Obniżka WIBOR®: kiedy przełoży się na niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych?

Z raportu Amron-Sarfin wynika, że w IV kwartale 2024 r. aż 86,88% nowych kredytów hipotecznych (pod względem liczby) stanowiły kredyty o okresowo stałej stopie procentowej. W I kwartale 2025 r. ich liczba była co prawda niższa o 8,01 pp. (wyniosła 78,87%), ale nadal była znaczna. Jednak nie zawsze Polacy tak chętnie sięgali po kredyty ze stałym oprocentowaniem. W IV kwartale 2022 r. ich udział wyniósł 63,32%, a rok wcześniej zaledwie 5,01%.

Tak niski udział kredytów mieszkaniowych o okresowo stałym oprocentowaniu był spowodowany m.in. niskim zmiennym oprocentowaniem kredytów hipotecznych (w czerwcu 2021 r. WIBOR® 3M wynosił zaledwie 0,21%, a w grudniu tego samego roku wzrósł do 2,54%).

Oznacza to, że wśród osób spłacających kredyty na cele mieszkaniowe nadal duży udział mają kredytobiorcy, którzy zdecydowali się na zmienną stopę procentową. To właśnie oni z niecierpliwością oczekują spadku stawek WIBOR®, na podstawie których ustalane było oprocentowanie ich kredytów.

Zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego jest ustalane na podstawie stawek rynkowych WIBOR® 3M i WIBOR® 6M powiększonych o marżę. Wysokość marży ustalana jest indywidualnie i zależy m.in. od:

• kwoty kredytu,
• wskaźnika LTV (czyli stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości, będącej jego zabezpieczeniem)
• czy innych produktów banku, z których skorzystasz (np. konta osobistego, karty kredytowej czy ubezpieczenia).

Marża, w przeciwieństwie do stawki WIBOR® jest stała. Przez cały okres kredytowania obowiązuje jej wysokość wpisana do umowy kredytu.

Czym jest WIBOR®?

Jeżeli chcesz dowiedzieć się, ile wynosi oprocentowanie kredytu hipotecznego, możesz samodzielnie sprawdzić tylko jeden z jego składników: wysokość stawki WIBOR®. Wystarczy, że wpiszesz w wyszukiwarkę internetową frazę np. „ile wynosi WIBOR” i po chwili będziesz mógł sprawdzić aktualną wysokość stawek. Ale czym właściwie jest wskaźnik WIBOR®?

WIBOR®:

• to skrót od Warsaw Interbank Offered Rate, czyli oprocentowania pożyczek na krajowym rynku międzybankowym. Jest to więc oprocentowanie pożyczek udzielanych bankom przez inne banki,
• jest obliczany jako średnia arytmetyczna oprocentowania, po którym w największe banki komercyjne są skłonne w danym dniu pożyczyć pieniądze innym bankom. Przy obliczeniach odrzucane są wartości skrajne – najniższa i najwyższa.

Stawka WIBOR® jest ustalana w dni robocze o godzinie 11 podczas tzw. fixingu WIBOR®. Banki uczestniczące w fixingu zobowiązane są do zawierania transakcji między sobą po stawkach nie niższych od ustalonych.

Kredyt hipoteczny a WIBOR®

Podczas fixingu ustalanych jest sześć stawek WIBOR®:

• ON (overnight) – na jeden dzień,
• TN (tommorow/next) – na jeden dzień, począwszy od następnego dnia roboczego,
• 1M – na 1 miesiąc,
• 3M – na 3 miesiące,
• 6M – na 6 miesięcy,
• 1Y – na 1 rok.

Jaka stawka WIBOR® jest stosowana do obliczenia oprocentowania kredytu hipotecznego? W tym celu banki stosują stawki jednomiesięczną, trzymiesięczną i sześciomiesięczną. O tym, które z nich stosowane są w poszczególnych bankach, przeczytasz dalej.

Obecnie WIBOR® 3M wynosi 5,04 %. Z kolei wysokość stawki:

• jednomiesięcznej to obecnie 5,21 %
• a sześciomiesięcznej 4,88 %.

Mimo tego, że od kilku tygodni WIBOR® się obniża, to wartości stawek trzymiesięcznych i sześciomiesięcznych nadal są wysokie. To, jak czerwca 2021 r. do maja 2025 r. zmieniały się wielkości stawek WIBOR® 3M i 6M, pokazuje wykres.

