Amortyzacja mieszkania na wynajem. Przewodnik po nowych zasadach 2024

  • 04 Cze 2024 | 00:00
  • 5 min. czytania
  • Komentarze(18)
Amortyzacja mieszkania na wynajem pozwalała na obniżenie wysokości podatku dochodowego właścicielom nieruchomości. Od jakiegoś czasu obowiązują nowe przepisy, które zmieniają sytuację wielu podatników. Czym dokładnie jest odpis amortyzacyjny? Jak wygląda amortyzacja mieszkania na wynajem w 2024 roku już po wprowadzeniu zmian w przepisach?
Amortyzacja mieszkania na wynajem. Przewodnik po nowych zasadach 2024

Z tego artykułu dowiesz się:

Więcej

Na zakup nieruchomości na wynajem, nawet na kredyt hipoteczny, decyduje się wiele osób, które chcą czerpać stały i pewny dochód. Zyski można zwiększyć poprzez zaliczenie do kosztów tzw. odpisów amortyzacyjnych. Niestety, sytuację komplikuje wprowadzony już jakiś czas temu Nowy Polski Ład. Oto najważniejsze zmiany:

  • Zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych – Nowy Polski Ład wprowadził zakaz amortyzacji domów i mieszkań na wynajem, co znacznie ogranicza możliwości optymalizacji podatkowej.
  • Przepisy przejściowe – podatnicy mogli jeszcze przez rok korzystać ze starych regulacji dotyczących amortyzacji nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2022 roku.
  • Od 2023 roku najem prywatny można opodatkować wyłącznie ryczałtem, co zmienia sposób rozliczania przychodów z najmu.

Zmiany w zasadach amortyzacji mieszkań

  • Z początkiem 2023 roku Polski Ład wprowadził całkowity zakaz amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. Nowe przepisy obejmują również nieruchomości nabyte lub wybudowane przed 1 stycznia 2022 roku.
  • Oznacza to, że podatnicy, zarówno PIT, jak i CIT, stracili prawo do amortyzacji nieruchomości mieszkalnych.
  • Ustawodawca wprowadził przepis przejściowy, który pozwalał na zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości mieszkalnych nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 roku, nie później niż do 31 grudnia 2022 roku.
  • Podatnicy mogli stosować przepisy dotyczące amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 roku, wyłącznie do końca 2022 roku.

Mieszkań i domów kupionych po 2022 r. nie można już amortyzować

Zakaz amortyzacji dotyczy nie tylko nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed 1 stycznia 2022 roku, ale również wszystkich nabytych po tej dacie. Oznacza to, że podatnicy nie mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości mieszkalnych nabytych lub wytworzonych po 31 grudnia 2021 roku.

Czy ktokolwiek może rozliczyć stawkę amortyzacyjną w 2024 r.?

Nie, w 2024 roku nikt nie może rozliczyć stawki amortyzacyjnej dla budynków i lokali mieszkalnych. Zakaz amortyzacji wprowadzony przez Polski Ład obowiązuje od 2023 roku i obejmuje wszystkie nieruchomości mieszkalne, niezależnie od daty ich nabycia.

Na czym polegała amortyzacja mieszkania?

Co to jest amortyzacja przy wynajmie mieszkania? Zacznijmy od wyjaśnienia samego pojęcia – amortyzacja to koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych. Możemy do nich zaliczyć:

  • nieruchomości (amortyzacja mieszkania, domu),
  • maszyny,
  • urządzenia,
  • środki transportu,
  • żywy inwentarz,
  • wartość niematerialne i prawne.

Każda nieruchomość z czasem ulega zużyciu i traci na wartości, nawet jeśli fizycznie nie wiąże się to z utratą przez właściciela pieniędzy. Amortyzacja stanowi koszt uzyskania przychodu. Co roku można odliczać część wartości nieruchomości (np. wartość początkową mieszkania na wynajem), aż do momentu, gdy jej wartość księgowa wyniesie 0.

