Kredyt hipoteczny „klucz za dług”. Na czym polega i gdzie szukać takich ofert?

Masz problemy ze spłatą kredytu hipotecznego? Teoretycznie możesz skorzystać z opcji klucz za dług, która z powodzeniem jest stosowana m.in. w Stanach Zjednoczonych. W Polsce jednak banki nadal podchodzą do tej możliwości z dużą dozą ostrożności. Skąd się ona bierze? Czym wyróżnia się ten kredyt?

Jakie są założenia kredytu „klucz za dług”? Czym się wyróżnia?

Klucz za dług to metoda już od wielu lat stosowana w Stanach Zjednoczonych. Polega na tym, że w momencie poważnych problemów ze spłatą kredytu hipotecznego kredytobiorca może oddać bankowi prawo własności do kredytowanej nieruchomości, a w zamian za to bank zwolni go z długu. Mowa zatem w praktyce o przejęciu nieruchomości przez bank za długi. Można więc zacząć od nowa "z czystą kartą" – bez domu czy mieszkania, ale też obciążenia w postaci kredytu.

Choć klucz za dług to opcja, którą wprowadziła Komisja Nadzoru Finansowego w nowelizacji Rekomendacji S już kilka lat temu, to nadal niewiele osób ma świadomość jej istnienia. Co więcej, mało która osoba posiadająca dług hipoteczny może z niej obecnie skorzystać. Dlaczego? 

Na początku ta możliwość miała być dostępna w pakiecie z każdym kredytem hipotecznym, którego właściciel spełniał określone warunki. Jednak szybko wycofano się z tego pomysłu i banki mogą, ale nie muszą, jej oferować – a najczęściej tego nie robią. Oferowanie mieszkania za spłatę zadłużenia okazało się pomysłem, z którego instytucje bankowe nie są do końca zadowolone.

Jakie są w założeniu warunki uzyskania kredytu hipotecznego „klucz za dług”?

Warto wiedzieć, że nawet gdyby każdy bank miał w swojej ofercie kredyt hipoteczny klucz za dług, to nie każdy kredytobiorca mógłby z niej skorzystać. A to dlatego, że warunki są dość wygórowane.

Co dokładnie się do nich zalicza?

• dochód wyższy niż przeciętny poziom wynagrodzeń w gospodarce albo rejonie zamieszkania,
• wskaźnik DTI, czyli relacji miesięcznych zobowiązań do dochodów, nie może przekraczać 35%,
• wysokość wniesionego na początku wkładu własnego powinna wynosić przynajmniej 30% wartości nieruchomości.

Można zatem powiedzieć, że ze względu na swoje wysokie wstępne wymagania kredyt klucz za dług skierowany jest raczej do zamożniejszej części społeczeństwa. 

Kto może skorzystać z kredytu „klucz na dług”? Dla kogo nie będzie on dostępny?

Dla kogo kredyt hipoteczny klucz za dług może okazać się dobrym rozwiązaniem? Wnioski są takie, że ewentualna opcja klucza za dług jest dostępna tylko dla najbogatszych, którzy mają sporo oszczędności. Przy czym takie osoby zazwyczaj nie mają problemów ze spłatą kredytu hipotecznego. Nie muszą też zastanawiać się, jak sfinansować zakup nieruchomości. Stosowanie takiej opcji w ich przypadku jest w praktyce zbędne.

Dla kogo kredyt hipoteczny klucz za dług nie będzie dostępny? Nie otrzymasz kredytu hipotecznego z możliwością zamiany go na prawo własności do nieruchomości, jeżeli nie spełniasz niżej opisanych wymagań.

• Przypomnij sobie, jaki wkład własny wniosłeś przy podpisywaniu umowy. Jeśli był niższy niż 30%, to niestety ta możliwość jest dla Ciebie niedostępna. W praktyce mało kto jest w stanie wnieść wkład własny w takiej wysokości, dlatego już ten pierwszy warunek eliminuje znaczną część osób z możliwości ubiegania się o kredyt klucz za długi. 
• Następnie sprawdź, ile wynosi przeciętny poziom wynagrodzeń w Twoim regionie. Taką informację znajdziesz na stronie Głównego Urzędu Statystycznego. Jeżeli zarabiasz mniej, niż wynosi średnia, to również nie możesz liczyć na klucz za dług.
• Następnie sprawdź, jaki procent Twoich dochodów (albo wspólnych, jeżeli kredyt hipoteczny spłacasz z kimś) stanowią raty kredytów. Musi być to mniej niż 35%.

Czy banki oferują aktualnie kredyty hipoteczne „klucz za dług”? Jak wygląda implementacja tego założenia?

Banki już od projektu nowelizacji krytykowały pomysł wprowadzenia kredytu klucz za długi. Wprowadzenie takiej procedury jest kosztowne i długie, a nie przekłada się na realny zysk banku ze względu na małe zainteresowanie.

Z posiadanych przez Urząd KNF informacji wynika, że banki nie wprowadziły do oferty kredytu klucz za długi. Wygląda na to, że propozycja KNF nie do końca sprostała wymaganiom rynkowym. Jest jednak alternatywa dla ograniczenia ryzyka kredytowego, którą KNF nakazała wprowadzić. To kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, który każdy bank musi oferować.

Jak pozbyć się kredytu hipotecznego? Oczywiście zawsze można sprzedać nieruchomość i za otrzymane pieniądze kredyt po prostu spłacić. 

Czy sprzedaż nieruchomości w obecnej sytuacji inflacyjnej pozwoli uregulować zadłużenie?

Inflacja a kredyt hipoteczny to temat, który spędza sen z powiek licznym kredytobiorcom. Raty kredytów stale rosną przez podwyżki stóp procentowych. Co jeśli spłata kredytu w obecnej sytuacji Cię przerasta? 

Zanim zdecydujesz, czy korzystniejszy jest klucz za dług, czy sprzedaż nieruchomości, zapytaj w swoim banku, czy ta pierwsza opcja jest w ogóle dla Ciebie dostępna. Jeżeli tak, to możesz zastanowić się, co lepiej wybrać. Prawdopodobnie jednak będziesz miał duże problemy ze znalezieniem takiej oferty, ponieważ większość instytucji uznała ją za niekorzystną i nie wprowadziło jej do swojej oferty. 

Jeżeli oddajesz prawo własności do nieruchomości bankowi, to nic na tym nie zyskasz. Wartość transakcji będzie warta tyle, co Twoje saldo zadłużenia. Biorąc pod uwagę rosnące ceny, może Ci się to nie opłacić. Korzystniej jest sprzedać dom czy mieszkanie według cen rynkowych, bo do banku oddajesz tylko tyle, ile zostało Ci do spłaty, a nadwyżka zostaje dla Ciebie.

Na szczęście dla Ciebie w tej sytuacji ceny mieszkań też idą w górę. Możliwe więc, że sprzedaż mieszkania pozwoli Ci spłacić całość kredytu hipotecznego.

Z pewnością nie jest to jednak wymarzona sytuacja. Zanim podejmiesz tak radykalny krok, sprawdź inne sposoby obniżenia raty kredytu hipotecznego. Być może uda znaleźć Ci się lepsze rozwiązanie.