Ile kosztuje wynajem mieszkania w 2024 roku?

Wiele osób, zwłaszcza młodych, stoi przed wyborem: wynajmować czy kupić? W obliczu wzrostu cen na rynku nieruchomości to pytanie staje się jeszcze bardziej aktualne niż wcześniej. Ile kosztuje wynajem mieszkania w bloku w 2024 roku? Jak ta cena wypada na tle raty kredytu hipotecznego?

Na koniec 2023 roku nastąpiła stabilizacja cen na rynku najmu nieruchomości mieszkalnych. W 2024 roku eksperci informowali o odwróconym trendzie – mieszkania na wynajem, zwłaszcza te najmniejsze, czyli kawalerki, zaczęły w końcu tanieć. Jaka będzie skala obniżek i czy jest to już trwały trend? Sprawdźmy to!

Ile kosztuje wynajem mieszkania w Polsce w 2024 roku?

Jak obliczyć koszt wynajmu mieszkania? Najlepiej zrobić dokładny research. W sieci nie brakuje stron z ogłoszeniami, na których można znaleźć oferty. Najdrożej jest oczywiście w dużych miastach.

Poniżej przygotowaliśmy tabelę, która stanowi odpowiedź na pytanie, ile kosztuje wynajem mieszkania w 2024 roku. Pod uwagę bierzemy kawalerkę – mieszkanie jednopokojowe o powierzchni około 30 m², mieszkanie dwupokojowe o powierzchni średnio 40-50 m² oraz mieszkanie trzypokojowe o powierzchni od 60 do 89 m². W ten sposób łatwo sprawdzisz, ile kosztuje wynajem mieszkania w Warszawie, a np. ile zapłacisz za wynajem mieszkania w Krakowie. Podane stawki są uśrednione.

Źródło: Otodom Analytics w lutym 2024

Ile kosztuje wynajem mieszkania w Poznaniu? Jak widzisz, ta kwota oscyluje w granicach od nieco ponad 2000 zł za kawalerkę do średnio 3200 zł za mieszkanie trzypokojowe. Zdecydowanie drożej jest za to w stolicy województwa dolnośląskiego. Ile kosztuje mieszkanie we Wrocławiu? Od 2377 zł za kawalerkę miesięcznie do 3825 zł za mieszkanie trzypokojowe. W Warszawie większą nieruchomość dla rodziny można wynająć średnio za 5867 zł miesięcznie.

O ile wzrosły koszty wynajmu mieszkań 2022 vs. 2023?

W styczniu 2022 roku średnia cena najmu mieszkań w Polsce wynosiła 2 242,50 zł, jednak rok później najemcy musieli wydać średnio o ponad 28 proc. więcej. Największy wzrost, aż o ponad 36 proc., odnotowano w przypadku wynajmu lokum w Krakowie, z kolei najmniejszy w Warszawie – o nieco ponad 22%.

Wzrost cen utrzymania nieruchomości, takich jak czynsz płacony administracji i opłaty za media, był jednym z czynników zwiększenia kosztów wynajmu. Ta sytuacja wynika głównie z wysokiej inflacji.

Jak jest w 2024 roku? Ceny nieznacznie maleją. Spójrzmy na poniższy wykres:

Opracowanie własne na podstawie danych Otodom Analytics

Opracowanie własne na podstawie danych Otodom Analytics

W Krakowie na przestrzeni ostatniego roku średnie ceny najmu nieruchomości mieszkalnych nieznacznie spadły, ale w Warszawie został utrzymany trend wzrostowy.

Zobacz też: Zakup mieszkania na wynajem – o czym trzeba pamiętać?

Prognozy cen wynajmu mieszkań na 2024 rok

Rynek wynajmu mieszkań w Polsce dynamicznie się zmienia. Zdania co do jego przyszłości w naszym kraju są podzielone.

Eksperci banku PKO uważają, że koszt wynajmu mieszkania zacznie spadać. Ma to być spowodowane m.in. zapaścią popytu kredytowego i coraz gorszą sytuacją finansową Polaków.

Niektórzy sądzili, że po wejściu rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ceny wynajmu pójdą w dół. Jak jest naprawdę? Z początkiem 2024 roku zakończono przyjmowanie wniosków w tym programie z uwagi na ogromne zainteresowanie polskich kredytobiorców i wyczerpaniem środków przeznaczonych na dopłaty. Zaciągnięte kredyty z preferencyjnym oprocentowaniem na zakup własnego mieszkania mogą mieć wpływ na rynek najmu, ale nie będzie on radykalny i natychmiastowy. Według stanu na 25 stycznia 2024 roku BIK podał, że przyznano 66,8 tys. Bezpiecznych kredytów 2 proc., przez co taka liczba osób zdecydowała się na kupno nieruchomości mieszkalnej i można przypuszczać, że część z nich zwolni zajmowane wcześniej lokale na wynajem.

Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, szacuje, że średnio co trzecia osoba spośród kredytobiorców Bezpiecznego kredytu 2 proc. była „aktywnym” najemcą nieruchomości. Dlatego można spodziewać się odpływu około 25-30 tys. najemców. Nie jest to rekordowa liczba, dlatego w całym kraju zwolnienie tylu mieszkań będzie oznaczało korektę na rynku najmu.

Z kolei zdaniem Antona Bubiela, prezesa Rentier.io, do własnych lokali może przeprowadzić się znacznie więcej dotychczasowych najemców, co zwiększy podaż na rynku nieruchomości na wynajem. Taka dodatkowa oferta w długim terminie niewątpliwie będzie oddziaływać na dynamikę stawek, raczej jednak nie powinna doprowadzić do szokowych zmian na rynku.

Jeszcze pod koniec 2023 roku eksperci alarmowali o rekordowo wysokich cenach wynajmu mieszkań. Na początku marca 2024 roku notowano jednak rosnącą liczbę wolnych lokali, co daje podstawy do obniżki stawek dla wynajmujących. Z analiz Expandera i Rentier.io ze stycznia 2024 roku wynika, że w 8 z 17 badanych dużych miast w Polsce wzrosły ceny najmu, ale jednocześnie w 9 z 17 ceny spadły.

Najnowsze zestawienie Otodom Analytics na podstawie średnich cen z lutego 2024 roku potwierdza, że notowana jest obniżka, w szczególności jeśli chodzi o najmniejsze mieszkania. Kawalerki, a więc lokale mające powierzchnię do 40 m², były taniej wynajmowane np. w Gdyni – spadek cen o 2,8 proc. miesiąc do miesiąca, czy w Warszawie – spadek o 1,9 proc.

Powodem obserwowanych obniżek stawek najmu w Polsce według ekspertów są spadający popyt i rosnąca podaż. Dane Otodom Analytics wskazują, że pod koniec lutego 2024 roku było dostępnych o 5 proc. więcej mieszkań na wynajem niż pod koniec stycznia i jednocześnie o 34 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Karolina Klimaszewska, starsza analityczka w Otodom, wypowiedziała się że:

„Rynek najmu odzyskał równowagę […] na początku 2024 roku baza ofert w miastach wojewódzkich odbudowała się, wzrost cen wyhamował, a najemcy, mając do dyspozycji szerszą bazę ogłoszeń, chętniej niż rok temu podejmowali decyzje o zmianie mieszkania”.

Na koniec lutego 2024 roku baza ofert mieszkań na wynajem wyniosła ponad 27 tys. ogłoszeń, czyli o 5 proc. więcej niż w ostatnim dniu stycznia tego roku i aż o 34 proc. więcej względem tego samego okresu poprzedniego roku.

Rynek najmu będzie zmieniał się także pod wpływem zapowiadanego startu rządowego programu tanich kredytów „Na start”. Expander i Rentier.io szacują, że wpływ ten ma być mniejszy niż w przypadku Bezpiecznego kredytu 2 proc.

Miesięczny koszt wynajmu vs. miesięczna rata kredytu – porównanie

Czy w obecnych czasach opłaca się wynajmować mieszkanie? Może lepiej wydać te środki na kredyt hipoteczny? Sprawdźmy to!

Załóżmy, że singiel wynajmuje mieszkanie – kawalerkę w Warszawie czy we Wrocławiu. W stolicy płaci 2955 zł za miesiąc, a w stolicy Dolnego Śląska – 2377 zł (dane z końca lutego 2024 roku). Ze wstępnych danych BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl wynika, że na koniec stycznia za 1 m² powierzchni mieszkalnej w Warszawie trzeba było zapłacić 17 tys. zł, czyli kawalerka 35 m² kosztuje 595 tys. zł. We Wrocławiu cena za 1 m² mieszkania wynosi zaś 13 tys. zł, co oznacza, że za to samo jednopokojowe mieszkanie kosztuje 455 tys. zł.

