Leasing mieszkania czy wynajem – co się bardziej opłaca?

Leasing jest alternatywną formą finansowania nabycia ruchomości oraz nieruchomości. Osoby fizyczne korzystają z leasingu konsumenckiego, a firmy z leasingu operacyjnego, finansowego, a także zwrotnego. Co jest bardziej opłacalne? Zweryfikowałem, na czym polega leasing mieszkania i czy każdy może skorzystać z leasingu nieruchomości:

• Leasing mieszkania jest alternatywą dla wynajmu nieruchomości i kupna na kredyt hipoteczny.
• Leasing pozwala leasingobiorcy na dojście do własności.
• Opłaty leasingowe przy leasingu mieszkania są zwykle wyższe miesięcznie niż przy wynajmie długoterminowym.

Leasing mieszkania – na czym polega i czym różni się od wynajmu

W ramach leasingu finansujący, nazywany również leasingodawcą, zobowiązuje się w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa do nabycia rzeczy od oznaczonego zbywającego na warunkach określonych w umowie. Następnie ma oddać tę rzecz (przedmiot leasingu) korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony.

Na podstawie tej samej umowy korzystający, nazywany także leasingobiorcą, zobowiązuje się zapłacić finansującemu, w uzgodnionych ratach, wynagrodzenie pieniężne. Będzie ono równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego. Ową rzeczą może być też nieruchomość mieszkalna.

Analizując charakterystykę umowy leasingu mieszkania, ewidentnie widać, że właściwie wynajem długoterminowy i właśnie leasingi są podobnymi rozwiązaniami dla pozyskania lokum. Pojawia się zatem pytanie: Co lepiej jednak wybrać: leasing czy wynajem długoterminowy mieszkania?

Jeśli skłaniasz się ku kredytowi, przeczytaj: W których bankach złożymy wniosek o Mieszkanie bez wkładu własnego?

W tabeli poniżej umieściłem czynniki różnicujące leasing i wynajem długoterminowy mieszkania:

Możesz przy tym skorzystać z dwóch głównych rodzajów leasingu – operacyjnego i finansowego. W przypadku operacyjnego przedmiotem umowy są zabudowania bez wartości gruntu, na którym się znajdują. Przedmiot leasingu pozostaje składnikiem majątku leasingodawcy do czasu spłacenia przez Ciebie wszystkich rat, i to finansujący ma prawo dokonywać odpisów amortyzacyjnych.

Okres trwania umowy leasingu operacyjnego to minimum 10 lat. Kosztem uzyskania przychodów po Twojej stronie będzie pełna rata i poniesiona opłata wstępna, a płatność podatku VAT rozłoży się na kolejne raty leasingowe. Minimalna cena wykupu mieszkania po upływie 10-letniego okresu leasingu wynosi 46 proc. ceny zakupu określonej w umowie sprzedaży.

Leasing finansowy odznacza się natomiast tym, że przedmiot leasingu to cała nieruchomość, łącznie z gruntem, który staje się składnikiem Twojego majątku jako leasingobiorcy. Przez co to Ty dokonujesz odpisów amortyzacyjnych. Nie ma tu minimalnego okresu trwania umowy, a koszt uzyskania przychodu stanowi tylko część odsetkowa raty. Podatek VAT musisz opłacić z góry od wszystkich opłat leasingowych.

Zwykle dłużej może trwać umowa leasingu nieruchomości. Ile lat? Nawet 10. Przy wynajmie na ogół stosowane są krótsze okresy.

Czy osoba prywatna może leasingować mieszkanie?

Leasing mieszkania dla osób prywatnych jest możliwy na zasadach właściwych dla leasingu konsumenckiego. W ten sam sposób możesz wziąć w leasing samochód.

Podobnie jest w przypadku leasingu nieruchomości. Na czym polega taka forma finansowania zakupu wymarzonego mieszkania? Przypomina wynajem długoterminowy, ale jej zaletą jest to, że leasing przybliża do własności.

To dobra opcja dla osób, które z różnych powodów nie chcą lub nie mogą zaciągać typowego kredytu hipotecznego w celu zakupu nieruchomości. Ponadto leasing nieruchomości dla osób fizycznych nie wiąże się z koniecznością wniesienia wkładu własnego jak przy kupowaniu z udziałem kredytu hipotecznego.

Na jakich zasadach firmy korzystają z leasingu nieruchomości?