Warunkiem jest użytkowanie nieruchomości przez co najmniej 60 miesięcy przed zakupem, np. przez poprzedniego właściciela. Możliwa jest również amortyzacja nowego mieszkania. Z amortyzacji możemy skorzystać na podstawie prawa własności lub gdy posiadamy spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu.

Jak amortyzować mieszkanie? Koszty i wzór

Jak można było amortyzować mieszkanie? W pierwszej kolejności należało ustalić początkową wartość mieszkania. Tutaj ważne jest to, w jaki sposób nabyliśmy prawo własności.

  • W przypadku lokali kupionych (nawet na kredyt) wartość stanowi cena widniejąca w akcie notarialnym. Dodajemy do niej wszelkie koszty, które ponieśliśmy w związku z zakupem nieruchomości, np. koszty sporządzenia aktu notarialnego, opłaty sądowe czy niektóre koszty kredytu hipotecznego.
  • W przypadku nieruchomości odziedziczonych lub otrzymanych w formie darowizny wartość ustala rzeczoznawca majątkowy, który określa jej wartość rynkową.
  • W przypadku budowy domu wartością początkową będzie całkowity inwestycji, np. związany z materiałami budowlanymi czy zatrudnieniem wykonawców.

Jak wyliczyć amortyzację mieszkania, które przebudowaliśmy lub wyremontowaliśmy? W takiej sytuacji należy do początkowej wartości doliczyć koszty związane z modernizacją nieruchomości. A jak amortyzować mieszkanie na wynajem metodą uproszczoną? Wartość nieruchomości ustala się, mnożąc powierzchnię lokalu (domu) razy 988 zł.

Kolejny krok to ustalenie metody, jaką zastosujemy przy amortyzacji mieszkania. Podstawową jest metoda liniowa, według której koszty amortyzacji mieszkania wyliczamy na podstawie konkretnych stawek. O nich w dalszej części artykułu.

Poniżej przedstawiamy wzór na amortyzację:

Wartość środka trwałego x roczna stawka amortyzacji = granica odpisu amortyzacyjnego w skali roku

Jak nowe zasady dotyczące amortyzacji mieszkań wpłynęły na rynek nieruchomości?

Wielu podatników, w tym wynajmujący nieruchomości prywatnie i w ramach działalności gospodarczej, podnosiło, że nowe regulacje są sprzeczne z zasadami konstytucyjnymi, takimi jak ochrona interesów w toku oraz ochrona praw nabytych.

Podatnicy argumentowali, że zmiana zasad w trakcie trwania amortyzacji narusza ich prawa, gdyż eliminuje możliwość dalszej amortyzacji nieruchomości, której proces rozpoczęto przed wprowadzeniem nowych przepisów.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odpowiedział jednak, że kontrola zgodności aktów normatywnych z konstytucją należy do kompetencji Trybunału Konstytucyjnego, a nie organów skarbowych. Ponadto dotychczasowe wyroki sądów były na ogół niekorzystne dla podatników.

Co ważne, zakaz amortyzacji nie jest w 100% szczelny i w pewnych sytuacjach można osiągnąć ekonomicznie skutki zbliżone do amortyzacji. Podatnicy próbują m.in. zwiększenia innych kosztów lub korzystania z luk prawnych, ale te strategie są ograniczone i nie zawsze skuteczne.

Jakie są szanse na cofnięcie ustawy zakazującej amortyzację mieszkań na wynajem?

Szanse na cofnięcie zakazu amortyzacji mieszkań istnieją, zwłaszcza jeśli Trybunał Konstytucyjny uzna, że zakaz narusza konstytucję. Ponadto po wyborach może dojść do zmiany optyki politycznej i legislacyjnej, co mogłoby skutkować modyfikacją obecnych przepisów. Organizacje takie jak Rada Podatkowa Lewiatana oraz eksperci podatkowi aktywnie postulują likwidację zakazu i przywrócenie możliwości amortyzacji, co zwiększa presję na ustawodawców.

Czy są jakieś sposoby na obniżenie podatku przy wynajmie mieszkania?

Od 1 stycznia 2023 roku, najem prywatny można opodatkować wyłącznie ryczałtem. To uproszczona forma opodatkowania, która może być korzystna ze względu na niższą stawkę podatku w porównaniu do opodatkowania na zasadach ogólnych.