Czy lepiej zatem wynajmować mieszkanie dla singla, czy po prostu je kupić? W większości przypadków w polskich bankach trzeba dysponować przy tym co najmniej 10-procentowym wkładem własnym – w Warszawie będzie to 59,5 tys. zł, a w przypadku Wrocławia – 45,5 tys. zł. Są też Rodzinne kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego, ale singiel może nie mieć możliwości uczestniczenia w nich.

Dlatego przyjrzyjmy się komercyjnej ofercie kredytów hipotecznych na mieszkanie w Warszawie i Wrocławiu dla singla. Zakładamy, że okres spłaty wyniesie 30 lat, a kwota kredytu w przypadku Warszawy – 535 tys. zł, a Wrocławia – 400 tys. zł. Pozostałe sumy będą wkładem własnym. Ile wyniesie rata miesięczna kredytu w takich sytuacjach?

Obliczenia własne na podstawie kalkulatora kredytowego direct.money.pl.

Pokazane wyliczenia należy zestawić z kosztem wynajęcia kawalerki w Warszawie, czyli około 2955 zł miesięcznie, oraz we Wrocławiu – średnio 2377 zł miesięcznie. Najniższa rata kredytu hipotecznego na mieszkanie jednopokojowe w stolicy to niespełna 3300 zł, czyli o 345 zł więcej niż w przypadku najmu.

We Wrocławiu różnica jest znacznie niższa – w przypadku kredytu w PKO BP rata wynosi 2 462,87 zł, czyli o 85 zł więcej niż przy najmie. Wówczas lepiej jest zaciągnąć kredyt na kawalerkę i kupić ją na własność, a z płatnością każdej kolejnej raty przybliżać się do uzyskania własności nieruchomości. Pomimo ponoszonych wyższych kosztów niż w przypadku wynajmu jest to rozwiązanie pozwalające na powiększenie swojego majątku.

Analogiczne wyliczenia wykonaliśmy dla pary małżeńskiej, która chce kupić dla siebie i swojego dziecka mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 50 m² w Warszawie i we Wrocławiu. Powołując się na wcześniej przytoczoną stawkę za 1 m² nieruchomości w tych lokalizacjach, za nieruchomość w stolicy trzeba będzie zapłacić 850 tys. zł, a we Wrocławiu – 650 tys. zł.

Za wynajem mieszkania dwupokojowego w stolicy średnio płaci się 3852 zł, a we Wrocławiu 2902 zł. Jak będzie kształtowała się rata takiego zobowiązania w obu przypadkach przy 10-procentowym wkładzie własnym? Oznacza to, że dla zakupu mieszkania w Warszawie para małżeńska zaciągnie kredyt w kwocie 765 tys. zł, a we Wrocławiu w kwocie 585 tys. zł.

Obliczenia własne na podstawie kalkulatora kredytowego direct.money.pl.

Skoro za wynajem dwupokojowego mieszkania w stolicy płaci się w I kwartale 2024 roku 3852 zł, to rata kredytu na zakup takiego lokalu mieszkalnego będzie wyższa o 860 zł w przypadku zaciągnięcia go w PKO BP.

Z podobną sytuacją będziesz mieć do czynienia w przypadku najmu mieszkania dwupokojowego we Wrocławiu – będziesz ponosił koszt rzędu 2902 zł miesięcznie, a rata na to samo mieszkanie wynosiłaby o ponad 700 zł więcej. To już znacznie większe różnice cenowe, jeśli chodzi o porównanie kosztów najmu i zakupu na kredyt.

Zobacz: Najem instytucjonalny – na czym polega i o czym warto wiedzieć?

Kupić czy wynajmować? Oto jest pytanie

Opłacalność wynajmu mieszkania w Polsce zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja, koszt najmu, warunki umowy, sytuacja na rynku nieruchomości oraz indywidualne preferencje i potrzeby. Przed podjęciem decyzji o wynajmie mieszkania warto rozważyć kilka kwestii.

