Koszty notarialne przy zakupie nieruchomości w 2026 roku. Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania?

Dlatego kwota przekazywana w kancelarii może wynosić kilka lub kilkanaście tysięcy złotych, choć tylko część z niej stanowi wynagrodzenie notariusza.

Najważniejsze informacje:

• Maksymalna taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości, ale przy sprzedaży lokalu mieszkalnego wynosi połowę podstawowej stawki określonej w rozporządzeniu.
• Podane w przepisach stawki są maksymalne. Kancelaria może ustalić niższe wynagrodzenie.
• Na rynku wtórnym standardowo występuje PCC w wysokości 2% wartości rynkowej, ale przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu można korzystać ze zwolnienia.
• Do kosztów mogą dojść m.in. 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej, 100 zł za jej założenie, 200 zł za wpis hipoteki oraz koszt wypisów aktu.

Maksymalne stawki taksy wynikają z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Dla umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego rozporządzenie wprost przewiduje połowę stawki podstawowej.

Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania?

Nie ma jednej stałej ceny. Koszt zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, rodzaju zawieranej umowy oraz dodatkowych czynności, które trzeba wykonać.

Najważniejszym składnikiem wynagrodzenia kancelarii jest taksa notarialna. Przepisy określają jej maksymalną wysokość:

To jednak nie jest jeszcze właściwy cennik aktu sprzedaży mieszkania.

Przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa wynosi połowę stawki obliczonej według powyższej tabeli. Taką samą zasadę rozporządzenie przewiduje m.in. przy umowie deweloperskiej oraz sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę budowlaną.

Co ważne, przepisy ustalają górną granicę wynagrodzenia, a nie obowiązkową stawkę dla każdej kancelarii. Ostateczna taksa może być niższa.

Jak obliczyć taksę notarialną?

Załóżmy, że kupujesz mieszkanie za 500 000 zł.

Podstawowa maksymalna stawka wynosi:

1 010 zł + 0,4% × (500 000 zł – 60 000 zł) = 2 770 zł.

Ponieważ chodzi o sprzedaż lokalu mieszkalnego, maksymalna taksa wynosi połowę tej kwoty, czyli:

1 385 zł netto.

Po doliczeniu 23% VAT daje to:

1 703,55 zł brutto.

Nie oznacza to jeszcze, że 1 703,55 zł będzie całym kosztem aktu. Do rachunku mogą dojść wypisy, wynagrodzenie za wniosek wieczystoksięgowy, opłaty sądowe i – w zależności od transakcji – PCC.

Ile kosztuje akt notarialny przy zakupie mieszkania za 300, 500, 600, 800 tys. i 1 mln zł?

Poniższe wyliczenia pokazują maksymalną taksę za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego. Nie obejmują wypisów, wniosku wieczystoksięgowego, opłat sądowych ani innych czynności.

* PCC nie wystąpi w każdej transakcji. Między innymi kupujący pierwsze mieszkanie lub dom może spełniać warunki zwolnienia.

Ta tabela pokazuje też, dlaczego określenia „koszt aktu notarialnego” i „taksa notarialna” nie są tożsame. Przy mieszkaniu za 500 tys. zł sama maksymalna taksa z VAT to około 1,7 tys. zł, ale PCC – jeśli jest należny – wynosi aż 10 tys. zł.

Jakie dodatkowe opłaty notarialne pojawiają się przy zakupie mieszkania?

Poza taksą trzeba uwzględnić wypisy aktu. Maksymalna stawka wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę wypisu, odpisu lub wyciągu. Łączna kwota zależy więc od długości dokumentu i liczby potrzebnych egzemplarzy.

Odrębną czynnością może być przygotowanie i złożenie przez notariusza wniosku o wpis do księgi wieczystej. Maksymalne wynagrodzenie za taką czynność wynosi 200 zł netto. Sąd Najwyższy potwierdził możliwość pobierania przez notariusza odrębnego wynagrodzenia za wniosek wieczystoksięgowy do tej wysokości.

Do tych kwot należy odróżnić opłaty sądowe. Notariusz może je pobrać podczas transakcji, ale nie są one jego wynagrodzeniem.

Kupujesz pierwsze mieszkanie? Możesz zaoszczędzić nawet 20 tys. zł

Zobacz więcej

Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?

Przy typowym zakupie nieruchomości opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej wynosi 200 zł.

