Negocjacja z deweloperem. Na co zwracać uwagę?

  • 15 Mar 2018
  • 5 min. czytania
  • Komentarze(0)
Zakup mieszkania w większości przypadków wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego, a co za tym idzie, zadłużenia się na co najmniej kilkanaście lat. Ze względu na wysokie ceny nieruchomości, udane negocjacje pozwolą zaoszczędzić naprawdę sporą ilość gotówki. Na co zwracać uwagę, by rozmowy z deweloperem zakończyły się sukcesem? Jak cena mieszkania przekłada się na poszczególne koszty kredytu hipotecznego?
Negocjacja z deweloperem. Na co zwracać uwagę?

W internecie można znaleźć wiele poradników, które pomagają negocjować ceny mieszkań, zarówno tych na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jak się okazuje, zdecydowana większość z nich sugeruje targowanie się dla samej idei targowania, co zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, nie jest zasadniczym aspektem tego typu negocjacji. Chodzi bowiem o to, by w określonych warunkach rynkowych osiągnąć cenę transakcyjną na optymalnym poziomie. 

Zdecydowana większość osób w celu zakupu mieszkania decyduje się na kredyt hipoteczny. Warto brać pod uwagę jego koszt przy negocjacji ceny nieruchomości. Dlaczego? O tym za chwilę. 

Rabat wkalkulowany w cenę

Na rynku mieszkaniowym funkcjonują pojęcia ceny ofertowej oraz transakcyjnej. Bardzo rzadko zachodzi sytuacja, aby obie były sobie równe. Z kolei różnica pomiędzy nimi, to właśnie rabat jakiego deweloper udziela nabywcy mieszkania po zwyczajowym procesie negocjacji cenowych. Oczywiście, aby taki rabat uzyskać, należy się o niego postarać w deweloperskim biurze sprzedaży. Jeśli kupujący tego nie zrobi, to najprawdopodobniej zapłaci cenę ofertową, która zazwyczaj jest ceną mniej lub bardziej zawyżoną. 

Warto wiedzieć, że ostateczna cena nieruchomości ma duże znaczenie dla wysokości wkładu własnego, który wyliczany jest procentowo i obecnie wynosi 20 proc. wartości nieruchomości. Pomocny okaże się kalkulator kredytu hipotecznego, dzięki któremu dowiesz się, na jaką miesięczną ratę możesz sobie pozwolić i jak prezentuje się okres spłaty, a także wysokość wymaganego wkładu własnego. Najpierw jednak musisz oszacować swoją zdolność kredytową. Może się bowiem okazać, że bank odrzuci Twój wniosek o przyznanie kredytu hipotecznego. Kalkulator zdolności kredytowej wyliczanej dla kredytu hipotecznego, podpowie Ci, o jaką maksymalną sumę możesz się ubiegać.

Im mniejsza cena zakupu nieruchomości, tym mniejszy wymagany wkład własny. Dla przykładu w przypadku mieszkania o wartości 250 tys. złotych wynosi on zazwyczaj aż 50 tys! Wystarczy, że cena zakupu mieszkania będzie mniejsza o 10 tys., a wkład własny spadnie aż o 2 tys. złotych. Wysokość wkładu własnego można zmniejszyć do 10 proc. o ile zdecydujemy się na wykup dodatkowego ubezpieczenia

Inwestycja inwestycji nie równa

Mieszkaniowe inwestycje deweloperskie różnią się od siebie pod bardzo wieloma względami, jednak czynnikiem, na który eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają szczególną uwagę, jest popularność inwestycji. Niezależnie od koniunktury, lokale w różnych inwestycjach cieszą się bardzo różnym wzięciem. Im jest ono większe, tym niestety możliwości negocjacyjne kupującego są mniejsze.

Trzeba sobie zdawać sprawę ze skali prosperity, jaka już od wielu lat rządzi pierwotnym rynkiem nieruchomości w Polsce. Popyt na zakup mieszkań stale rośnie, przez co negocjowanie cen staje się znacznie trudniejsze. Co istotne, stanowi on ponad 3/4 całego popytu na rynku mieszkaniowym. Nabywców nie zniechęca nawet wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych

Etap inwestycji a negocjacja ceny mieszkania

Kolejnym elementem wpływającym na negocjacje jest etap realizowanej inwestycji. Tradycyjnie najlepszą cenę, a więc i największy rabat można uzyskać na bardzo wczesnym oraz końcowym etapie sprzedaży. Dlaczego?

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, że w momencie wprowadzenia inwestycji na rynek, deweloper w wyznaczonym okresie musi zakontraktować określoną liczbę lokali w celu uwiarygodnienia jej powodzenia dla kredytującego banku. Stąd wielu z nich proponuje w tym okresie mieszkania w atrakcyjnych cenach w tzw. przedsprzedaży. Z kolei w ostatnim etapie, kiedy już pozostaje niewielka ilość zazwyczaj gotowych mieszkań, deweloper wyprzedaje się z nich w celu ostatecznego, możliwie szybkiego zamknięcia inwestycji.

Czasy się zmieniają, a kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie jest już przyznawany. Deweloperzy zdają sobie sprawę, że koszty z nim związane są bardzo wysokie, dlatego zdarza się, że idą kupującym na rękę i zgadzają się na przyznanie rabatu, który umożliwi zmniejszenie kwoty wkładu własnego. Taka negocjacja często jest pozorna, gdyż deweloperzy specjalnie zawyżają cenę nieruchomości, aby móc ów rabat później przyznać. 

Cena a wartość lokalu

Najważniejsze jest samo lokum, które ma być przedmiotem transakcji. W jego przypadku należy różnicować dwa istotne pojęcia - ceny i wartości, które powinny być jak najbardziej ze sobą skorelowane, co niestety nie zawsze jest normą.

Dwa identyczne mieszkania, wycenione przez dewelopera na tym samym, bądź bardzo zbliżonym poziomie mogą różnić się swoją wartością. Najlepszy przykład to lokal położony od strony cichego, zielonego podwórka i identyczny, jednak wychodzący na głośną, bardzo ruchliwą ulicę. Pierwszy z nich będzie z pewnością dysponował dla potencjalnych nabywców znacznie wyższą wartością, co powinno mieć przełożenie na wyższą cenę, nie zawsze ma to jednak miejsce.

Deweloper w każdym przypadku dąży do maksymalizacji zysku, zakładając, że ewentualną decyzję o obniżce czy rabacie zawsze będzie można podjąć w późniejszym terminie, o ile zajdzie taka potrzeba.

Co warto wiedzieć w czasie negocjacji

Przystępując do negocjacji z deweloperem należy doskonale identyfikować czynniki determinujące wzrost bądź spadek wartości wybranego lokum. W związku ze swym położeniem lokale charakteryzują się różnym stopniem doświetlenia, naturalnego docieplenia, hałasu czy też mniej lub bardziej ciekawym widokiem z okien.

Poza kwestią położenia, mieszkania w ramach jednej inwestycji deweloperskiej różnią się też zazwyczaj wysokością pomieszczeń, rozkładem, funkcjonalnością, czy wreszcie możliwościami aranżacji wnętrz. To wszystko w sposób zasadniczy rzutuje na wartość rynkową lokali, nie zawsze optymalnie skorelowaną z ceną ofertową.

Dodano:
15 Mar 2018

Zaktualizowano:
19 Wrz 2020

0 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

Podobne artykuły