Czy warto brać kredyt hipoteczny w 2024 roku?

Według danych BIK w minionym roku banki i SKOK-i udzieliły kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 63,9 mld zł, czyli o 40,5 proc. więcej niż w roku 2022. 

Ożywienie na rynku hipotek widać również na początku 2024 roku. Tylko w lutym 2024 r. wnioski o kredyt hipoteczny złożyło 26,6 tys. osób, a więc o 40,1 proc. więcej niż rok wcześniej. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła w lutym 2024 r. 427,22 tys. zł i była wyższa o 18,8% niż w lutym 2023 r.

Powyższe dane potwierdzają, że Polacy wciąż chętnie finansują zakup nieruchomości przy pomocy banku. Jednak czy warto brać teraz kredyt hipoteczny? Zanim podejmiesz taką decyzję, sprawdź, jak faktycznie wygląda sytuacja na rynku. Z poniższego artykułu dowiesz się:

• ile dzisiaj kosztuje kredyt hipoteczny,
• czy w 2024 roku kredyty hipoteczne stanieją,
• ile trzeba zarabiać, by zaciągnąć dzisiaj kredyt na zakup mieszkania,
• czy jest szansa na nowy program rządowy oferujący tanie kredyty hipoteczne.

Średnia marża kredytu hipotecznego w 2024

O tym, czy warto brać kredyt hipoteczny, decyduje przede wszystkim jego koszt. Każdemu kredytobiorcy zależy przecież, by zapłacić jak najmniej odsetek i jednocześnie regulować co miesiąc możliwie jak najniższe raty.

Najważniejszym kosztem kredytu hipotecznego jest oprocentowanie, na które składa się marża banku oraz wskaźnik referencyjny np. WIBOR® lub WIRON. Sprawdźmy zatem najpierw, ile wynosi marża kredytu hipotecznego w 2024 roku.

Z danych zebranych przez portal Totalmoney.pl wynika, że w lutym 2024 r. marża kredytu hipotecznego w popularnych bankach wynosiła od 1,84% do 4,10%, przy czym na niższe stawki mogą liczyć głównie osoby z wkładem własnym minimum 20%.

Co ważne, w porównaniu do stycznia 2024 r. marże bankowe nieznacznie się obniżyły – w niektórych przypadkach nawet o 0,06 proc.  Wciąż jednak są dość wysokie, podobnie jak stawki WIBOR®.

Stabilne stopy procentowe i likwidacja WIBOR-u. Czy to już dobry moment na kredyt hipoteczny?

Za oprocentowanie kredytów hipotecznych odpowiada również WIBOR® - 3M lub 6M. Wskaźniki te jesienią 2023 roku obniżyły się o około 1 punkt procentowy, co było spowodowane dwukrotną obniżką stóp procentowych NBP. Od tamtej pory utrzymują się na podobnym poziomie, a więc około 5,85, czyli tyle, ile wynosi dzisiaj podstawowa stopa referencyjna NBP.

Dla osób planujących wzięcie kredytu hipotecznego w 2024 roku istotne jest, czy stopy procentowe mogą wzrosnąć i pociągnąć za sobą wzrost WIBOR® oraz oprocentowania kredytów. Tutaj mamy dobre wieści, ponieważ w 2024 roku z powodu malejącej inflacji większe są szanse na obniżki niż podwyżki stóp procentowych.

To może Cię zainteresować: Prognozy wysokości stóp procentowych

Stabilne stopy procentowe w 2024 roku z perspektywą ich obniżenia to dobra informacja dla kredytobiorców, którzy nie muszą się obawiać wzrostu kosztów kredytowych po zaciągnięciu zobowiązania tak jak w poprzednich latach.

Z drugiej jednak strony należy pamiętać, że ewentualne obniżki stóp procentowych nie są pewne i niekoniecznie muszą być duże. Według ekspertów np. Banku Śląskiego ING w 2024 lub dopiero w 2025 roku podstawowa stopa referencyjna może spaść z dzisiejszego poziomu 5,85% do około 4,85%. Jeśli tak się stanie, o zbliżoną wartość obniży się także WIBOR® oraz oprocentowanie kredytów.

