Co to jest wkład własny przy kredycie?

  • 11 Sie 2020
  • 9 min. czytania
  • Komentarze(0)
Wkład własny to kapitał, który musisz mieć, aby wnioskować o kredyt mieszkaniowy. Bank określa procentowo w odniesieniu do wartości nieruchomości, ile środków pieniężnych musisz wnieść, aby uzyskać pozytywną decyzję kredytową. Aktualnie nie ma ofert kredytu, który w pełni pokrywałby wartość nieruchomości. Wszystkie banki wymagają wniesienia wkładu własnego, ponieważ taki obowiązek nakłada na nie Rekomendacja S.
Co to jest wkład własny przy kredycie?

Chcesz ubiegać się o kredyt hipoteczny? Masz w planach inwestycję w budowę domu czy zakup mieszkania z udziałem kredytu bankowego? Jeśli tak, z pewnością w celu skutecznego wnioskowania o kredyt z zabezpieczeniem hipotecznym będziesz musiał zgromadzić odpowiedni wkład własny. Sprawdź, czym on jest i ile powinien wynosić.

Czym jest wkład własny?

Masz oszczędności na koncie lub w gotówce? Jeśli tak, to prawdopodobnie zbudujesz dzięki nim swój wkład własny. Kredyt hipoteczny nie może być obecnie udzielany bez niego. Czym on właściwie jest? To twój osobisty wkład finansowy w inwestycję, na której realizację chcesz zaciągnąć zobowiązanie. W przypadku, gdy obiektem inwestycji jest zakup mieszkania, wkład własny będzie częścią ceny mieszkania. W odniesieniu do budowy domu jest to udział w kosztorysowanej wartości przedsięwzięcia.

Można też spokojnie powiedzieć, że wkład własny to pieniądze – w gotówce i na kontach bankowych – a niekiedy również wartościowe rzeczy, które posiadasz i możesz przeznaczyć na swoją inwestycję. Banki obecnie nie udzielają kredytów hipotecznych tym osobom, które nie dysponują wkładem własnym lub których wkład jest bardzo niski.

Kredyt hipoteczny i kredyt gotówkowy: czy potrzebny jest wkład własny?

O ile aby zaciągnąć kredyt hipoteczny i zrealizować inwestycję mieszkaniową, zawsze musisz mieć odpowiednio wysoki wkład własny, o tyle w przypadku kredytów gotówkowych nie jest on potrzebny. Banki nie oczekują od klienta okazania posiadanych oszczędności przy ubieganiu się o kredyt gotówkowy. Nie ma wymogu wpisywania do wniosku na co wykorzystasz środki.

Zdarza się, że klienci nieposiadający własnych oszczędności, które mogłyby im posłużyć za wkład własny na kredyt hipoteczny, zaciągają kredyt gotówkowy, aby go zbudować. Pamiętaj jednak, że kredyt gotówkowy obciąża twoją zdolność kredytową i zostaje wpisany w BIK-u.

Kredyt bez wkładu własnego – czy jest to możliwe?

Osoby, które nie mają oszczędności ani działki budowlanej mogącej zastąpić wkład własny na kredyt, zastanawiają się czasem, jak ominąć warunek posiadania środków i uzyskać zobowiązanie. Niestety, nie ma możliwości otrzymania obecnie pozytywnej decyzji na wniosek o kredyt hipoteczny bez posiadania minimalnego wkładu własnego. W niektórych bankach w Polsce wynosić on musi 10 proc., a pozostałą jego część będziesz musiał zabezpieczyć w inny sposób.

Z powodu pandemii koronawirusa pojawiły się problemy z zaciąganiem kredytów hipotecznych z niskim wkładem własnym. Banki podwyższyły wymagany próg oszczędności, jakie musi mieć klient starający się o uzyskanie zobowiązania. Zamiast 10 proc. jest to już 20, a nawet i 30 proc.

Dowiedz się więcej o wysokści wkładu własnego obowiązującego w 2020 roku: Jak obliczyć wkład własny 2020? Wymagania banków przy kredycie hipotecznym

Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?

