Upadłość dewelopera oznacza, że stał się on niewypłacalny, czyli że stracił zdolność do bieżącego regulowania swoich zobowiązań. Wniosek o postawienie go w stan upadłości może złożyć choćby jeden z wierzycieli, np. dostawca materiałów budowlanych. Dla klientów firmy deweloperskiej taka sytuacja jest wyjątkowo trudna – pod znakiem zapytania stoi bowiem możliwość dokończenia inwestycji, a także odzyskanie wpłaconych na ten cel pieniędzy. Największe jednak obawy budzi scenariusz, gdy następuje upadłość dewelopera a klient ma kredyt hipoteczny.
Jak sprawdzić upadłość dewelopera? Bankructwo a ubezpieczenie dewelopera
Zacznijmy od tego, jak w ogóle się dowiedzieć, czy deweloperowi grozi upadłość. Do sprawdzenia tego powinny skłonić nas np. opóźnienia w realizacji inwestycji, a tym bardziej całkowite wstrzymanie prac na placu budowy. Jak sprawdzić upadłość dewelopera?
Najprościej zrobić to na stronie Internetowego Monitora Sądowego i Gospodarczego, gdzie widnieje lista ogłoszeń dotyczących postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych prowadzonych przez sądy w całej Polsce. Status dewelopera można wyszukać np. po jego numerze KRS.
Jeśli okaże się, że nasz deweloper rzeczywiście popadł w kłopoty finansowe i został złożony wniosek o jego upadłość, musimy czekać na zakończenie postępowania sądowego i wyznaczenie syndyka, który zajmie się majątkiem upadłego i zaspokojeniem z niego wierzycieli.
Warto tutaj powiedzieć, że w 2011 roku uchwalono Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwaną potocznie ustawą deweloperską, która przewiduje szereg form ochrony klientów dewelopera na wypadek jego upadłości.
Nowe przepisy przede wszystkim wprowadziły rachunki powiernicze, czyli specjalne konta bankowe, na które nabywcy mieszkań wpłacają pieniądze. Deweloper może z nich korzystać jedynie w ograniczonym zakresie, dlatego w momencie jego upadłości łatwiej odzyskać część lub nawet całość środków.
Od kilku lat obowiązują też nowe procedury upadłościowe wobec deweloperów, dzięki którym syndyk w pierwszej kolejności powinien zrobić wszystko, aby inwestycja została ukończona i klienci mogli otrzymać swoje mieszkania. W zależności od decyzji sądu może to zrobić w dwojaki sposób:
- poprzez dokończenie inwestycji w ramach postępowania układowego (z inicjatywą zawarcia układu musi wyjść minimum 20% nabywców mieszkań),
- poprzez dokończenie przedsięwzięcia deweloperskiego przez innego przedsiębiorcę.
Wówczas wpłacone przez klientów środki na rachunki powiernicze zostają wyodrębnione z masy upadłościowej i nie podlegają rozdysponowaniu pomiędzy pozostałych wierzycieli. Jeśli nabywcy nie chcą kontynuować przedsięwzięcia deweloperskiego, następuje likwidacja inwestycji poprzez sprzedaż nieruchomości i zaspokojenie roszczeń z pozyskanej z tego tytułu sumy.
Poruszając na chwilę pokrewny temat: Mieszkanie z licytacji komorniczej – czy warto kupić mieszkanie z aukcji komorniczej?
W niektórych przypadkach klientów może także dodatkowo chronić ubezpieczenie dewelopera lub gwarancja bankowa, jakimi mogą być objęte rachunki powiernicze. Wówczas nabywcy mieszkań mogą liczyć na odzyskanie całości wpłaconych środków niezależnie od przebiegu postępowania upadłościowego.
