Jak uzyskać dopłatę do kredytu mieszkaniowego?

Kredyt mieszkaniowy – co powinieneś wiedzieć, zanim się na niego zdecydujesz?

Kredyt mieszkaniowy jest zobowiązaniem celowym, które kredytobiorcy wykorzystują stricte na cele mieszkaniowe, na przykład związane z zakupem mieszkania, jego remontem, adaptacją i modernizacją. Najczęściej zabezpieczeniem zobowiązania jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości mieszkalnej. Owa hipoteka to właściwie wpis ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości – kupowanej lub należącej do kredytobiorcy lub osób trzecich, które godzą się na zajęcie hipoteki.

Aby zaciągnąć kredyt mieszkaniowy, trzeba spełnić określone warunki, w tym:

• być osobą pełnoletnią, przy czym banki wyznaczają również górną granicę wieku klienta, np. na 68-75 lat;
• mieć odpowiednio wysoką zdolność kredytową, obliczaną na podstawie dochodów uzyskiwanych z akceptowalnych źródeł;
• mieć pozytywną historię kredytowania w Biurze Informacji Kredytowej (BIK);
• ustanowić zabezpieczenie hipoteczne;
• mieć wkład własny w wysokości co najmniej 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości, ale połowę takiego wkładu w wielu bankach można zastąpić np. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.

Ponadto klient musi ubiegać się o kredyt w ramach oficjalnej procedury weryfikacyjnej, którą rozpoczyna złożenie wniosku kredytowego – samodzielnie lub ze współkredytobiorcami.

Jeśli małżonkowie nie mają podpisanej intercyzy, czyli notarialnej umowy o rozdzielności majątkowej, wówczas automatycznie oboje stają się kredytobiorcami, których dochody są sumowane w celu wyliczenia zdolności dla całego wniosku. Na jej obniżenie wpływają miesięczne zobowiązania kredytobiorców, m.in. płacony czynsz za mieszkanie, koszty ubezpieczeń czy utrzymania samochodu.

Dopłaty rządu do kredytów mieszkaniowych – co warto wiedzieć?

W ubiegłych latach wielu kredytobiorców w Polsce mogło skorzystać z organizowanych przez rząd programów, które ułatwiały zaciąganie zobowiązań mieszkaniowych. Obejmowały one między innymi rządowe dopłaty do kredytów mieszkaniowych. Dokonywano ich dotychczas w ramach programów Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych.

Z realizowanego w latach 2007-2013 programu Rodzina na Swoim skorzystało wielu młodych Polaków. Obejmował on dopłaty dla małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci, które kupowały swoje pierwsze mieszkanie na kredyt hipoteczny. Dofinansowanie Rodzina na Swoim polegało na tym, że z budżetu państwa rząd dopłacał do rat przez 8 pierwszych lat spłaty zobowiązania. Wysokość dopłat uzależniona z kolei była bezpośrednio od wielkości powierzchni kupowanej nieruchomości.

W 2022 roku dopłaty te w większości przypadków już się zakończyły, jako że ostatnie umowy w ramach Rodziny na Swoim były podpisywane w 2013 roku. Z uwagi na ośmioletni okres takich dopłat zostały one zakończone w 2021 roku. W efekcie kredytobiorcy będą musieli zmierzyć się z koniecznością zapłaty pełnej kwoty raty kapitałowo-odsetkowej do banku.

Natomiast program Mieszkanie dla Młodych miał nieco inny charakter. On również definitywnie się zakończył – z początkiem 2018 roku. Obejmował dopłaty do wkładu własnego na kredyt, co było dużym ułatwieniem dla młodych kupujących swoje pierwsze lokale, banki wymagały już bowiem wówczas określonego poziomu wkładu na mieszkanie.

Po zakończeniu tego programu rządowych dopłat do kredytów kolejną propozycją ze strony rządzących było wprowadzenie programu Mieszkanie Plus, który zakłada budowę tanich mieszkań na wynajem na gruntach, które należą do Skarbu Państwa. Dodatkowo wynajmujący je lokatorzy mieli prawo dojścia do własności w ramach wykupu lokalu po wskazanym okresie. Założenia programu właściwie nie zostały jednak spełnione lub stało się to tylko w niewielkim stopniu.

Więcej informacji: Mieszkanie plus – jakie są założenia nowego programu rządowego? >>

Istnieją jeszcze szczególne przypadki, w których można liczyć na dopłaty do kredytów hipotecznych na mieszkanie. Wśród nich:

• dopłaty do kredytów dla rolników wypłacane ze środków, jakimi dysponuje Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa;
• dopłaty do kredytów dla przedsiębiorców z Banku Gospodarstwa Krajowego;
• dopłaty do kredytów dla osób niepełnosprawnych wypłacane ze środków Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych (PFRON).

