Informujemy, że w związku z wejściem w życie RODO zmodyfikowaliśmy naszą politykę prywatności ×

Jakie prawa ma klient upadłego dewelopera?

Fot.

Nawet w warunkach bardzo dobrej koniunktury na rynku deweloperskim, nie można wykluczyć ryzyka upadłości pojedynczych inwestorów. Takie bankructwa mogą być np. efektem złego zarządzania lub niewłaściwych decyzji inwestycyjnych. Na szczęście systematycznie wzrasta liczba nowych mieszkań oferowanych z rachunkiem powierniczym lub gwarancją, a lokale bez takiego zabezpieczenia stanowią rzadkość. Klienci firm deweloperskich powinni wiedzieć, że w razie upadłości inwestora wspomniane środki ochrony nabywcy nie będą jedyną formą zabezpieczenia ich interesów.

Rozpoczęty projekt dewelopera może dokończyć syndyk lub inna firma

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że sytuacja klientów firm deweloperskich obecnie jest o wiele lepsza niż jeszcze 10 lat - 15 lat temu. W latach 90 - tych i minionej dekadzie, brak odpowiednich przepisów skutkował trudnościami z dochodzeniem roszczeń od upadłego dewelopera. Te trudności wynikały z faktu, że klienci firmy deweloperskiej byli traktowani tak samo, jak inni prywatni wierzyciele. Po zaspokojeniu priorytetowych zobowiązań dewelopera wobec Skarbu Państwa i własnych pracowników, mogło się okazać, że pozostała masa upadłościowa nie pozwoli na pokrycie strat poniesionych przez pechowych nabywców mieszkań.

Obecne regulacje są o wiele bardziej korzystne dla klientów firmy deweloperskiej. Warto wspomnieć, że nabywca mieszkania lub domu zyskuje „upadłościową” ochronę niezależnie od tego, czy zawarta przez niego umowa była umową deweloperską w rozumieniu ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Każda inna umowa zakładająca przeniesienie w przyszłości prawa własności lokalu lub domu, także jest podstawą do skorzystania ze specjalnej ochrony dla klienta firmy deweloperskiej. Takie stanowisko potwierdza między innymi wyrok Sądu Najwyższego z 25 lipca 2013 r. (sygn. akt II CSK 575/12).

Warto wiedzieć, że prawo upadłościowe przewiduje specjalną procedurę uruchamianą w przypadku bankructwa dewelopera. Obowiązujące przepisy zostały tak zaprojektowane, aby maksymalnie ułatwić dokończenie rozpoczętej inwestycji deweloperskiej i doprowadzić do zaspokojenia roszczeń klientów upadłego dewelopera poprzez przeniesienie własności nowych lokali lub domów. Sędzia komisarz, prowadzący postępowanie upadłościowe wyrazi zgodę na kontynuację inwestycji deweloperskiej przez syndyka lub innego dewelopera, jeżeli takie rozwiązanie jest możliwe do zastosowania i ekonomicznie uzasadnione. Warto zwrócić uwagę, że odpowiednią uchwałę o kontynuacji inwestycji i wniesieniu potrzebnych dopłat mogą również podjąć pechowi klienci dewelopera.

Jeśli w toku swojej działalności syndyk uzna, że kontynuowanie przez niego inwestycji jest nieopłacalne, to sędzia komisarz wyrazi zgodę na zaprzestanie dalszego prowadzenia prac. W opisywanej sytuacji, klienci upadłego dewelopera odzyskają część środków wpłaconych na rachunek powierniczy. Te środki nie wchodzą w skład masy upadłościowej firmy deweloperskiej.

 

Likwidacja inwestycji deweloperskiej stanowi ostateczne rozwiązanie

Zdaniem Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, obowiązujące przepisy zachęcają klientów upadłej firmy deweloperskiej do dokończenia rozpoczętej inwestycji i zaspokojenia swoich roszczeń poprzez przeniesienie prawa własności lokali. Trzeba jednak pamiętać, że w pewnych sytuacjach taka kontynuacja projektu deweloperskiego może być kłopotliwa lub nieopłacalna. Właśnie dlatego ustawodawca przewidział inny wariant określany jako „likwidacja nieruchomości”. Pod tą nazwą kryje się po prostu sprzedaż działki zabudowywanej blokami lub domami jednorodzinnymi. Taki grunt może kupić np. deweloper planujący dokończenie przerwanej inwestycji i sprzedaż lokali lub domów innym osobom niż klienci upadłego przedsiębiorcy.

Sumy uzyskane ze sprzedaży zabudowywanej nieruchomości, podlegają podziałowi na zasadach ogólnych, gdyż ustawodawca zrezygnował z koncepcji odrębnej masy upadłościowej dla klientów niewypłacalnego dewelopera. Warto jednak zwrócić uwagę, że bank posiadający zabezpieczenie hipoteczne na zabudowywanej działce (z racji kredytu inwestycyjnego udzielonego deweloperowi), może wyrazić zgodę na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. W takiej sytuacji, roszczenie klienta firmy deweloperskiej jest traktowane jako priorytetowe wobec hipoteki banku (do wartości wpłat dokonanych na poczet zakupu mieszkania). Uprzywilejowana pozycja klienta firmy deweloperskiej jako wierzyciela, wynika również z wpisu roszczenia do księgi wieczystej zabudowywanej nieruchomości. Zgodnie z ustawą deweloperską, taki wpis (dokonywany przy okazji zawarcia umowy deweloperskiej) obecnie jest obowiązkowym elementem transakcji realizowanej między inwestorem mieszkaniowym oraz jego klientem.



Podobne artykuły