Upadłość dewelopera – i co dalej? Umowa deweloperska a upadłość dewelopera
Zgodnie z nowymi przepisami deweloper musi zawrzeć z nabywcą mieszkania umowę deweloperską, która jest specyficznym rodzajem umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości. To na jej podstawie klient wpłaca pieniądze na rachunek powierniczy, a także zawiera potem akt notarialny przeniesienia własności gotowego już mieszkania.
Umowy deweloperskie także muszą być zawierane w formie aktu notarialnego, dlatego zapewniają większą ochronę nabywców w momencie upadłości dewelopera. Umowa deweloperska staje się wówczas podstawą do wpisania roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości, dzięki czemu nabywca zyskuje pierwszeństwo do jego dochodzenia przed pozostałymi wierzycielami. Z tego też względu w przypadku upadłości dewelopera nie jest też konieczne zgłoszenie wierzytelności do syndyka, który uwzględni ją automatycznie.
Upadłość dewelopera na etapie umowy przedwstępnej
Zdarza się, że deweloper zawiera z klientem zwykłą umowę przedwstępną zamiast umowy deweloperskiej. Ma to miejsce w sytuacji, gdy sprzedaje już wybudowane mieszkanie w budynku oddanym do użytkowania – wówczas rzeczywiście przepisy nie wymagają zawierania umowy deweloperskiej.
Jeśli dojdzie do upadłości dewelopera, umowa przedwstępna będzie zapewniała podobną ochronę nabywcy mieszkania jak umowa deweloperska, ale pod jednym warunkiem – jeśli została podpisana u notariusza, a roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości zostało ujawnione w księdze wieczystej przed ogłoszeniem upadłości.
Wówczas po sprzedaży budynku przez syndyka uzyskane z tego tytułu środki nie wejdą w skład masy upadłościowej, lecz będą przeznaczone na zaspokojenie wierzycieli zabezpieczonych w księdze wieczystej. W tym przypadku zatem również zabezpieczeniem klienta w sytuacji upadłości dewelopera będzie akt notarialny.
Upadłość dewelopera a rachunek powierniczy. Co dzieje się z pieniędzmi?
W sytuacji, gdy kupujemy od dewelopera jeszcze niewybudowane mieszkanie lub dom, obowiązkowo musimy mieć zawartą umowę deweloperską. Będzie w niej wskazany rachunek powierniczy, na który będzie trzeba wpłacać środki na poczet zakupu nieruchomości.
Jeżeli nastąpi upadłość dewelopera, rachunek powierniczy stanie się jednym z najważniejszych zabezpieczeń interesów nabywcy. W przypadku gdy syndyk będzie kontynuował inwestycję, środki z rachunku nie przepadną, lecz będą dalej przeznaczane na dokończenie budowy. Jeśli natomiast będzie przeprowadzana likwidacja inwestycji, pieniądze z rachunku powierniczego będą wypłacone nabywcom.
Na odzyskanie pełnej wpłaconej kwoty można jednak liczyć wyłącznie z rachunku powierniczego zamkniętego lub otwartego objętego gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. W sytuacji, gdy nastąpi upadłość dewelopera, a rachunek powierniczy był otwarty i nieobjęty gwarancją, nabywcy na odzyskanie pełnej kwoty wpłaconych środków nie mają w zasadzie żadnych szans.
Rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera
Zamknięty rachunek powierniczy jest najbezpieczniejszy, ponieważ w jego przypadku gromadzone od klientów środki są wypłacane deweloperowi dopiero po zakończeniu inwestycji. Właśnie dlatego w przypadku jego upadłości można je odzyskać w całości.
Nieco inaczej wygląda sytuacja, gdy zastosowany jest otwarty rachunek powierniczy, ponieważ pieniądze z niego są na bieżąco wypłacane deweloperowi na realizację kolejnych etapów budowy.
Zatem jeśli pieniądze wpłacaliśmy na otwarty rachunek powierniczy, upadłość dewelopera może oznaczać, że odzyskamy tylko niewielką część wpłaconej kwoty – będą z niego wypłacane bowiem wyłącznie środki, które nie zostały wykorzystane na realizację inwestycji. Dotyczy to jednak sytuacji, gdy był to rachunek powierniczy otwarty bez gwarancji. Ten objęty gwarancją powinien zapewnić zwrot wszystkich środków.