Programy te nie są jednak przeznaczone dla większego grona odbiorców chcących ułatwić sobie zaciągnięcie takiego zobowiązania i sfinansowanie całej inwestycji mieszkaniowej.

Dopłaty do kredytów mieszkaniowych – kto może się o nie starać?

Jak na razie nie ma systemu zapewniającego dopłaty do kredytów mieszkaniowych w 2022 roku, ale co pewien czas pojawiają się w mediach informacje o chęci jego uruchomienia. Pod koniec 2020 roku Ministerstwo Rozwoju informowało o pracach nad nowym programem, który zapewniłby rządowe dopłaty do kredytów mieszkaniowych dla singli, małżeństw czy rodzin z dziećmi. Jeśli tak się stanie, to szerokie grono beneficjentów będzie mogło ubiegać się o pieniądze z rządowej kasy.

Najbardziej prawdopodobne jest skonstruowanie programu na wzór Mieszkania dla Młodych, z dopłatą do wkładu własnego, choć rząd może się w przyszłości zdecydować na zupełnie inny tryb ułatwiania sfinansowania zakupu własnego lokalu. Banki nadal wymagają bowiem co najmniej 20-procentowego wkładu własnego na kredyt na mieszkanie, na co nie każdy kupujący może sobie pozwolić.

Można przypuszczać, że dopłaty będą udzielane osobom samotnym, tj. singlom, oraz małżeństwom, w przypadku których wiek najmłodszego klienta nie przekracza 35 lat. Do kredytu i do samego projektowanego programu rządowego mogłyby przystąpić wyłącznie ci, którzy nie mają lub nie mieli w przeszłości własnego mieszkania lub domu jednorodzinnego. Chodzi tu o dotowanie osób, które kupują swoją pierwszą nieruchomość celem usamodzielnienia się i uniezależnienia od rodziców czy opiekunów.

Dopłaty do kredytów mieszkaniowych – na jakich zasadach są przyznawane?

Trzeba podkreślić, że dopłaty państwa do kredytów mieszkaniowych, zarówno jeśli chodzi o program Mieszkanie dla Młodych, jak i wcześniejszy – Rodzina na Swoim – już się zakończyły lub lada dzień się zakończą z uwagi na 8-letni okres dopłacania do rat.

Nie każdy mógł je uzyskać. Ograniczenie dotyczyło nie tylko sytuacji mieszkaniowej wnioskodawcy, lecz także powierzchni kupowanego lokalu. Nie mogła ona przekraczać 75 mkw. dla mieszkań oraz 140 mkw. dla domów jednorodzinnych. Cena nieruchomości nie mogła być jednocześnie wyższa niż kwota stanowiąca iloczyn powierzchni lokalu mieszkalnego oraz średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia jednego mkw. Wskaźnik ten wynosił 1,4. Lokal kupowany na kredyt mieszkaniowy z dopłatą z Rodziny na Swoim musiał być położony na terenie Rzeczypospolitej Polskiej.

Dopłaty do kredytów hipotecznych, a właściwie do wkładu własnego w ramach Mieszkania dla Młodych, nie są obecnie przyznawane, ale kiedy można było je dostać, dotyczyły kredytobiorców w wieku do 35 lat – małżeństw, rodzin i osób samotnych, które kupowały mieszkanie lub dom jednorodzinny po raz pierwszy, a nieruchomość była położona na terytorium Polski. Celem kredytu musiało być zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Także i w tym przypadku program Mieszkanie dla Młodych dotyczył wyłącznie mieszkań o powierzchni do 75 mkw. lub 85 mkw. w przypadku, gdy beneficjentem programu był kredytobiorca wychowujący co najmniej troje dzieci. Jeśli kredyt zaciągany był na zakup domu, to taki obiekt mógł mieć odpowiednio 100 lub 110 mkw. Cena nieruchomości również była ograniczeniem dla beneficjentów przy przyznawaniu dopłat z programu Mieszkanie dla Młodych.

Jak wygląda proces wnioskowania o dopłatę do kredytu na mieszkanie?

Rząd nie skonstruował jeszcze kolejnego programu pozwalającego na dofinansowanie kredytu hipotecznego 2022, ale można sprawdzić, jak wyglądało staranie się o zobowiązanie z dopłatą rządową w ubiegłych latach, kiedy były one jeszcze dostępne.

Wniosek trzeba było złożyć w banku, w którym klient ubiegał się o kredyt na mieszkanie. Dopłaty do zobowiązań hipotecznych były realizowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego w formie pokrycia części odsetek należnych instytucji. Bank pokrywał je przez 8 kolejnych lat. Wniosek o przyznanie dofinansowania na druku udostępnionym przez dany bank trzeba było złożyć w ramach ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Po jakim czasie można się spodziewać pomocy finansowej od rządu?