Kiedy obniżka WIBOR®? Odpowiedzią na to pytanie jest to, jak w tym roku już obniżyła się ta stawka. Podczas pierwszego notowania w 2025 r. trzymiesięczny WIBOR® wynosił 5,82%, a podczas ostatniego notowania w maju 5,22%.

Według Bartosza Turka, głównego analityka HREIT kontrakty terminowe na stopę procentową (np. FRA) sugerują, że pod koniec 2025 r. WIBOR® 3M może być notowany na poziomie poniżej 4%.

Oprocentowanie kredytu

Jak obliczyć oprocentowanie kredytu? Takie pytanie zadaje sobie z pewnością wiele osób, które chcą zamieszkać „na swoim” a zakup sfinansować środkami pożyczonymi przez bank. Pierwsza sprawa to sprawdzenie, na podstawie której stawki: jedno-, trzy- czy sześciomiesięcznej bank ustala oprocentowanie (tę informację znajdziesz w poniżej). Druga to sprawdzenie, ile wynosić będzie marża, którą bank do niej doliczy. Niektóre banki informacje takie udostępniają na swoich stronach internetowych. Inne tego nie robią i poznanie wysokości marży będzie wymagało odwiedzenia ich placówek.

Zmienne oprocentowanie na podstawie stawki WIBOR® 1M ustalają:

• Bank Pekao S.A.
• i ING Bank Śląski.

Oprocentowanie według stawki WIBOR® 3M ustalają:

• Alior Bank,
• Bank BPS,
• Bank Pocztowy,
• Citi Handlowy,
• Credit Agricole,
• mBank
• i Santander Bank Polska.

WIBOR® 6M jest z kolei stosowany przez:

• BOŚ Bank
• i PKO BP.

Bank Millennium, BNP Paribas i VeloBank udzielają tylko kredytów hipotecznych o okresowo stałej stopie procentowej.

Kiedy zmniejszy się oprocentowanie kredytu hipotecznego?

WIBOR® 3M, a więc stawka referencyjna najczęściej stosowana przez banki do ustalania zmiennego oprocentowania kredytów hipotecznych, od początku roku spadła o 0,60 pp. Trzeba też dodać, że jest też niższa od stopy referencyjnej NBP (o 0,03 pp.). Jeszcze większy spadek zanotował w tym okresie WIBOR® 6M: o 0,79 pp. Ta stawka jest niższa od stopy referencyjnej o 0,22 pp. Z kolei jednomiesięczny WIBOR® w porównaniu do notowania z 2 stycznia 2025 r. jest niższy o 0,48 pp. Ta stawka jako jedyna spośród stosowanych do ustalania oprocentowania kredytów na cele mieszkaniowe jest wyższa od stopy referencyjnej NBP (o 0,09 pp.).

Czy obniżenie się stawki referencyjnej oznacza, że, tak jak w przypadku np. kredytów gotówkowych, od razu spadnie oprocentowanie kredytów hipotecznych, a klienci będą płacić niższe raty? Nie do końca.

Nowa stawka nie przełoży się automatycznie na zmianę raty. To kiedy klienci odczują w swoich portfelach niższe raty, zależy od:

• rodzaju stawki, która jest brana pod uwagę do obliczania oprocentowania
• i tego, jak często bank zmienia wysokość stawek.

Banki udzielające kredytów hipotecznych poprosiłem o przysłanie odpowiedzi na dwa pytania:

1. Kiedy kredytobiorcy odczują obniżkę stawek referencyjnych?
2. Jak często aktualizowane są stawki referencyjne?

Sprawdź, jak odpowiadały poszczególne banki.

W Alior Banku stawki referencyjne są aktualizowane w systemach banku codziennie. Bank dodaje, że oczywiście nie oznacza to codziennej zmiany oprocentowania, ponieważ taka aktualizacja jest kwestią indywidualną dla każdej umowy.

W umowach kredytu hipotecznego ze stopą zmienną Alior Bank stosuje stawkę WIBOR® 3M. Stąd też potencjalne zmiany oprocentowania odbywają się w terminie 3 miesięcy, w dniu spłaty raty kończącej 3-miesięczny okres obrachunkowy.