Leasing mieszkań dla firm jest elementem leasingu nieruchomości. Najczęściej przedsiębiorcy wykorzystują taką formę finansowania w przypadku powierzchni biurowych, magazynowych, komercyjnych i handlowych. Tak naprawdę rzadko możesz się spotkać z leasingiem mieszkania na firmę. Teoretycznie jest to jednak możliwe.

Dzięki podpisaniu umowy leasingowej przez firmę jej zdolność kredytowa nie będzie obciążana, a ponadto możesz jako przedsiębiorca odnieść kilka cennych korzyści podatkowych.

Leasing nieruchomości dla firm może być realizowany w formie właściwej dla leasingu operacyjnego lub leasingu finansowego.

Polecamy także: Kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej. Czy trudno go uzyskać?

Leasing mieszkania a wynajem – porównanie kosztów

Czy leasing nieruchomości dla osób fizycznych może w przyszłości cieszyć się większą popularnością niż obecnie? Trudno powiedzieć, co jest lepsze – wynajem czy leasing – ale zestawienie kosztów takich rozwiązań pozwoli ocenić, która umowa generuje niższe koszty. Wydatki trzeba rozpatrywać nie tylko w wymiarze miesięcznej raty, lecz także pozostałych kosztów czy możliwych odliczeń.

Zwykle miesięczna rata najmu mieszkania jest niższa od czynszu, jaki płaci leasingobiorca, kiedy korzysta on z leasingu. Jeśli porównamy jednak możliwości odliczenia opłaty wstępnej i odliczenia rat w kosztach podatkowych, najem nie wypadnie już tak bardzo korzystnie. Ponadto leasing nieruchomości przybliża Cię do uzyskania własności nieruchomości w przyszłości, a najem nie.

Przyjrzyj się przykładom:

W przypadku wynajmu długoterminowego nieruchomości zwykle musisz zapłacić kaucję (wpłatę wstępną) w wysokości np. jednomiesięcznego czynszu za mieszkanie zsumowanego z odstępnym. Koszt wynajmu jednopokojowego lokalu w średniej wielkości mieście to około 1200-1500 zł.

Natomiast przy leasingu nieruchomości Twoja wpłata własna może być znacznie wyższa – np. 10% wartości nieruchomości. W założonym przykładzie mieszkanie może kosztować około 250 tys. zł, czyli wpłata własna wyniesie aż 25 tys. zł. Następnie w kolejnych latach, np. 10, będziesz spłacać 225 tys. zł w ratach obarczonych kosztem odsetkowym. Mogą one wynieść nawet ponad 2000 zł miesięcznie, do czego należy doliczyć czynsz za mieszkanie.

Koszt miesięczny przy leasingu nieruchomości jest najczęściej wyższy niż przy wynajmie długoterminowym. Jednak pozwala na skorzystanie z korzyści podatkowych oraz przybliża do własności mieszkania w przyszłości, czego nie masz przy wynajmie.

Gdzie szukać ofert leasingowych dla mieszkań?

W Polsce jak na razie nie ma zbyt dużego rynku, jeśli chodzi o leasing mieszkania. Oferta jest bardzo okrojona, jeśli chodzi o leasing konsumencki mieszkania. Łatwiej znaleźć oferty na leasing lokali komercyjnych czy przemysłowych.

Automatycznie więc bardzo trudno będzie znaleźć Ci odpowiednią ofertę tego rodzaju dla osoby fizycznej. Inaczej jest za granicą, gdzie leasing nieruchomości jest rozpowszechniony. Udzielają go duże, bankowe towarzystwa oraz banki występujące w roli leasingodawców, a nawet deweloperzy.

Czy banki oferują leasing nieruchomości?

Banki oferują leasing nieruchomości dla firm jako alternatywną formę finansowania. Wśród nich wymienię oferty:

• BNP Paribas – leasing jako alternatywa w stosunku do kredytowania zakupu lub budowy nieruchomości. BNP Paribas finansuje również nieruchomości będące własnością klienta – w ramach leasingu zwrotnego. W każdym przypadku, gdy jako przedsiębiorca korzystasz z leasingu nieruchomości, przechodzi ona na Twoją własność po zakończeniu umowy. Przedmiotem mogą być lokale biurowe, w tym magazyny, centra logistyczne, nieruchomości produkcyjno-magazynowe. BNP Paribas oferuje możliwość skorzystania z leasingu operacyjnego, finansowego lub zwrotnego. Podstawowy okres umowy wynosi 84 miesiące, a minimalna kwota finansowania 1 mln euro. Wkład własny ustalany jest indywidualnie na podstawie struktury finansowania. Obowiązuje oprocentowanie stałe lub zmienne. Wartość końcowa zależna jest od okresu trwania umowy i jej rodzaju.
• mBank – w ramach mLeasingu możesz skorzystać z alternatywnego sposobu finansowania oraz refinansowania nieruchomości komercyjnych. Wybierasz jako przedsiębiorca będący klientem mBanku ofertę leasingu finansowego, operacyjnego, finansowania zakupu lub leasingu zwrotnego. To łatwo dostępne finansowanie w PLN i EUR. Masz wsparcie ze strony wyspecjalizowanego zespołu ekspertów. Z oferty leasingu nieruchomości skorzystasz, jeśli prowadzisz działalność jako spółka prawa handlowego, a także jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Możesz sfinansować nabycie nieruchomości komercyjnych, przynoszących dochód lub wykorzystywanych na potrzeby własne firmy, ale i budowę nowych inwestycji oraz ich natychmiastowe refinansowanie. mLeasing nieruchomości umożliwia finansowanie do kwoty 5 mln zł netto i lokali użytkowych od 3 mln zł netto.
• Pekao – bank oferuje leasing nieruchomości dla firm, który umożliwia korzystanie z takich lokali bez potrzeby przeznaczania własnych funduszy na ten cel. Daje możliwość przeniesienia praw własności na Ciebie. Przedmiotem leasingu nieruchomości w Pekao mogą być zarówno obiekty należące do przedsiębiorstwa (leasing zwrotny), jak i stanowiące własność podmiotów trzecich. Mogą być to lokale biurowe, nieruchomości produkcyjne czy magazynowe.

Jak wygląda składanie wniosku i obsługa leasingu mieszkania? Procedura i dokumenty

Jak w praktyce można skorzystać z leasingu nieruchomości? Jako przyszły leasingobiorca w pierwszej kolejności wybierasz mieszkanie i składasz wniosek do firmy oferującej takie finansowanie. Kolejne kroki wyglądają następująco:

• weryfikacja klienta w banku czy w firmie leasingowej,
• podpisanie umowy leasingowej – jeśli zdolność finansowa klienta nie budzi wątpliwości instytucji finansowej,
• korzystanie z leasingowanego mieszkania przy jednoczesnym opłacaniu odpowiednich rat leasingowych w ramach powiększonego czynszu.

Po spłacie wszystkich rat leasingowych zgodnie z zapisami w księdze wieczystej nieruchomości i umowie leasingobiorca ma prawo do przeniesienia własności lokalu na siebie.

Warte zaznaczenia jest to, że lokal leasingowany przez klienta pozostaje własnością podmiotu finansującego, z którym klient zawiera umowę na czas oznaczony. Jego obowiązkiem, jako lokatora, jest terminowe uiszczanie czynszu, którego kwota jest nieco wyższa niż standardowa.

W tym temacie warto wiedzieć: Wniosek o wykreślenie hipoteki – jak wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Czy w przypadku leasingu sprawdzany jest BIK?

Zwykle wśród oczywistych zalet leasingu podawana jest ta dotycząca braku skrupulatnej kontroli zdolności kredytowej, dokonywanej przez banki przy ubieganiu się klienta o kredyt hipoteczny. Jak jest jednak w przypadku leasingu?

Zdolność kredytowa również ma tu znaczenie, ponieważ leasingodawca nie podpisze umowy o leasing nieruchomości z osobą fizyczną, która ma długi, a bieżące dochody po prostu nie pozwalają jej na opłacanie raty leasingowej wraz z czynszem za mieszkanie i wszelkimi innymi opłatami.

Wiele firm udzielających leasingu, w tym również leasingu mieszkań, sprawdza wiarygodność klienta w BIK-u (Biurze Informacji Kredytowej), ale tylko za zgodą udzieloną przez potencjalnego leasingobiorcę. Firmy te sięgają również do powszechnie dostępnych baz danych dłużników, jak KRD, ERIF czy BIG InfoMonitor.

Leasing na mieszkanie – czy warto?

Z uwagi na możliwość uzyskania własności nieruchomości po zakończeniu umowy leasingowej opłacalne wydaje się wzięcie w leasing mieszkania. Problem w tym, że w Polsce niewiele jest firm, które umożliwiają to klientom prywatnym. Większe możliwości w zakupie nieruchomości w ramach leasingu masz, jeśli prowadzisz działalność gospodarczą.

Przemyśl, czy zależy Ci na zredukowaniu kosztów bieżących, czy wolisz zapłacić nieco więcej za użytkowanie mieszkania lub innego lokalu, ale w perspektywie czasu mieć możliwość uzyskania takiej nieruchomości na własność.