• Ceny najmu – w niektórych regionach Polski mogą być stosunkowo wysokie, szczególnie w dużych miastach. Przed wynajmem mieszkania warto sprawdzić dostępne oferty i porównać stawki w danej lokalizacji. Może się okazać, że wynajem jest bardziej opłacalny w niektórych dzielnicach niż w innych.
• Koszty życia – oprócz czynszu należy wziąć pod uwagę inne koszty związane z wynajmem mieszkania, takie jak opłaty eksploatacyjne, media, ubezpieczenie itd. Warto ocenić, czy łączne koszty wynajmu mieszkania mieszczą się w naszym budżecie i czy są one porównywalne z alternatywnymi opcjami, takimi jak zakup nieruchomości.
• Elastyczność i mobilność – wynajem może być atrakcyjny dla osób, które preferują elastyczność i mobilność. Może to być szczególnie istotne dla osób, które często zmieniają miejsce pracy, uczelni czy planują przeprowadzkę w przyszłości. Wynajem umożliwia łatwiejsze dostosowanie się do zmieniających się okoliczności i potrzeb.

Ile średnio płaci się za wynajem mieszkania w Polsce? Ceny w 2024 roku nieznacznie spadły w stosunku do roku 2023. Otodom Analytics podało, że średnia kwota najmu w miastach wojewódzkich w lutym 2024 roku wyniosła nieco ponad 3500 zł i była niższa o pół procent względem stycznia 2024 roku.

Czy ceny najmu spadną w 2024 roku? Niektórzy eksperci rzeczywiście na to wskazują, choć nie będzie to radykalna obniżka, ale raczej stabilizacja z trendem w postaci lekkich obniżek cenowych.

Nie przegap: Bezpieczny Kredyt 2 proc. czy wynajem? Co się bardziej opłaca?

Co wpływa na koszt wynajmu mieszkań w Polsce?

Koszt wynajmu mieszkań w Polsce kształtuje wiele, zróżnicowanych czynników. Poniżej wymieniliśmy niektóre z nich.

• Inflacja i czynniki ekonomiczne - ogólne czynniki ekonomiczne, takie jak inflacja, stopa bezrobocia czy koszty życia, mogą wpływać na koszt wynajmu mieszkań. Jeżeli ceny artykułów pierwszej potrzeby wzrastają, może to skutkować podwyżką czynszu. Podobnie jest ze wzrostem kosztów kredytów hipotecznych. Wiele osób zaciąga je jako sposób na inwestycję. Aby zarobić na najmie, muszą podnosić cenę, która pozwoli pokryć im koszty kredytowe.
• Rynek nieruchomości - ogólna sytuacja na rynku nieruchomości może wpływać na ceny wynajmu mieszkań. W okresach dużego popytu i ograniczonej podaży, ceny najmu mogą wzrosnąć. Natomiast w sytuacji, gdy na rynku jest dużo wolnych mieszkań, można spodziewać się niższych cen.
• Lokalizacja - cena najmu często zależy od lokalizacji mieszkania. Mieszkania w centralnych częściach dużych miast, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, są zwykle droższe niż mieszkania na obrzeżach miasta czy w mniejszych miejscowościach. Wpływ na cenę mają również atrakcyjność okolicy, dostępność usług, infrastruktura i bliskość miejsc pracy czy uczelni.

Koniecznie przeczytaj: Leasing mieszkania. Czy jest bardziej opłacalny od wynajmu?

Co wchodzi w koszt wynajmu mieszkania?

Koszt wynajmu mieszkania może obejmować różne elementy, zależnie od warunków i umowy najmu. Oto lista potencjalnych kosztów, które mogą być uwzględnione:

• Czynsz miesięczny - jest to podstawowa opłata za korzystanie z mieszkania i jest zwykle ustalana na podstawie rozmiaru, lokalizacji i stanu mieszkania.
• Opłaty za media - oprócz opłat eksploatacyjnych, należy również wziąć pod uwagę koszty mediów, takie jak prąd, woda, gaz, internet i telewizja. Często są one rozliczane osobno i nie są uwzględniane w czynszu. Koszty mediów mogą różnić się w zależności od zużycia i lokalizacji.
• Jeśli mieszkanie jest wynajmowane za pośrednictwem agencji nieruchomości, może być wymagane zapłacenie opłaty za usługę pośrednictwa. Ta opłata może być jednorazowa lub stanowić określony procent wartości czynszu, choć to drugie rozwiązanie jest stosowane zdecydowanie rzadziej.