Informujemy, że w związku z wejściem w życie RODO zmodyfikowaliśmy naszą politykę prywatności ×

Negocjacja z deweloperem. Na co zwracać uwagę?

Fot.

Kupno mieszkania w większości przypadków wiąże się z zadłużeniem na co najmniej kilkanaście lat. Ze względu na wysokie ceny nieruchomości, udane negocjacje pozwolą zaoszczędzić naprawdę sporą ilość gotówki. Na co zwracać uwagę, by rozmowy z deweloperem zakończyły się sukcesem?

W internecie można znaleźć wiele poradników, które pomagają negocjować ceny mieszkań, zarówno tych na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jak się okazuje, zdecydowana większość z nich, sugeruje targowanie się dla samej idei targowania, co zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, nie jest zasadniczym aspektem tego typu negocjacji.

Chodzi o to, by w określonych warunkach rynkowych osiągnąć cenę transakcyjną na optymalnym poziomie. Co to oznacza? Wyeliminowanie ryzyka straty w przypadku ewentualnej konieczności odsprzedaży mieszkania zarówno w krótkim jak i dłuższym terminie od daty nabycia.

Rabat wkalkulowany w cenę

Jak wiadomo, na rynku mieszkaniowym funkcjonują pojęcia ceny ofertowej oraz transakcyjnej. Bardzo rzadko zachodzi sytuacja, aby obie były sobie równe. Z kolei różnica pomiędzy nimi, to właśnie rabat jaki deweloper udziela nabywcy mieszkania po zwyczajowym procesie negocjacji cenowych.

Oczywiście, aby taki rabat uzyskać, należy się o niego postarać w deweloperskim biurze sprzedaży. Jeśli kupujący tego nie zrobi, to najprawdopodobniej zapłaci cenę ofertową, która zazwyczaj jest ceną mniej lub bardziej zawyżoną. Deweloperzy bowiem zawsze ustalają ceny ofertowe na poziomie, w który wkalkulowane są już przewidywane rabaty, upusty czy ewentualne promocje.

Inwestycja inwestycji nie równa

Mieszkaniowe inwestycje deweloperskie, co jest oczywiste, różnią się od siebie pod bardzo wieloma względami. Jednak czynnikiem, na który eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają szczególną uwagę, jest popularność inwestycji. Niezależnie od koniunktury, lokale w różnych inwestycjach cieszą się bardzo różnym wzięciem. Oczywiście im jest ono większe, tym niestety możliwości negocjacyjne kupującego są mniejsze.

Oczywiście trzeba sobie zdawać sprawę ze skali prosperity, jaka już piąty rok rządzi pierwotnym rynkiem nieruchomości w Polsce. W takim środowisku praktycznie nie ma inwestycji, które nie kończą się pełną sprzedażą.

Jednak tempo sprzedaży w poszczególnych przypadkach może się różnić, co z punktu widzenia klienta ma niebagatelne znaczenie. O popularności inwestycji mogą świadczyć np. internetowe fora, stopień wyprzedania oferty w odniesieniu do etapu realizacji, czy wreszcie sami sprzedawcy w biurze deweloperskim.

Etap inwestycji a negocjacja ceny mieszkania

Kolejnym elementem wpływającym na negocjacje jest etap realizowanej inwestycji. Tradycyjnie najlepszą cenę, a więc i największy rabat można uzyskać na bardzo wczesnym oraz końcowym etapie sprzedaży. Dlaczego?

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, że w momencie wprowadzenia inwestycji na rynek, deweloper w wyznaczonym okresie musi zakontraktować określoną liczbę lokali w celu uwiarygodnienia jej powodzenia dla kredytującego banku. Stąd wielu z nich proponuje w tym okresie mieszkania w atrakcyjnych cenach w tzw. przedsprzedaży. Z kolei w ostatnim etapie, kiedy już pozostaje niewielka ilość zazwyczaj gotowych mieszkań, deweloper wyprzedaje się z nich w celu ostatecznego, możliwie szybkiego zamknięcia inwestycji.

Cena a wartość lokalu

W końcu jednak najważniejsze jest samo lokum, które ma być przedmiotem transakcji. W jego przypadku należy różnicować dwa istotne pojęcia - ceny i wartości, które powinny być jak najbardziej ze sobą skorelowane, co niestety nie zawsze jest normą.

Dwa identyczne mieszkania, wycenione przez dewelopera na tym samym, bądź bardzo zbliżonym poziomie mogą różnić się swoją wartością. Najlepszy przykład to lokal położony od strony cichego, zielonego podwórka i identycznego, jednak wychodzącego na głośną, bardzo ruchliwą ulicę. Pierwszy z nich będzie z pewnością dysponował dla potencjalnych nabywców znacznie wyższą wartością, co powinno mieć przełożenie na wyższą cenę.

Choć w ofercie deweloperskiej ceny metra kwadratowego zazwyczaj nie są identyczne, to różnice nawet pomiędzy lokalami najlepiej usytułowanymi i tymi z bardziej problematyczną atrakcyjnością, są bardzo często zaledwie symboliczne. Wynika to z faktu, że koszt wybudowania lokalu przez dewelopera jest mniej więcej ten sam niezależnie od stopnia jego wartości dodanej w postaci choćby wspomnianej ekspozycji na ciche zielone podwórko.

Deweloper w każdym przypadku dąży więc do maksymalizacji zysku, zakładając, że ewentualną decyzję o obniżce czy rabacie zawsze będzie można podjąć w późniejszym terminie, o ile zajdzie taka potrzeba. Tymczasem tylko w tym jednym przypadku stawka za mkw. powinna różnić się w sposób zasadniczy.

Co warto wiedzieć w czasie negocjacji

Przystępując do negocjacji z deweloperem należy więc doskonale identyfikować czynniki determinujące wzrost bądź spadek wartości wybranego lokum. Jest to cały szereg parametrów, cech, a także elementów na które pierwszorzędny wpływ ma usytuowanie lokalu. Chodzi przede wszystkim o kondygnację, ekspozycję, panoramę z okien, czy też bezpośrednie sąsiedztwo uciążliwych punktów osiedla, a więc np. wjazdu do garażu czy śmietnika.

W związku ze swym położeniem lokale charakteryzują się różnym stopniem doświetlenia, naturalnego docieplenia, hałasu czy też mniej lub bardziej ciekawym widokiem z okien, a nawet jakością powietrza, co zasadniczo różnicuje ich atrakcyjność, w tym także cenową.

Poza kwestią położenia, mieszkania w ramach jednej inwestycji deweloperskiej różnią się też zazwyczaj wysokością pomieszczeń, rozkładem, funkcjonalnością, czy wreszcie możliwościami aranżacji wnętrz. To wszystko w sposób zasadniczy rzutuje na wartość rynkową lokali, nie zawsze optymalnie skorelowaną z ceną ofertową.

 

Podobne artykuły