Wymóg wkładu własnego pojawił się w polskich bankach w 2014 roku. Wcześniej kredyty hipoteczne były udzielane na 100 proc. wartości nieruchomości, a mogłeś nawet uzyskać ofertę na kredyt z zabezpieczeniem hipotecznym na 110 czy 130 proc. wartości mieszkania czy domu.

Obecnie nie jest to już możliwe, ale zmiany dotyczące wkładu własnego wymaganego w bankach zaczęły pojawiać się już w 2014 roku. Wówczas to Komisja Nadzoru Finansowego zajmująca się regulacją rynku bankowego wydała Rekomendację S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.

Rekomendacja S zbiór zasad dotyczących dobrych praktyk banków, do jakich powinny się one zastosować w zakresie zobowiązań, które mają zabezpieczenie w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości mieszkalnej w księdze wieczystej nieruchomości na rzecz banku. KNF, wydając Rekomendację S, chciało zmniejszyć ryzyko kredytowe, jakie dotychczas ponosiły banki. Rekomendacja 10 Rekomendacji S wskazuje, że w przypadku ekspozycji związanej z finansowaniem nieruchomości bank powinien żądać od kredytobiorcy wniesienia wkładu własnego.

Z roku na rok KNF zwiększało wymóg. Kolejno było to:

  • 5 proc. wkładu w 2014 roku,
  • 10 proc. w 2015 roku,
  • 15 proc. w 2016 roku,
  • 20 proc. w 2017 roku.

Na mocy Rekomendacji S KNF przy wnioskowaniu o kredyty hipoteczne banki wymagają 20-procentowego wkładu, choć obecnie instytucje bankowe mogą też samodzielnie ustalić jego poziom i zmniejszyć go, jeśli klient będzie gotów do zastosowania dodatkowych zabezpieczeń spłaty zobowiązania.

Wkład własny w 2020: ile wynosi?

Zasadniczo w 2020 roku wymaganym wkładem własnym na kredyt hipoteczny jest 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości lub 10 proc. pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Niemniej Komisja Nadzoru Finansowego dopuszcza w Rekomendacji S, by bank samodzielnie ustalił wewnętrzne limity minimalnych wymagań w zakresie wkładu własnego, które następnie powinny zostać zatwierdzone przez radę nadzorczą. Jeśli zaś będziesz starać się o uzyskanie kredytu hipotecznego w banku spółdzielczym, to wewnętrzne limity minimalnych wymagań w zakresie wkładu własnego zatwierdza jego zarząd, który następnie informuje radę nadzorczą i bank zrzeszający lub jednostkę zarządzającą systemem ochrony.

Jednocześnie w przypadku kredytów z opcją „klucz za dług” wkład własny w momencie udzielenia kredytu powinien wynosić nie mniej niż 30 proc. wartości nieruchomości, która stanowi przedmiot zabezpieczenia.

Wysokość wkładu własnego w stosunku do wielkości kredytu

Podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny w banku ma znaczenie nie tylko wysokość żądanego przez kredytodawcę wkładu własnego, ale również to, jaki jest stosunek jego wysokości do wielkości wnioskowanego zobowiązania.

Czy wkład własny zmniejsza kredyt, o który klient może wnioskować? Jaki musi być wkład własny, gdy na przykład ubiegamy się o 200 000 zł zobowiązania? Przy udzielaniu kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym banki stosują wskaźnik LTV, a jego wysokość wpływa na koszty finansowania oraz zależy od wysokości wkładu własnego.

LTV to inaczej skrót od angielskiego wyrażenia „Loan to Value”. W ofertach kredytów hipotecznych zwykle możesz spotkać się z LTV, które powinieneś rozumieć jako stosunek kwoty kredytu do wartości przedstawionego przez ciebie i oczekiwanego przez bank zabezpieczenia. Wskaźnik ten wykorzystywany jest przez instytucje do oceny ponoszonego ryzyka za każdym razem, gdy udostępniają one swoim klientom kredyty.

