Kupno mieszkania bez księgi wieczystej – jak ograniczyć ryzyko takiej transakcji?

Przed zakupem mieszkania należy dokładnie sprawdzić, kto jest jego faktycznym właścicielem oraz czy nie jest ono przypadkiem zadłużone. W Polsce jedynym dokumentem, w którym widnieją takie informacje, jest właśnie księga wieczysta. Gwarantuje ona poza tym bezpieczeństwo nabywcy nieruchomości, ponieważ zgodnie z przepisami jej stan prawny wynikający ze wpisów w KW ma bezwzględne pierwszeństwo przed stanem faktycznym.

Czy bezpiecznie jest kupić mieszkanie bez wpisu do księgi wieczystej?

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej jest możliwy i nie wiąże się z naruszeniem żadnych przepisów. Co więcej, jest nawet dość często praktykowany, ponieważ w Polsce wciąż wiele nieruchomości nie ma założonej KW. Dotyczy to głównie starszych mieszkań z okresu PRL, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Wiele osiedli powstawało wówczas na działkach, do których spółdzielnie nie miały żadnych praw i nie mają do tej pory – ani prawa własności, ani nawet prawa wieczystego użytkowania. To natomiast uniemożliwia założenie księgi wieczystej dla takiego gruntu, a więc i ksiąg wieczystych dla poszczególnych mieszkań.

Ksiąg wieczystych nie mają też mieszkania od dewelopera. Nie jest to jednak problemem, ponieważ dla nich odrębne księgi wieczyste są zakładane po zakończeniu inwestycji, w momencie nabycia nieruchomości, czyli podczas podpisywania umowy kupna-sprzedaży mieszkania u notariusza.

Problemem okazuje się więc głównie zakup mieszkania z rynku wtórnego bez księgi wieczystej. Nabywcy obawiają się takiej transakcji, ponieważ nie mają do końca pewności, czy:

• dostarczone przez sprzedającego dokumenty są prawdziwe i odzwierciedlają stan faktyczny;
• mieszkanie nie jest obciążone jakimś kredytem lub innym prawem na rzecz osób trzecich.

Chcąc obniżyć ryzyko zakupu mieszkania bez księgi wieczystej, trzeba zatem poświęcić więcej czasu na sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Wygląda to nieco inaczej w przypadku mieszkania własnościowego, a inaczej, gdy kupuje się mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej.

Przeczytaj: Jak uzyskać list mazalny od banku po spłacie kredytu hipotecznego?

Jak wygląda proces kupna mieszkania własnościowego bez wpisu do księgi wieczystej?

Jeśli chcesz bezpiecznie kupić mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej, cały proces jego zakupu przeprowadź w następujący sposób:

1. Zweryfikuj dokumenty potwierdzające prawo własności sprzedającego do nieruchomości.
2. Sprawdź, czy mieszkanie nie jest zadłużone – wobec wspólnoty mieszkaniowej lub innego administratora budynku, a także wobec dostawców mediów i z tytułu podatku od nieruchomości. Masz prawo poprosić sprzedającego o stosowne zaświadczenia potwierdzające brak takiego zadłużenia.
3. Podpisz umowę kupna-sprzedaży mieszkania u notariusza.

W akcie notarialnym warto zawrzeć oświadczenie sprzedającego stwierdzające, że nieruchomość:

• nie jest zadłużona,
• nie jest objęta egzekucją,
• nie stanowi przedmiotu żadnego zabezpieczenia,
• nie jest obciążona innymi prawami na rzecz osób trzecich.

Jeśli okaże się, że powyższe oświadczenia nie odzwierciedlały stanu faktycznego, będziesz mieć prawo domagać się przed sądem naprawienia szkody od sprzedającego.

4. Załóż księgę wieczystą dla zakupionej nieruchomości.

Sporządzenie wniosku o założenie księgi wieczystej warto powierzyć od razu notariuszowi. Będzie on musiał bowiem w takiej sytuacji zweryfikować dokumenty dotyczące nieruchomości, co da Ci większą pewność, że są one kompletne i prawidłowe.

Jak ustalić właściciela nieruchomości bez księgi wieczystej?

Kluczową kwestią przy zakupie mieszkania bez księgi wieczystej jest sprawdzenie, kto faktycznie jest jego właścicielem. W tym celu poproś sprzedającego o okazanie stwierdzających to dokumentów, czyli np.:

• aktu notarialnego potwierdzającego zakup mieszkania,
• aktu notarialnego stwierdzającego nabycie nieruchomości w wyniku darowizny,
• prawomocnego postanowienia sądu stwierdzającego nabycie w spadku nieruchomości,
• decyzję administracyjną, na mocy której przyznano prawo własności.

Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej: jak to działa?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Jego posiadacz nie jest bowiem właścicielem takiego lokalu (jest nim spółdzielnia), a jedynie ma prawo do korzystania z niego oraz rozporządzania nim. Może więc takie prawo sprzedać, podarować, a także zapisać w spadku. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu istnieje też możliwość założenia księgi wieczystej, która będzie potwierdzać istnienie takiego prawa. Nie jest to jednak obowiązkowe, dlatego wiele mieszkań w praktyce takich ksiąg wieczystych nie posiada.

Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej przebiega w podobny sposób jak zakup mieszkania własnościowego. Wymaga jednak sprawdzenia dodatkowych kwestii, a także pozyskania dodatkowych dokumentów.

Sprzedający powinien Ci przede wszystkim dostarczyć:

• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym spółdzielczo-własnościowym prawie do lokalu,
• zaświadczenie o niezaleganiu z czynszem, zaliczkami na media oraz fundusz remontowy.

Poza tym koniecznie powinieneś sprawdzić, czy grunt pod budynkiem ma założoną księgę wieczystą. Jeśli jej nie ma, powinna Ci się zapalić lampka kontrolna. Wa takiej sytuacji może się bowiem okazać, że grunt, na którym stoi blok, ma tzw. nieuregulowany stan prawny i wówczas:

• nie założysz księgi wieczystej dla zakupionego mieszkania,
• nie dostaniesz kredytu hipotecznego na jego zakup.

Brak możliwości założenia księgi wieczystej dla takiego mieszkania wynika z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. Sygn. akt III CZP 104/12, której treść jest następująca:

„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”.

Czy można kredytować mieszkanie bez księgi wieczystej?

Kupno mieszkania bez księgi wieczystej na kredyt jest możliwe, ale pod warunkiem, że taką księgę wieczystą będzie można założyć dla nieruchomości. Jest to konieczne, aby bank mógł ustanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego, jakim jest hipoteka. Wpisuje się ją bowiem właśnie do księgi wieczystej nieruchomości w dziale IV.

Jeśli więc będziesz chciał zaciągnąć kredyt hipoteczny na mieszkanie bez księgi wieczystej, bank zażąda od Ciebie dostarczenia dokumentów potwierdzających: prawo do lokalu, brak obciążeń na nieruchomości oraz możliwość założenia KW.

Musisz jednak się spodziewać, że niektóre banki zgodzą się na kredyt hipoteczny dopiero po założeniu księgi wieczystej dla mieszkania. To może w praktyce uniemożliwić Ci szybkie sfinalizowanie transakcji, ponieważ na założenie KW trzeba czekać niekiedy kilka miesięcy.

Czy brak wpisu do księgi wieczystej wpływa na prawa nabywcy mieszkania?

Brak księgi wieczystej pozbawia nabywcę mieszkania ochrony prawnej, jaką daje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zasada takiej rękojmi opisana jest w art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Polega ona na tym, że jeśli rzeczywisty stan prawny nieruchomości odbiega od stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej, to treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Co to oznacza? Że jeśli kupisz mieszkanie od osoby, która w księdze wieczystej widnieje jako jego właściciel, to jeśli okaże się, że prawo własności należy do innej osoby, nabycie mieszkania przez Ciebie będzie skuteczne. Nabywając natomiast nieruchomość bez księgi wieczystej, takiej ochrony prawnej nie masz.

Polecamy także: Sprawdź, jak uzyskać odpis, wyciąg lub zaświadczenie z księgi wieczystej nieruchomości

Kiedy kupno mieszkania bez księgi wieczystej będzie opłacalne?

Kupno mieszkania bez księgi wieczystej może być opłacalne, ponieważ ze względu na brak KW można zwykle wynegocjować znacznie niższą cenę nieruchomości. Poza tym takie mieszkania dość często znajdują się atrakcyjnej lokalizacji np. w centrum miasta.

Taką transakcję jednak należy dobrze przemyśleć, ze względu na związane z nią ryzyka. Na pewno warto w takiej sytuacji skorzystać z pomocy prawnika, który profesjonalnie sprawdzi stan prawny nieruchomości. Pamiętaj też, że możesz mieć problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego na takie mieszkanie. Będzie to wręcz niemożliwe, jeśli dla lokalu nie będzie można założyć księgi wieczystej. Pod tym kątem warto wiedzieć, że w takich przypadkach najczęściej już w ogłoszeniu widnieje informacja, że sprzedaż mieszkania możliwa jest wyłącznie za gotówkę.

Dodatkowe źródła:

https://ksiegawieczysta.net/rekojmia-wiary-publicznej-ksiag-wieczystych/

https://ksiegawieczysta.net/mieszkania-spoldzielcze-na-gruntach-o-nieuregulowanym-stanie-prawnym/

https://ksiegawieczysta.net/zakup-mieszkania-bez-ksiegi-wieczystej-co-warto-wiedziec/