Jak obniżyć podatek z najmu w ramach działalności gospodarczej?

  • Wybór formy opodatkowania – w ramach działalności gospodarczej istnieje więcej możliwości optymalizacji podatkowej, takich jak wybór podatku liniowego, karty podatkowej, czy ryczałtu.
  • Odliczenie kosztów – przedsiębiorcy mogą odliczać od przychodów koszty związane z utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości, takie jak remonty czy odsetki od kredytu na zakup nieruchomości.
  • Korzystanie z ulg podatkowych – wykorzystywanie dostępnych ulg podatkowych może również pomóc w obniżeniu zobowiązań podatkowych.

Warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby dostosować strategię optymalizacji do indywidualnej sytuacji podatkowej i maksymalnie wykorzystać dostępne możliwości.

Data publikacji:
04 Cze 2024

18 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

  • Rad Ekspert 21 lipca 2021
    Witam. Chciałbym wynająć mieszkanie o wartości 200tys w bloku ponad 20 letnim. Jestem właścicielem 3 lata. Jaki % amortyzacji mógłbym odliczyć? Czy do kosztów nabycia nieruchomości mogę doliczyć oprocentowanie raty kredytu od dnia nabycia do dnia wynajmu??
    Serafin Anna Ekspert 22 lipca 2021
    Rad, jeśli spełniasz warunki odnośnie indywidualnej stawki amortyzacji (opisałam je w artykule), to możesz zastosować maksymalnie 10%. Jeżeli nie, to stosujesz standardowe 1,5%. Rata kredytu niestety nie wlicza się w koszt nabycia.
  • Michu Ekspert 28 sierpnia 2020
    Cześć Aniu, jeśli dobrze zrozumiałem to mogę przy wynajmie mieszkania odliczyć w picie rocznym 2,5% jego wartości. Potwierdź proszę czy dobrze liczę: 1. mieszkanie otrzymane w spadku w kwietniu 2020, wartość zadeklarowana do US 200 tys. zł. 2. wynajem od października 2020 za 700 zł miesięcznie. 3. w roku 2020 nie płacę zaliczek na podatek, bo przychód nie przekroczy 3089 zł, za to odliczam amortyzację proporcjonalnie za 3 miesiące najmu? czyli 1250 zł 4. w roku 2021 płacę zaliczek 903 zł { (700*12-3089)*17% } oraz odliczam od dochodu 4969 zł { (200000-1250)*2,5% }. 5. w roku2022 zaliczki 903 i odliczenia od dochodu 4845 zł { (200000-1250-4969)*2,5% } itd. czy wystarczy zwykła tabelka w excelu do wyliczenia amortyzacji?
    Serafin Anna Ekspert 31 sierpnia 2020
    Cześć, według mnie obliczenia są okej, choć możesz jeszcze skonsultować się z księgową lub księgowym. Tak, tabelka wystarczy.
  • Serafin Anna Ekspert 06 listopada 2019
    Cześć Mariusz,na początku dziękuję za miłe słowa. Od razu milej mi się odpowiada :) Ale tym razem muszę Cię rozczarować, bo sytuacja jest na tyle skomplikowana, że nie chcę wprowadzić Cię w błąd. Skonsultuj się najlepiej z dobrym doradcą podatkowym.
  • Se Sz Ekspert 06 listopada 2019