Czy bankowy fundusz gwarancyjny obejmuje gwarancją środki znajdujące się na rachunku powierniczym dewelopera mieszkaniowego?
Można powiedzieć, że dzięki rachunkom powierniczym projekty deweloperskie zabezpieczone są podwójnie, ponieważ gromadzone na nich środki objęte są także Bankowym Funduszem Gwarancyjnym. BFG gwarantuje je jednak nie na wypadek upadłości dewelopera, a w przypadku upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy. Co ważne, zgromadzone na nim pieniądze są gwarantowane jedynie do wysokości 100 tys. euro.
Więcej o BFG przeczytasz tu: System bankowy w Polsce – jak działa, jak wygląda i jaka jest jego struktura?
Czy deweloper może nie mieć rachunku powierniczego?
Skoro rachunki powiernicze mają tak istotne znaczenie dla ochrony praw nabywców, warto odpowiedzieć na pytanie, czy możliwy jest zakup jeszcze niewybudowanego mieszkania od dewelopera bez rachunku powierniczego. Otóż jest to możliwe, ale tylko w jednej sytuacji: gdy deweloper finansuje inwestycję z własnych pieniędzy.
Wówczas nie powinien żądać od klientów wpłat kolejnych transz środków na poczet zakupu nieruchomości w trakcie jej budowy. Do płatności powinno dojść dopiero w momencie oddania mieszkania do użytku i zawarciu aktu notarialnego przeniesienia własności. Bankructwo dewelopera w trakcie realizacji inwestycji w takiej sytuacji nie stanowi więc zagrożenia dla nabywców.
Upadłość dewelopera a kredyt hipoteczny
W sytuacji, gdy mamy zaciągnięty kredyt hipoteczny, upadłość dewelopera wydaje się dość sporym problemem. Bank wciąż będzie miał bowiem prawo domagać się spłaty zobowiązania zgodnie z harmonogramem. Należy regulować raty, aby nie ponieść konsekwencji finansowych, jednak jednocześnie warto zadbać o jak najszybsze rozwiązanie kłopotliwej sprawy kredytu. Będzie ono zależało od sposobu prowadzenia postępowania upadłościowego.
Jeśli syndyk będzie kontynuował inwestycję, niewiele się zmieni, bo bank wciąż będzie wypłacał kolejne transze kredytu zgodnie z umową, a kredytobiorca będzie musiał normalnie spłacać raty.
Problem pojawi się w przypadku, gdy nastąpi likwidacja dewelopera, która będzie oznaczać, że mieszkanie nie zostanie wybudowane. Niestety nie można liczyć, że umowa kredytowa zostanie z tego powodu rozwiązana. Zaciągniętą kwotę zobowiązania będzie trzeba spłacić. Przydadzą się do tego środki odzyskane z rachunku powierniczego. Kredyt hipoteczny można także częściowo uregulować pieniędzmi uzyskanymi z podziału majątku dewelopera.
A co się stanie, jeśli na realizację inwestycji deweloper też zaciągnął kredyt hipoteczny, czyli tzw. kredyt deweloperski? W takiej sytuacji klient może czuć się bezpiecznie dzięki wspomnianemu wyżej wpisowi w księdze wieczystej, które zapewnia mu pierwszeństwo w dochodzeniu roszczeń.
Dodatkowo może być tutaj zastosowane tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Polega ono na tym, że bank dewelopera może wyrazić zgodę na wydzielenie z nieruchomości lokalu nieobciążonego hipoteką, a więc niejako zrezygnować z dochodzenia z niego swoich roszczeń na rzecz klienta.