Po rozpatrzeniu wniosku o dotacje do kredytu hipotecznego były one niezwłocznie wypłacane. W programie Mieszkanie dla Młodych beneficjent otrzymywał kwotę środków na początku okresu spłaty, dla uzupełnienia lub pokrycia w całości wkładu własnego. Natomiast w programie Rodzina na Swoim były to dopłaty do kredytu mieszkaniowego w formie bezgotówkowej, wpłacanej jako część odsetek przez BGK na konto banku udzielającego zobowiązania.

Dopłaty do kredytów mieszkaniowych – ile można uzyskać?

W ramach programu Rodzina na Swoim dopłaty do kredytów hipotecznych były udzielane w wysokości będącej równowartością 50 proc. odsetek naliczanych według kalkulacji stopy procentowej zbliżonej do rynkowej stopy oprocentowania właściwej dla zobowiązań hipotecznych. Dopłaty obowiązywały przez pierwszych 8 lat kredytowania.

Natomiast jeśli chodzi o program Mieszkanie dla Młodych, to istniało kilka progów dofinansowania zakupu własnego mieszkania:

• dofinansowanie w wysokości 10 proc. wkładu własnego na mieszkanie, liczonego od wartości 50 mkw. dla osób samotnych i bezdzietnych małżeństw;
• dofinansowanie w wysokości 15 proc. od wkładu własnego na mieszkanie do 50 mkw. dla małżeństw wychowujących jedno dziecko lub osób samotnie wychowujących jedno dziecko;
• dofinansowanie w wysokości 20 proc. od wkładu własnego na mieszkanie do 50 mkw. w przypadku małżeństw z dwojgiem dzieci;
• dofinansowanie w wysokości 30 proc. od wkładu własnego na mieszkania do 65 mkw. dla małżeństw z trójką dzieci.

Dopłaty do kredytów mieszkaniowych – czy warto się na nie zdecydować?

Z pewnością osoby, które spełniały wymagania rządowych programów, mogły z korzyścią ubiegać się o dopłaty do rat kapitałowo-odsetkowych czy do wkładu własnego. Warto było jednak porównywać ze sobą przy takiej okazji koszty kredytowania – w programie i poza nim. Mogło się okazać, że różnice nie są znaczące, podczas gdy mnogość potrzebnych dokumentów i konieczność trzymania się sztywnych limitów stawała się dla samych klientów kłopotliwa.

Dopłaty do kredytów mieszkaniowych w ramach Nowego Ładu – jak będzie wyglądała pomoc rządu?

W związku z pandemią koronawirusa polski rząd chce wprowadzić kilka rozwiązań, umożliwiających szybsze odbudowanie gospodarki. W maju 2021 na konferencji prasowej premier Mateusz Morawiecki zaprezentował projekt zmian pod hasłem Nowy Ład, a właściwie: Nowy Polski Ład. Jednym z jego postanowień są dopłaty do kredytów mieszkaniowych realizowane w taki sposób, aby możliwe było zaciągnięcie zobowiązania na nieruchomość bez wkładu własnego. Obecnie, zgodnie z wymogiem narzuconym na instytucje bankowe przez Komisję Nadzoru Finansowego, banki nie oferują kredytów hipotecznych bez wkładu własnego.

Klient, który chce zaciągnąć zobowiązanie hipoteczne na mieszkanie, musi mieć odpowiednio wysoki wkład własny – zwykle to 20 proc. wartości kupowanej lub budowanej nieruchomości. Może on zostać zmniejszony o połowę, ale tylko jeśli kredyt zostanie zabezpieczony w postaci wykupienia tak zwanego ubezpieczenia niskiego wkładu.

Jednym z filarów Nowego Polskiego Ładu jest ułatwienie młodym osobom dostępu do kredytów mieszkaniowych, co ma im pomóc w kupowaniu nieruchomości na własne potrzeby. Program ten porównywany jest z programem Mieszkanie dla Młodych, który obowiązywał przed kilkoma laty i umożliwiał otrzymanie dopłaty do wkładu własnego. Nie jest jednak tym samym. W Nowym Polskim Ładzie przewidziano dla beneficjentów dwie formy wsparcia:

• gwarancję wkładu własnego do 100 tys. zł,
• dofinansowanie do 160 tys. zł w przypadku rodzin wielodzietnych lub osób korzystających z mieszkalnictwa społecznego.

Gwarancja na kredyt hipoteczny z Nowego Ładu sprawi, że banki pożyczą klientowi kwotę, na jaką nie wystarczą jego oszczędności. W rezultacie dostępne będzie finansowanie, które pozwoli na pokrycie nawet pełnej kwoty związanej z zakupem mieszkania. Dzięki temu możliwy będzie zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.