Bank ponosi tym większe ryzyko, im większą sumę w relacji do wartości zabezpieczenia musi pożyczyć. Ma to szczególne znaczenie właśnie w przypadku kredytów hipotecznych, zabezpieczonych nieruchomością, której wartość na przestrzeni kolejnych kilku dekad może drastycznie się obniżyć, np. w przypadku wystąpienia poważnego kryzysu gospodarczego.

Ta wiedza może ci się przydać: Hipoteka a kredyt hipoteczny – czy znasz różnicę?

Jeśli więc widzisz w ofercie kredytowej banku LTV 90 proc., to jest on skłonny udzielić kredytu hipotecznego tylko do wysokości odpowiadającej 90 proc. wartości zabezpieczenia, jakim jest nieruchomość.

Banki ustalają maksymalny poziom wskaźnika LTV, a limit ten wynosi zwykle 80–90 proc., co odpowiada automatycznie 20 lub 10 proc. wkładu własnego na kredyt hipoteczny.

Co może być wkładem własnym i jak go udokumentować?

Błędem jest utożsamianie wkładu własnego wyłącznie z „żywą gotówką”. Banki bowiem akceptują również inne źródła, o ile będą one odpowiednio udokumentowane. Skąd wziąć pieniądze na wkład własny? Co jeszcze może być zaliczone na jego poczet?

Bank może zaliczyć nawet wartość nieruchomości gruntowej, na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania. Jeśli więc jesteś szczęśliwym posiadaczem działki budowlanej i zamierzasz właśnie na niej przeprowadzić inwestycję budowlaną, to wartość tej działki będzie potraktowana przez większość instytucji jako twój wkład własny. Bank sprawdzi przy tym, czy nieruchomość gruntowa nie jest obciążona hipoteką. Jeśli tak będzie, to instytucja oceni, w jakiej części wartość takiej nieruchomości będzie mogła zostać uznana za wkład własny.

Jednocześnie w przypadku udzielenia kredytu hipotecznego bank może zgodzić się na zaledwie 10-procentowy wkład własny, ale pozostałe 10 proc. wkładu musisz czymś zastąpić. Wówczas akceptowalnymi formami zabezpieczenia są:

  • umowa ubezpieczenia kredytu zawarta przez klienta z zakładem ubezpieczeń, tj. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego czy ubezpieczenie braku wkładu własnego, będące zabezpieczeniem tej części ekspozycji, która odpowiada brakującej wartości wkładu własnego;
  • przedstawione przez ciebie dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw rejestrowy na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa (obligacje skarbowe) lub Narodowego Banku Polskiego;
  • kwota w złotych lub w innej walucie przeniesiona przez ciebie na własność banku;
  • twoje środki zgromadzone na rachunku III filarowym, w ramach systemu emerytalnego, czyli właściwie środki, jakie zgromadziłeś na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IJE) lub na Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).

Zdarza się, że bank dopuści możliwość wniesienia całości lub części wymaganego wkładu własnego na kredyt hipoteczny w drodze realizacji programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego, jakie wynikają z przepisów prawa. Tak było na przykład w niedawno realizowanym w Polsce programie „Mieszkanie dla Młodych” (MdM).

Musisz też wiedzieć, jak udokumentować wkład własny na kredyt. W przypadku posiadanej działki budowlanej, na której zamierzasz budować, przedstawisz wraz z wnioskiem kredytowym w banku dokumenty, że jesteś właścicielem takiej nieruchomości, i wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę.

Warto przy tym podkreślić, że przy niskim wkładzie własnym banki nie są skłonne do zaoferowania ci promocyjnych warunków kredytowania. Jest wręcz przeciwnie. Musisz liczyć się z tym, że instytucja udzieli ci kredytu z wyższą marżą niż w przypadku posiadania odpowiednio wysokiego wkładu. Przy dużej puli oszczędności, jakie możesz przeznaczyć na inwestycję, masz stabilną pozycję negocjacyjną i możesz wynegocjować niższą prowizję za przystąpienie do kredytu i niższą marżę.

Wciąż możesz jeszcze znaleźć ofertę kredytową z niskim wkładem własnym. Dowiedz się gdzie: Gdzie po kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym?

Dodano:
17 Gru 2019

Zaktualizowano:
11 Sie 2020

0 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

Podobne artykuły