Jeżeli dla nieruchomości trzeba założyć nową księgę wieczystą, opłata za jej założenie wynosi 100 zł. Jest ona pobierana niezależnie od opłaty za wpis własności.

Przy zakupie finansowanym kredytem dochodzi zwykle 200 zł za wpis hipoteki.

W praktyce przy zakupie mieszkania bez konieczności zakładania nowej księgi samo ujawnienie nowego właściciela kosztuje więc standardowo 200 zł. Jeśli potrzebne jest również założenie księgi, pojawia się dodatkowe 100 zł.

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Na rynku wtórnym największym dodatkowym wydatkiem często nie jest taksa notarialna, lecz PCC.

Standardowa stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% jej wartości rynkowej. Obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

Podstawą opodatkowania nie jest formalnie sama cena wpisana w umowie, ale wartość rynkowa nieruchomości. W typowej transakcji obie wartości są zbliżone, jednak jeżeli cena znacząco odbiega od poziomu rynkowego, nie oznacza to automatycznie, że od tej zaniżonej ceny zostanie obliczony podatek.

Przykład: przy mieszkaniu o wartości rynkowej 500 000 zł PCC wynosi 10 000 zł.

W przypadku umowy zawieranej w formie aktu notarialnego podatek pobiera notariusz i przekazuje go właściwemu organowi. Nie jest to jednak część taksy notarialnej.

Koszty notarialne przy zakupie pierwszego mieszkania – czy trzeba płacić PCC?

Nie zawsze. Osoba kupująca swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym może skorzystać ze zwolnienia z PCC, jeżeli spełnia warunki określone w ustawie.

Zwolnienie dotyczy sprzedaży prawa własności lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz określonych spółdzielczych praw mieszkaniowych. Kupującemu w dniu transakcji ani wcześniej nie mogło przysługiwać żadne z praw wymienionych w przepisie.

Ustawa przewiduje wyjątek dla udziału nieprzekraczającego 50%, jeżeli został on nabyty w drodze dziedziczenia.

Przy wspólnym zakupie warunki zwolnienia trzeba oceniać w odniesieniu do wszystkich kupujących.

Znaczenie finansowe jest duże. Przy pierwszym mieszkaniu o wartości 600 000 zł zwolnienie oznacza uniknięcie standardowego PCC w wysokości 12 000 zł.

Samo zwolnienie z PCC nie zwalnia jednak z taksy notarialnej, VAT od wynagrodzenia notariusza ani opłat sądowych.

Masz kredyt hipoteczny? Ta prognoza może oznaczać wyższe raty przez wiele miesięcy

Zobacz więcej

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera

Przy typowym zakupie nowego mieszkania z kredytem hipotecznym od dewelopera kupujący nie płaci standardowego 2% PCC, ponieważ sprzedaż opodatkowana VAT jest co do zasady wyłączona z PCC.

Nie oznacza to, że „PCC płaci deweloper”. W typowej transakcji ten podatek po prostu nie występuje po stronie sprzedaży objętej VAT.

Ustawa przewiduje szczególny wyjątek dla nabywania dużej liczby nowych mieszkań. Jeżeli spełnione są warunki ustawowe i kupujący nabywa szósty lub kolejny lokal w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, sprzedaż takiego lokalu może podlegać PCC według stawki 6%.

Dla osoby kupującej pojedyncze mieszkanie na własne potrzeby przepis ten zwykle nie ma praktycznego znaczenia.

Kto płaci notariusza przy umowie deweloperskiej?

Przy umowie deweloperskiej sytuacja jest inna niż przy zwykłej sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym.

Ustawa przewiduje, że wynagrodzenie notariusza za czynności związane z zawarciem umowy deweloperskiej i wskazanych w ustawie innych umów, koszty wypisów wydawanych przy ich zawarciu oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają dewelopera i nabywcę w równych częściach.

Nie należy więc zakładać, że przy każdej czynności na rynku pierwotnym wszystkie koszty ponosi wyłącznie kupujący.

Kto płaci koszty notarialne przy zakupie mieszkania?

Na rynku wtórnym koszty aktu sprzedaży najczęściej pokrywa kupujący. To jednak praktyka rynkowa, a nie zasada oznaczająca, że w każdej transakcji strony muszą rozliczyć się właśnie w ten sposób.

Sposób rozłożenia części kosztów można uzgodnić między sprzedającym i kupującym, z zastrzeżeniem kosztów i podatków, dla których przepisy wskazują konkretnego zobowiązanego.

