Zadatek i zaliczka przy kredycie hipotecznym

Z niniejszego artykułu dowiesz się:

• Umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka?

Bardzo ważne jest, aby precyzyjnie określić w umowie, czy wpłacana jest zaliczka, czy zadatek, ponieważ od tego zależy sposób rozliczenia pieniędzy w razie odstąpienia od umowy.

• Zadatek a zaliczka na mieszkanie – co wybrać?

Zasadniczo częściej stosuje się zadatek, ponieważ lepiej zabezpiecza interesy obu stron.

• Czy zadatek i zaliczka są zwrotne?

Zaliczka jest zwrotna zawsze, natomiast zwrot zadatku zależy od tego, kto jest odpowiedzialny za zerwanie umowy.

Zadatek przy zakupie mieszkania – czym jest?

Zadatek jest pojęciem prawnym, uregulowanym w Kodeksie cywilnym (art. 394). Zgodnie z przepisami służy on do zabezpieczenia umów cywilnoprawnych, ale najczęściej stosuje się go właśnie przy transakcjach dotyczących zakupu nieruchomości.

Otóż zadatek wpłaca kupujący sprzedającemu podczas zawierania umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości. Jest ona zatem konieczna choćby wtedy, gdy kupujący potrzebuje czasu na załatwienie formalności związanych z ubieganiem się o kredyt hipoteczny. Zadatek w takiej sytuacji pełni kilka funkcji:

• pomaga uzyskać kupującemu kredyt hipoteczny – bank może uznać wpłacony zadatek na mieszkanie za wkład własny;
• stanowi część zapłaty na poczet ceny nieruchomości – przy zawarciu umowy przyrzeczonej kupujący będzie musiał wpłacić jedynie różnicę między ceną nieruchomości a wpłaconym już zadatkiem;
• zabezpiecza strony umowy przedwstępnej przed skutkami niedotrzymania jej warunków przez jedną z nich.

Najważniejszą funkcją zadatku jest zabezpieczenie umowy, ponieważ jeżeli dojdzie do złamania jej warunków, dojdzie do następujących skutków prawno-finansowych:

• jeśli kupujący zrezygnuje z zakupu nieruchomości – sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek,
• jeżeli sprzedający wycofa się z transakcji – kupujący ma prawo od niego żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Ile wynosi zadatek przy kupnie mieszkania? Przepisy nie wskazują, jaka powinna być minimalna wysokość zadatku, jednak zazwyczaj wynosi on od 10 do 20% wartości nieruchomości. Przy obecnych cenach mieszkań może być to zatem suma rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Zaliczka przy zakupie mieszkania – co to?

Zaliczka ma zupełnie inny charakter niż zadatek. Ze względu na to, że nie jest uregulowana szczególnymi przepisami, traktuje się ją wyłącznie jako częściową wpłatę na poczet ceny zakupu nieruchomości. Jeśli więc nie dojdzie do transakcji, zaliczka musi być zwrócona, niezależnie od tego, z czyjej winy nie doszło do zawarcia umowy.

Zaliczka przy zakupie mieszkania nie zabezpiecza zatem żadnej ze stron umowy przedwstępnej. Zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą w każdej chwili wycofać się z transakcji bez konsekwencji finansowych. Jedyną konsekwencją jest to, że sprzedający musi w takim przypadku zwrócić otrzymaną kwotę zaliczki.

Warto tutaj pamiętać jednak o dość ważnej kwestii: jeśli wpłacona została zaliczka na mieszkanie, a umowa nie określa jej słowem „zaliczka”, taka wpłata może być uznana jako zadatek. Innymi słowy, jeśli chcesz zastosować zaliczkę, musisz ją w ten sposób nazwać w zapisach umowy.

W umowie należy też określić, ile zaliczki na mieszkanie kupujący wpłacił, a także, w jakim terminie sprzedający powinien ją zwrócić w przypadku odstąpienia przez którąś ze stron od transakcji.

To może Cię zainteresować: Kiedy wpłacić wkład własny do kredytu hipotecznego i jak go udokumentować?