Oprócz gwarancji rządowych Nowy Polski Ład ma dodatkowo dofinansowywać rodziny wielodzietne oraz osoby korzystające z mieszkalnictwa społecznego w ramach dopłat do kredytów hipotecznych.

Dofinansowanie do wkładu własnego w formie gotówkowej przeznaczone będzie tylko dla dwóch wspomnianych grup beneficjentów i maksymalnie wyniesie 160 tys. zł. Wysokość dopłaty uzależniona będzie od liczby dzieci w rodzinie, dokładniej rzecz biorąc:

• 20 tys. zł otrzyma rodzina, w której urodziło się drugie dziecka;
• 60 tys. zł otrzyma rodzina po narodzinach 3 dziecka;
• 20 tys. zł będzie można otrzymać na każde kolejne dziecko w rodzinie.

Dofinansowanie w ramach programu „Mieszkania bez wkładu własnego” będą udzielane tylko w związku z zakupem nieruchomości mieszkalnej, która zakwalifikuje się do programu pod względem ceny. Najpewniej określone zostaną maksymalne stawki dotyczące stawek za metr kwadratowy nieruchomości.

Jeśli ktoś nosi się z zamiarem zakupu mieszkania w 2022 roku i znajduje się w gronie beneficjentów programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” w ramach Nowego Ładu, to musi uzbroić się w cierpliwość. Program wejdzie w życie dopiero w maju 2022. Ma on być realizowany przez 6 kolejnych lat.

Już w 2021 pojawiły się propozycje wprowadzenia bonu społecznego i rodzinnego w ramach Nowego Polskiego Ładu, z przeznaczeniem na różne cele mieszkaniowe, w tym na zakup lokalu czy na wynajem. Będą go mogli otrzymać zarówno single, jak i rodziny z dziećmi.

Bon mieszkaniowy opracowywany jest w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii. Ma być formą bezzwrotnej dopłaty do mieszkania z budżetu państwa. Bon będzie można wydać na:

• zakup nieruchomości,
• budowę domu,
• wykupienie partycypacji w TBS.

Najwyższe bony mieszkaniowe będą przeznaczone dla rodzin wielodzietnych. Wstępne założenia pokazują, że będzie to kwota od 5 do 145 tys. zł. Najwcześniej od stycznia 2022 roku ma ruszyć nabór wniosków do ZUS-u o wydanie takiego bonu. Będzie można go zrealizować w terminie do 1 stycznia 2023 roku.

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe – wsparcie w nabyciu własnego mieszkania?

Wiele osób w Polsce nie ma szans na zakup z własnych środków mieszkania, a zaciągnięcie kredytu jest z różnych względów niemożliwe. Odpowiedzią na ich potrzeby lokalowe mogą być Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, w skrócie nazywane SIM. To rozwiązanie prawne umożliwiające budowę obiektów mieszkalnych w danej lokalizacji oraz ich eksploatację na zasadach najmu.

SIM-y powstają w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych lub spółdzielni osób prawnych. Celem ich powstania jest wybudowanie mieszkań kierowanych na rynek wynajmu. Z takiej oferty skorzystać mogą jedynie osoby, które sprostają z góry określonym kryteriom. Podobne założenia spełniają obecne TBS-y, ale Ministerstwo Rozwoju przygotowało projekt zmian w ustawach wspierających rozwój mieszkalnictwa, tak by TBS-y zostały przekształcone w Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe.

Program SIM-ów zakłada, że samorząd podejmujący się takiej inwestycji otrzyma dofinansowanie w wysokości do 35 proc. kosztów budowy. Poza tym samorząd może otrzymać bezzwrotną pożyczkę w wysokości 3 mln zł, a gmina realizująca projekt w ramach SIM-ów będzie mogła uzyskać kredyt z Banku Gospodarstwa Krajowego na preferencyjnych warunkach. Ma on być spłacany wpływami z czynszów przyszłych mieszkańców.

Dzięki rozwojowi Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych można będzie zwiększyć dostępność mieszkań na wynajem dla osób, które nie mogą pokryć kosztów zakupu mieszkania ze środków własnych lub z kredytu hipotecznego.

Czynsze mieszkań wynajmowanych w ramach SIM będą niskie, a przy tym wynajmujący będą mogli dojść do własności lokalu, ale pod warunkiem wysokiej partycypacji wpłaconej przez korzystającego na rzecz SIM. Lokatorem będzie mógł zostać ten, kto spełni kryteria dochodowe określane indywidualnie dla poszczególnych województw oraz nie ma tytułu prawnego do innego lokalu znajdującego się w tej samej miejscowości. Osoby te mogą być zobowiązane do dokonania wpłaty partycypacyjnej.