    Witaj Aniu, jednak muszę podpytać raz jeszczePytanie 1 A jeśli mieszkam w swoim mieszkaniu od 10 lat i teraz chcę je oddać w najem mogę zastosować amortyzację 10% ?Pytanie 2 Mieszkanie zakupione 10 lat temu kosztowało 150 000 zł, teraz wg cen rynkowych jest warte 250 000 zł. Jak obliczyć wartość mieszkania żeby US był szczęśliwy? Jaką wartość przyjąć?Co więcej, mam pytanie nr 3 :)Zakładając, że kwota amortyzacji to 6 000 zł, to czy w przypadku przychodów rzędu 3 000 zł:a) w styczniu i lutym nie płacę zaliczki wykazując dochód 0 zł, a w nastepnych miesiącach (zakładając, że nie będzie kosztów) płacę 18% (a może 17% - to pytanie nr 4 ;) ) zaliczki?czyb) dzielę 6 000 zł na 12 mc-y = 500 zł i w każdym z 12 miesięcy obliczam zaliczkę od kwoty 2 500 zł?Wiem, że w skali roku to będzie ta sama kwota odprowadzonych zaliczek, ale znając życie pewnie jest jakaś zasada.I tym optymistycznym akcentem zamykam teleturniej ;)Pozdrawiam i dziękuję za zaangażowanie, bo bez Ciebie świat podatków byłby czystym złem ;)Mariusz
  • Serafin Anna Ekspert 23 października 2019
    Od konkretnego pokoju, ale liczysz jako procent wartości powierzchni całego mieszkania. Np. jak mieszkanie ma 60 m kw., a tej pokój 10 m kw., to wtedy jako 16,67%.
  • Maciek Ekspert 22 października 2019
    Mam pytanie, czy jeśli wynajmuję część mieszkania, jeden pokój z dwóch, reszta pomieszczeń współdzielona to amortyzację obliczam jak do całości mieszkania, czy muszę kwotę początkowa obliczyć do konkretnego pokoju.
  • Serafin Anna Ekspert 11 września 2019
    Bartku,rzeczywiście, umknęło mi to. Pozwolisz, że wyróżnię Twój komentarz? Dzięki temu będzie na górze i zostanie uzupełnieniem artykułu :)
  • Bartlomiej Laskowski Ekspert 05 września 2019
    Anno,Zdecydowanie brakuje w aktykule zapisku o tym, ze nalezaloby wyliczyc wartosc mieszkania (do obliczenia amortyzacji) pomiejszajac ja o wartosc gruntu, na ktorej stoi. Jest to bardzo wazne, gdyz dzialki sie nieamortyzuje, a jesli kupujemy mieszkanie wraz z prawem do gruntu (lub wieczystym uzytkowaniem) to musimy najpierw ustalic jej wartosc i odjac od wartosci mieszakania.
  • Serafin Anna Ekspert 04 września 2019
    Cześć Moniko,1. Tak, możesz je amortyzować i jeśli nie możesz wykazać, że mieszkanie było wcześniej użytkowane, to zostaje Ci stawka 1,5%.2. Teoretycznie możesz sama wycenić, ale polecam jednak skorzystać z opinii rzeczoznawcy. Zrobi to dokładniej :)3. W takim przypadku polecam skonsultować się z księgową. W rachunkowości są różne metody rozliczania takich kosztów, więc nie porywałabym się na to.
  • Monika Ekspert 03 września 2019
    Witam,Dziękuje za artykuł, przydatna rzecz :) Ale mam jeszcze kilka pytań1. W roku ubiegłym, w wyniku spadku nabyłam mieszkanie. Właściwie to 3/4 mieszkania, gdyż wcześniej po śmierci jednego z rodziców posiadałam 1/4. Czy mogę amortyzować to mieszkanie jak zdecyduje się na zasady ogólne? Czy tylko stawka 1,5 % wchodzi w grę? Czy to problem w moim przypadku jak nie mogę wykazać że było ono przez 5 lat użytkowane? (to chyba dotyczy tylko mieszkań zakupionych) 2. Czy moja wycena mieszkania, ta od której naliczam amortyzacje musi być poparta opinią rzeczoznawcy? Czy mogę się posiłkować cenami mieszań w okolicy. 3. Przyjmując wartość mieszkania rzędu 250 000 złotych i amortyzacje na poziomie 1,5% otrzymam rocznie 3750 zł. W przypadku co miesięcznego rozliczania mam pomniejszyć moje dochody o 1/12 tej kwoty, czyli innymi słowy wyliczyć amortyzacje na miesiąc? I czy to samo się tyczy innych kosztów? jak opłata za ubezpieczenie (płacona jeden raz w roku), umowę najmu okazjonalnego, podatek od nieruchomości do Urzędu Miasta itd?

Podobne artykuły