Kredyt hipoteczny bez deweloperskiego rachunku powierniczego
Jak już wspomnieliśmy, może zdarzyć się sytuacja, w której deweloper sprzedaje mieszkania bez posiadania rachunku powierniczego. Może to zrobić, gdy finansuje inwestycję z własnych środków. Brak rachunku powierniczego na kredyt hipoteczny ma taki wpływ, że w zasadzie żaden bank nie udzieli go przed oddaniem nieruchomości do użytku, ponieważ byłoby to zbyt ryzykowne.
Może być co najwyżej zawarta wcześniej umowa kredytowa, lecz wypłata środków nastąpi dopiero po oddaniu mieszkania do użytkowania i przeniesieniu własności. W związku z tym wcześniejsza upadłość dewelopera nie będzie niosła poważniejszych konsekwencji dla klienta, który może mieć jedynie problem z odzyskaniem zaliczki za mieszkanie.
Upadłość dewelopera i rękojmia. Kiedy mamy czas na zgłoszenie wierzytelności?
Osoby mające podpisaną z deweloperem umowę deweloperską lub przedwstępną powinny mieć wpisane roszczenie w księdze wieczystej. W tym przypadku nie muszą zgłaszać swojej wierzytelności do syndyka, ponieważ zostanie ona wzięta pod uwagę automatycznie z urzędu.
W pozostałych przypadkach niezbędne jest zgłoszenie wierzytelności po ogłoszeniu upadłości dewelopera w terminie wyznaczonym przez sąd, który nie może być krótszy niż miesiąc i dłuższy niż 3 miesiące.
Przeczytaj też: Hipoteka umowna – wszystko, co musisz wiedzieć
W tym samym terminie należy też zgłaszać wierzytelności z tytułu rękojmi. Przypomnijmy, że rękojmia jest ustawową formę odpowiedzialności sprzedawcy towaru za jego wady fizyczne i prawne. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi wynosi 5 lat od oddania mieszkania w użytkowanie.
A co jeśli deweloper zbankrutuje przed upływem tego czasu? W przypadku upadłości dewelopera rękojmia nie wygasa, jednak zmienia się charakter roszczenia z jej tytułu. Niepieniężne roszczenie o usunięcie wady zamienia się w roszczenie pieniężne, a więc w odszkodowanie. Jest to więc kolejna wierzytelność, którą można zgłosić do syndyka.
Upadłość deweloperska – co dalej? Podsumowanie
Upadłość deweloperska jest to ewentualność, z jaką powinien się liczyć każdy, kto zamierza kupić nowe mieszkanie.
Jeszcze przed zawarciem umowy z deweloperem warto więc sprawdzić jego kondycję finansową, zaglądając choćby do rejestrów dłużników, czy na stronę Krajowego Rejestru Sądowego, gdzie znaleźć można sprawozdania finansowe spółek. Najbezpieczniej jest wybierać znanych i dużych deweloperów, którzy mogą pochwalić się już kilkoma ukończonymi w terminie inwestycjami.
Warto też wiedzieć, co robić, jeśli deweloper zbankrutuje – przede wszystkim należy pamiętać o swoich prawach wynikających z umowy deweloperskiej oraz trzech możliwych scenariuszach postępowania upadłościowego. Dwa z nich dają szanse na dokończenie inwestycji, natomiast trzeci na odzyskanie wpłaconych dotąd kwot na rachunek powierniczy na poczet zakupu nieruchomości.
Potencjalnie najwięcej problemów sprawia upadłość dewelopera dla spłacających kredyt hipoteczny. W tym przypadku najkorzystniejsza będzie sytuacja, gdy syndyk będzie kontynuował budowę.
Jeśli nie, trzeba będzie spłacić zobowiązanie ze środków odzyskanych od syndyka. Bankructwo dewelopera jest z pewnością trudną sytuacją, jednak dzięki nowym przepisom jego klienci są dość dobrze zabezpieczeni i mają wiele możliwości skutecznego dochodzenia swoich praw.
0 Komentarze