Przykładowo obowiązek zapłaty PCC od umowy sprzedaży spoczywa na kupującym. Z kolei przy umowie deweloperskiej ustawa wprost przewiduje podział wskazanych kosztów między dewelopera i nabywcę.

Dlatego przed zawarciem umowy warto ustalić nie tylko cenę nieruchomości, ale również sposób rozliczenia kosztów transakcyjnych.

Erste Bank ostrzega kupujących mieszkania. Tańszy kredyt może napędzić ceny

Zobacz więcej

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania na kredyt

Kredyt hipoteczny nie zwiększa automatycznie taksy należnej za samą sprzedaż lokalu, ale powoduje dodatkowe formalności związane z zabezpieczeniem banku.

Najczęściej dochodzi 200 zł opłaty sądowej za wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Może również wystąpić PCC od ustanowienia hipoteki. W zależności od rodzaju zabezpieczanej wierzytelności stawka wynosi 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności istniejącej albo 19 zł w przypadku wierzytelności o wysokości nieustalonej.

W praktyce przy kredytach hipotecznych często pojawia się właśnie stała kwota 19 zł, ale prawidłowe rozliczenie zależy od treści ustanawianego zabezpieczenia. Z tego powodu nie warto przyjmować jednej stawki bez sprawdzenia dokumentów konkretnej transakcji.

Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania za 500 tys. zł? Przykład

Załóżmy zakup mieszkania z rynku wtórnego za 500 000 zł. Dla uproszczenia przyjmijmy, że cena odpowiada wartości rynkowej, lokal ma już księgę wieczystą i kupujący nie zaciąga kredytu.

Maksymalna taksa wynosi w takim przypadku 1 385 zł netto, czyli 1 703,55 zł brutto.

Do tego dochodzi 200 zł za wpis własności, wynagrodzenie za wniosek wieczystoksięgowy – maksymalnie 200 zł netto – oraz koszt wypisów aktu.

Jeżeli kupujący nie spełnia warunków zwolnienia z PCC, trzeba doliczyć 10 000 zł podatku.

Jeśli natomiast jest to jego pierwsze mieszkanie i spełnia warunki ustawowego zwolnienia, 10 000 zł PCC nie wystąpi.

To pokazuje, że pytanie „ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania?” warto rozbić na dwie części: ile wynosi wynagrodzenie kancelarii oraz ile wynoszą wszystkie podatki i opłaty pobierane przy transakcji. Różnica może być znacząca.

Koszty notarialne przy zakupie działki

Koszt aktu notarialnego przy zakupie działki również zależy od jej wartości i rodzaju nieruchomości.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, maksymalna taksa notarialna wynosi połowę podstawowej stawki z rozporządzenia.

Nie ma przy tym w rozporządzeniu warunku, aby działka była już uzbrojona albo miała doprowadzone media.

Trzeba natomiast uważać na PCC. Zwolnienie przewidziane dla zakupu pierwszego mieszkania lub domu nie oznacza automatycznego zwolnienia przy zakupie samej niezabudowanej działki.

W zależności od transakcji mogą dojść również opłaty za wpis własności, założenie nowej księgi wieczystej lub odłączenie działki z dotychczasowej księgi.

Czy ceny u każdego notariusza są takie same?

Nie. Przepisy określają maksymalną wysokość taksy notarialnej, czyli kwotę, której notariusz nie może przekroczyć przy danej czynności.

Nie oznacza to jednak obowiązku stosowania maksymalnej stawki. Wynagrodzenie może być niższe, dlatego przed transakcją można poprosić kilka kancelarii o wycenę.

Porównując oferty, warto sprawdzić cały rachunek, a nie tylko jedną podaną kwotę. Jedna kancelaria może podać samą taksę netto, druga kwotę z VAT, a jeszcze inna od razu doliczyć wypisy i wniosek wieczystoksięgowy.

Co składa się na całkowity koszt zakupu nieruchomości?

Najprościej rozdzielić trzy grupy wydatków.

Pierwsza to wynagrodzenie notariusza – przede wszystkim taksa, wynagrodzenie za dodatkowe czynności i wypisy.

Druga to opłaty sądowe, np. za wpis własności, założenie księgi wieczystej lub wpis hipoteki.

Trzecia to podatki, przede wszystkim PCC, jeżeli występuje w danej transakcji.

To rozróżnienie ma praktyczne znaczenie. Jeżeli kancelaria informuje, że przy podpisaniu aktu trzeba przygotować np. 12 tys. zł, nie oznacza to, że 12 tys. zł zarobi notariusz. Znaczna część tej kwoty może zostać pobrana wyłącznie po to, by przekazać ją do sądu lub organu podatkowego.