Zadatek a zaliczka przy umowie kupna mieszkania – podobieństwa

Przy umowie kupna mieszkania zadatek i zaliczka są podobne głównie pod następującymi względami:

• stanowią część ceny zakupu nieruchomości,
• wpłaca je kupujący sprzedającemu przy zawieraniu umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości,
• zarówno zadatek, jak i zaliczka mogą być uznane przez bank jako wkład własny do kredytu,
• w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej i zadatek i zaliczka zostają zaliczone na poczet ceny zakupu nieruchomości.

Zadatek a zaliczka przy zakupie nieruchomości – różnice

Najważniejsze różnice między zadatkiem a zaliczką przy zakupie nieruchomości dotyczą:

• funkcji jakie pełnią – zaliczka jest wyłącznie częściową wpłatą na poczet ceny zakupu nieruchomości, natomiast zadatek dodatkowo zabezpiecza realizację warunków umowy;
• sposobu rozliczenia w przypadku odstąpienia od umowy przez jedną ze stron – zaliczka zawsze musi być zwrócona kupującemu, natomiast zadatek nie.

Zadatek a zaliczka – która forma jest zwrotna?

Zadatek a zaliczka to pojęcia, które są do siebie bardzo podobne, a różnią je głównie zasady zwrotu. Wyjaśnijmy zatem jednoznacznie, czy zadatek na mieszkanie jest zwrotny lub czy zaliczka na mieszkanie przepada.

Zadatek czy zaliczka? Co wybrać?

Przy transakcjach dotyczących nieruchomości znacznie częściej stosuje się zadatek niż zaliczkę. Wszystko dlatego, że zadatek jest lepszym zabezpieczeniem interesów obu stron, którym w tym przypadku zależy na tym, by doszło do podpisania umowy przyrzeczonej kupna-sprzedaży mieszkania. Czasami jednak to właśnie zaliczka może okazać się lepszym rozwiązaniem. Warto ją rozważyć na przykład w sytuacji, gdy nie masz pewności co do uzyskania kredytu.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego można zastosować zarówno zaliczkę, jak i zadatek. Wybór formy zabezpieczenia transakcji zależy wyłącznie od ustaleń między stronami. Zwyczajowo jednak przy zawieraniu umowy przedwstępnej stosuje się zadatek, zwłaszcza jeśli taka umowa ma formę aktu notarialnego.

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego rządzi się nieco innymi prawami. W tym przypadku bowiem najczęściej należy najpierw zapłacić tzw. opłatę rezerwacyjną, która zobowiązuje dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży wybranej nieruchomości.

Taka opłata jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw z umowy deweloperskiej, natomiast kwestię jej zwrotu dokładnie precyzują przepisy. Deweloper musi ją bowiem zwrócić np. wtedy, gdy nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej. W niektórych przypadkach musi ją też zwrócić w podwójnej wysokości np. gdy nie usunie wad zgłoszonych do protokołu odbioru nieruchomości.

W jaki sposób odzyskać zadatek i zaliczkę?

Jeśli przysługuje Ci zwrot zaliczki lub zadatku, w pierwszej kolejności powinieneś zwrócić się do sprzedającego nieruchomość z prośbą o jej zwrot. Jeśli będzie zwlekał z oddaniem Ci pieniędzy, masz prawo wystosować do niego oficjalne, pisemne wezwanie do zapłaty, w którym wyznaczysz mu termin na zwrot pieniędzy oraz sposób ich przekazania np. na wskazany numer rachunku bankowego. W przypadku niewywiązania się przez sprzedającego z wyznaczonego terminu zwrotu zaliczki lub zadatku możesz sprawę skierować do sądu, a potem do komornika.

Pamiętaj jednak, że o zwrot zaliczki możesz się ubiegać w każdej sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży mieszkania. W przypadku zadatku natomiast będziesz mieć do tego prawo tylko w określonych sytuacjach. Jak już wspomnieliśmy wyżej, problemem może być zadatek na mieszkanie a odmowa kredytu, ponieważ nie odzyskasz go, jeśli nie zamieścisz odpowiedniego zapisu w umowie.

Sprawdź także inne artykuły związane z kupnem mieszkania:

1. Kupno mieszkania bez pośrednika – jak kupić mieszkanie na własną rękę?

2. Kupno mieszkania za gotówkę. Formalności i procedura zakupu krok po kroku

3. Jak uzbierać pieniądze na mieszkanie?

4. Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny?