Na zakup nieruchomości na wynajem, nawet na kredyt hipoteczny, decyduje się wiele osób, które chcą czerpać stały i pewny dochód. Zyski można zwiększyć poprzez zaliczenie do kosztów tzw. odpisów amortyzacyjnych. Niestety, sytuację komplikuje wprowadzony już jakiś czas temu Nowy Polski Ład. Oto najważniejsze zmiany:
- Zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych – Nowy Polski Ład wprowadził zakaz amortyzacji domów i mieszkań na wynajem, co znacznie ogranicza możliwości optymalizacji podatkowej.
- Przepisy przejściowe – podatnicy mogli jeszcze przez rok korzystać ze starych regulacji dotyczących amortyzacji nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2022 roku.
- Od 2023 roku najem prywatny można opodatkować wyłącznie ryczałtem, co zmienia sposób rozliczania przychodów z najmu.
Zmiany w zasadach amortyzacji mieszkań
- Z początkiem 2023 roku Polski Ład wprowadził całkowity zakaz amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. Nowe przepisy obejmują również nieruchomości nabyte lub wybudowane przed 1 stycznia 2022 roku.
- Oznacza to, że podatnicy, zarówno PIT, jak i CIT, stracili prawo do amortyzacji nieruchomości mieszkalnych.
- Ustawodawca wprowadził przepis przejściowy, który pozwalał na zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości mieszkalnych nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 roku, nie później niż do 31 grudnia 2022 roku.
- Podatnicy mogli stosować przepisy dotyczące amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 roku, wyłącznie do końca 2022 roku.
Mieszkań i domów kupionych po 2022 r. nie można już amortyzować
Zakaz amortyzacji dotyczy nie tylko nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed 1 stycznia 2022 roku, ale również wszystkich nabytych po tej dacie. Oznacza to, że podatnicy nie mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości mieszkalnych nabytych lub wytworzonych po 31 grudnia 2021 roku.
Czy ktokolwiek może rozliczyć stawkę amortyzacyjną w 2024 r.?
Nie, w 2024 roku nikt nie może rozliczyć stawki amortyzacyjnej dla budynków i lokali mieszkalnych. Zakaz amortyzacji wprowadzony przez Polski Ład obowiązuje od 2023 roku i obejmuje wszystkie nieruchomości mieszkalne, niezależnie od daty ich nabycia.
Na czym polegała amortyzacja mieszkania?
Co to jest amortyzacja przy wynajmie mieszkania? Zacznijmy od wyjaśnienia samego pojęcia – amortyzacja to koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych. Możemy do nich zaliczyć:
- nieruchomości (amortyzacja mieszkania, domu),
- maszyny,
- urządzenia,
- środki transportu,
- żywy inwentarz,
- wartość niematerialne i prawne.
Każda nieruchomość z czasem ulega zużyciu i traci na wartości, nawet jeśli fizycznie nie wiąże się to z utratą przez właściciela pieniędzy. Amortyzacja stanowi koszt uzyskania przychodu. Co roku można odliczać część wartości nieruchomości (np. wartość początkową mieszkania na wynajem), aż do momentu, gdy jej wartość księgowa wyniesie 0.
Warunkiem jest użytkowanie nieruchomości przez co najmniej 60 miesięcy przed zakupem, np. przez poprzedniego właściciela. Możliwa jest również amortyzacja nowego mieszkania. Z amortyzacji możemy skorzystać na podstawie prawa własności lub gdy posiadamy spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu.
Jak amortyzować mieszkanie? Koszty i wzór
Jak można było amortyzować mieszkanie? W pierwszej kolejności należało ustalić początkową wartość mieszkania. Tutaj ważne jest to, w jaki sposób nabyliśmy prawo własności.
- W przypadku lokali kupionych (nawet na kredyt) wartość stanowi cena widniejąca w akcie notarialnym. Dodajemy do niej wszelkie koszty, które ponieśliśmy w związku z zakupem nieruchomości, np. koszty sporządzenia aktu notarialnego, opłaty sądowe czy niektóre koszty kredytu hipotecznego.
- W przypadku nieruchomości odziedziczonych lub otrzymanych w formie darowizny wartość ustala rzeczoznawca majątkowy, który określa jej wartość rynkową.
- W przypadku budowy domu wartością początkową będzie całkowity inwestycji, np. związany z materiałami budowlanymi czy zatrudnieniem wykonawców.
Jak wyliczyć amortyzację mieszkania, które przebudowaliśmy lub wyremontowaliśmy? W takiej sytuacji należy do początkowej wartości doliczyć koszty związane z modernizacją nieruchomości. A jak amortyzować mieszkanie na wynajem metodą uproszczoną? Wartość nieruchomości ustala się, mnożąc powierzchnię lokalu (domu) razy 988 zł.
Kolejny krok to ustalenie metody, jaką zastosujemy przy amortyzacji mieszkania. Podstawową jest metoda liniowa, według której koszty amortyzacji mieszkania wyliczamy na podstawie konkretnych stawek. O nich w dalszej części artykułu.
Poniżej przedstawiamy wzór na amortyzację:
Wartość środka trwałego x roczna stawka amortyzacji = granica odpisu amortyzacyjnego w skali roku
Jak nowe zasady dotyczące amortyzacji mieszkań wpłynęły na rynek nieruchomości?
Wielu podatników, w tym wynajmujący nieruchomości prywatnie i w ramach działalności gospodarczej, podnosiło, że nowe regulacje są sprzeczne z zasadami konstytucyjnymi, takimi jak ochrona interesów w toku oraz ochrona praw nabytych.
Podatnicy argumentowali, że zmiana zasad w trakcie trwania amortyzacji narusza ich prawa, gdyż eliminuje możliwość dalszej amortyzacji nieruchomości, której proces rozpoczęto przed wprowadzeniem nowych przepisów.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odpowiedział jednak, że kontrola zgodności aktów normatywnych z konstytucją należy do kompetencji Trybunału Konstytucyjnego, a nie organów skarbowych. Ponadto dotychczasowe wyroki sądów były na ogół niekorzystne dla podatników.
Co ważne, zakaz amortyzacji nie jest w 100% szczelny i w pewnych sytuacjach można osiągnąć ekonomicznie skutki zbliżone do amortyzacji. Podatnicy próbują m.in. zwiększenia innych kosztów lub korzystania z luk prawnych, ale te strategie są ograniczone i nie zawsze skuteczne.
Jakie są szanse na cofnięcie ustawy zakazującej amortyzację mieszkań na wynajem?
Szanse na cofnięcie zakazu amortyzacji mieszkań istnieją, zwłaszcza jeśli Trybunał Konstytucyjny uzna, że zakaz narusza konstytucję. Ponadto po wyborach może dojść do zmiany optyki politycznej i legislacyjnej, co mogłoby skutkować modyfikacją obecnych przepisów. Organizacje takie jak Rada Podatkowa Lewiatana oraz eksperci podatkowi aktywnie postulują likwidację zakazu i przywrócenie możliwości amortyzacji, co zwiększa presję na ustawodawców.
Czy są jakieś sposoby na obniżenie podatku przy wynajmie mieszkania?
Od 1 stycznia 2023 roku, najem prywatny można opodatkować wyłącznie ryczałtem. To uproszczona forma opodatkowania, która może być korzystna ze względu na niższą stawkę podatku w porównaniu do opodatkowania na zasadach ogólnych.
Jak obniżyć podatek z najmu w ramach działalności gospodarczej?
- Wybór formy opodatkowania – w ramach działalności gospodarczej istnieje więcej możliwości optymalizacji podatkowej, takich jak wybór podatku liniowego, karty podatkowej, czy ryczałtu.
- Odliczenie kosztów – przedsiębiorcy mogą odliczać od przychodów koszty związane z utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości, takie jak remonty czy odsetki od kredytu na zakup nieruchomości.
- Korzystanie z ulg podatkowych – wykorzystywanie dostępnych ulg podatkowych może również pomóc w obniżeniu zobowiązań podatkowych.
Warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby dostosować strategię optymalizacji do indywidualnej sytuacji podatkowej i maksymalnie wykorzystać dostępne możliwości.
18 Komentarze