Bank BPS odpowiedział, że kredytobiorcy odczują obniżkę stawki referencyjnej w momencie przeszacowania raty. Stawki w tym banku są aktualizowane dla portfela kredytów co 3 miesiące. Dla nowych umów przyjmowany jest WIBOR® 3M na dwa dni robocze przed podpisaniem umowy kredytu.

Jednym z kluczowych czynników wpływających na wysokość raty w kontekście zmiany stawek WIBOR® jest, to kiedy odbywa się aktualizacja oprocentowania danego kredytu. W przypadku kredytów hipotecznych w Banku Pekao S.A., od 2024 roku stosowana jest stawka referencyjna WIBOR® 1M. Dzięki temu klienci mogą co miesiąc korzystać z obniżających się stawek WIBOR® i płacić niższe raty kredytowe.

Klienci BOŚ Banku odczują obniżkę stóp procentowych NBP po aktualizacji stawki referencyjnej wykorzystanej do oprocentowania ich kredytu. Dla każdego kredytobiorcy jest to inny termin. Bank stosuje stawkę sześciomiesięczną. Oznacza to, że jest ona aktualizowana co 6 miesięcy, przy czym każdy klient będzie miał aktualizację w cyklu 6-miesięcznym liczonym od dnia wydania decyzji kredytowej.

Czym jest stopa procentowa przy kredytach, lokatach i kontach oszczędnościowych?

Zobacz więcej

W Credit Agricole oprocentowanie kredytu mieszkaniowego zmieni się, jeśli zmianie ulegnie wskaźnik WIBOR® 3M z 25 dnia miesiąca, który kończy poprzedni okres. Wskaźnik referencyjny jest stały dla kolejnych 3 miesięcy liczonych od miesiąca, w którym bank wypłacił kredyt, lub jego pierwszą transzę lub od miesiąca, w którym zmieniony został rodzaj oprocentowania.

Przy ustalaniu oprocentowania:

• bank przyjmuje wartość wskaźnika referencyjnego z 25-go dnia miesiąca, który kończy poprzedni okres,
• wartość wskaźnika jest zaokrąglana do dwóch miejsc po przecinku,
• jeśli 25-ty dzień miesiąca jest dniem wolnym dla administratora wskaźnika, bank przyjmuje wskaźnik z ostatniego dnia roboczego przed tym dniem.

Klienci ING Banku Śląskiego nowy harmonogram spłaty, klienci otrzymują co 1 lub co 6 miesięcy w dniu płatności ostatniej raty z bieżącego harmonogramu. Bank dodaje też, że zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych jest oparte o wskaźnik referencyjny WIBOR® (marża kredytu + wskaźnik referencyjny), który zgodnie z zapisami umowy aktualizuje się w cyklach zgodnych z tenorem WIBOR®, na którym oparte jest oprocentowanie kredytu. Przykładowo: oprocentowanie oparte o WIBOR 6M aktualizuje się (przeszacowuje się) w cyklach 6-miesięcznych. W tych terminach przeszacowania oprocentowanie zasilane jest bieżącą wartością wskaźnika referencyjnego. W aktualnej ofercie banku oprocentowanie zmienne kredytów oparte jest o WIBOR® 1M.

Z odpowiedzi, jaką przysłał Santander Bank Polska, wynika, że w związku z obniżką WIBOR® kredytobiorcy otrzymają harmonogram spłat z niższym oprocentowaniem i niższą ratą w różnych terminach w 2 kwartale br., w zależności od tego, w jakim terminie przypada najbliższa zmiana oprocentowania dla ich kredytu. Oprocentowanie zmienne bank aktualizuje co 3 miesiące, licząc od daty wypłaty kredytu (lub jego pierwszej transzy).  Do ustalania zmiennej stopy procentowej na kolejny 3–miesięczny okres stosowana jest stawka WIBOR® 3M określona na dwa dni robocze przed dniem zmiany oprocentowania.

Choć stawki WIBOR® spadają, nie przekłada się to natychmiast na niższe raty. Wiele zależy od częstotliwości aktualizacji oprocentowania w poszczególnych bankach oraz rodzaju stosowanej stawki referencyjnej (WIBOR® 1M, 3M, 6M).