje wypłatę świadczenia za maksymalnie 60 dni takiej pomocy, ale okres ten może zostać przedłużony.

Świadczenie ma formę rekompensaty za poniesione koszty i dlatego można się o nie ubiegać wyłącznie na podstawie bezpłatnego użyczenia mieszkania. Do wniosku o dofinansowanie trzeba więc złożyć oświadczenie, w którym potwierdza się, że za okres pomocy Ukraińcom nie otrzymało się dodatkowego wynagrodzenia, w tym również czynszu za wynajem.