Na co zwrócić uwagę przed wizytą u notariusza?

Przed podpisaniem aktu warto poprosić kancelarię o pełną kalkulację kosztów transakcji. Powinna rozdzielać taksę notarialną, VAT, wypisy, wniosek wieczystoksięgowy, opłaty sądowe i ewentualny PCC.

Szczególnie warto sprawdzić, czy w kalkulacji uwzględniono właściwą – obniżoną do połowy – maksymalną stawkę dla sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz czy kupujący może skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania.

Te dwie kwestie mogą zmienić końcowy rachunek o kilka lub nawet kilkanaście tysięcy złotych.

FAQ – najczęstsze pytania o koszty notarialne przy zakupie mieszkania

Ile wynosi taksa notarialna przy zakupie mieszkania?

Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości. Przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa wynosi połowę podstawowej stawki określonej w rozporządzeniu. Jest to stawka maksymalna – notariusz może pobrać niższe wynagrodzenie.

Czy do taksy notarialnej dolicza się VAT?

Tak. Do wynagrodzenia notariusza doliczany jest VAT według stawki 23%. Dlatego np. maksymalna taksa 1 385 zł netto przy mieszkaniu za 500 000 zł oznacza 1 703,55 zł brutto.

Czy kupujący zawsze płaci 2% PCC?

Nie. PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości występuje standardowo przy zakupie na rynku wtórnym, ale kupujący pierwsze mieszkanie lub dom może skorzystać ze zwolnienia, jeżeli spełnia warunki ustawowe. Przy typowym zakupie mieszkania od dewelopera standardowe 2% PCC nie występuje.

Od jakiej kwoty oblicza się PCC przy zakupie mieszkania?

Podstawą PCC jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie wyłącznie cena wpisana do umowy. Jeżeli cena transakcyjna znacząco odbiega od wartości rynkowej, nie oznacza to automatycznie, że podatek zostanie obliczony od niższej kwoty.

Ile kosztuje wpis własności do księgi wieczystej?

Opłata sądowa za wpis prawa własności do księgi wieczystej wynosi standardowo 200 zł. Jeżeli trzeba dodatkowo założyć nową księgę wieczystą, dochodzi opłata 100 zł.

Jakie dodatkowe koszty pojawiają się przy zakupie mieszkania na kredyt?

Najczęściej trzeba doliczyć 200 zł opłaty sądowej za wpis hipoteki do księgi wieczystej. Może również wystąpić PCC od ustanowienia hipoteki – jego wysokość zależy od rodzaju zabezpieczanej wierzytelności.

Czy ceny u wszystkich notariuszy są takie same?

Nie. Przepisy określają maksymalne stawki taksy notarialnej, ale kancelaria może pobrać niższe wynagrodzenie. Dlatego przed transakcją warto porównać pełne kalkulacje kilku kancelarii, zwracając uwagę na to, czy obejmują VAT, wypisy i dodatkowe czynności.

Kto płaci notariusza przy zakupie mieszkania?

Na rynku wtórnym koszty aktu najczęściej ponosi kupujący, choć część wydatków strony mogą rozłożyć między sobą inaczej. Przy umowie deweloperskiej przepisy przewidują natomiast równy podział wskazanych kosztów między dewelopera i nabywcę.

Czy koszt aktu notarialnego to samo co wynagrodzenie notariusza?

Nie. Kwota płacona w kancelarii może obejmować nie tylko wynagrodzenie notariusza, ale także VAT, wypisy, opłaty sądowe oraz PCC. Część pieniędzy notariusz jedynie pobiera i przekazuje do sądu lub właściwego organu podatkowego.

Ile trzeba przygotować pieniędzy na notariusza przy zakupie mieszkania?

Nie da się wskazać jednej kwoty. Zależy ona m.in. od wartości mieszkania, rynku pierwotnego lub wtórnego, prawa do zwolnienia z PCC, liczby wypisów, konieczności wpisu hipoteki oraz innych czynności. Najbezpieczniej przed podpisaniem aktu poprosić kancelarię o pełną kalkulację wszystkich kosztów transakcji.

Źródła:

Stan prawny na 25 sierpnia 2026 r.

1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 1566.
2. Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 191.
3. Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity: Dz.U. z 2025 r. poz. 1228.
4. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 880.