Szansą na tańsze kredyty hipoteczne byłoby zastąpienie wskaźnika WIBOR® nową stawką WIRON, która jest nieco niższa. Niestety, jesienią 2023 roku Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej ds. reformy wskaźników referencyjnych ogłosił, że całkowita likwidacja WIBOR® nastąpi dopiero w 2027 roku, a nie w 2025 r., jak planowano wcześniej.

Warto jednak pamiętać, że od początku 2023 roku banki mogą proponować w nowych ofertach kredyty hipoteczne z WIRON. Jak dotąd zrobił to wyłącznie ING Bank Śląski, jednak wiele innych banków pracuje nad podobnymi ofertami i być może już wkrótce klienci będą mieli większy wybór.

Czy oprocentowanie stałe będzie wciąż korzystne?

Od pewnego czasu banki mają obowiązek oferowania klientom kredytu hipotecznego ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem obowiązującym co najmniej przez 5 lat. Obowiązek ten został wprowadzony w okresie wysokiej inflacji, aby zabezpieczyć kredytobiorców przed podwyżkami stóp procentowych i wzrostem kosztów kredytów.

W 2024 roku kolejnych podwyżek stóp procentowych raczej nikt się nie spodziewa, dlatego pojawia się pytanie, czy warto brać teraz kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?

Zacznijmy od tego, że oprocentowanie stałe kredytów hipotecznych jest dzisiaj niższe od oprocentowania zmiennego. Wydaje się więc atrakcyjniejsze, ponieważ na starcie zapewnia kredytobiorcy korzystniejsze warunki finansowania.

Po ewentualnych obniżkach stóp procentowych może jednak się okazać, że będzie ono wyższe od oprocentowania zmiennego oferowanego przez banki w aktualnych ofertach.

W takiej sytuacji najprostszym rozwiązaniem problemu może być refinansowanie kredytu, a więc przeniesienie go do innego banku oferującego niższe oprocentowanie – stałe lub zmienne. Niestety w tym zakresie Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła w 2023 roku pewne ograniczenia:

• zakazała bankom refinansowania kredytów ze stałym oprocentowaniem z przejściem na oprocentowanie zmienne lub na nową stawkę oprocentowania stałego bez przedłużania jego obowiązywania;
• umożliwiła bankom oferowanie klientom w czasie obowiązywania stałego oprocentowania jego nowej stawki, ale na co najmniej ten sam okres, jaki obowiązywał wcześniej.

Decyzję o wyborze kredytu ze stałym lub zmiennym oprocentowaniem na pewno więc warto dobrze przemyśleć, pamiętając jednocześnie, że stałe oprocentowanie mimo wszystko jest bezpieczniejsze.

Jakie oferty kredytu hipotecznego szykują banki?

Szukając odpowiedzi na pytanie, czy warto brać teraz kredyt hipoteczny, najlepiej sprawdzić na jakich warunkach oferują go dzisiaj banki. Jak się okazuje, w wielu instytucjach są one atrakcyjniejsze niż do tej pory i nie brakuje ciekawych promocji na kredyty mieszkaniowe. Oto, na co można liczyć, zaciągając kredyt hipoteczny w 2024 roku:

• niższy wymóg wkładu własnego – 10 proc., a pozostałe 10 proc. można ubezpieczyć;
• niższą marżę kredytową – dla osób z wysokim wkładem własnym, ale w wielu bankach także dla stałych klientów lub dla kredytobiorców planujących zakup lub budowę domu ekologicznego;
• 0% prowizji za udzielenie kredytu – bezwarunkowo lub po wykupieniu dodatkowego ubezpieczenia;
• wydłużenie okresu kredytowania – nawet do 35 lat;
• bezpłatną wcześniejszą nadpłatę i całkowitą spłatę kredytu;
• karencję w spłacie kapitału – w początkowym okresie kredytowania;
• możliwość pożyczenia w ramach kredytu dodatkowej gotówki na dowolny cel;
• oprocentowanie oparte na wskaźniku WIRON.

W 2024 roku nie znajdziemy już w ofertach banków Bezpiecznego kredytu 2 proc. z dopłatami państwa do rat kredytowych. Wciąż jednak można się ubiegać o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy bez wkładu własnego i z tzw. Spłatą Rodzinną do kredytu po powiększeniu się rodziny o drugie lub kolejne dziecko. Jeszcze w 2024 roku ma także ruszyć nowy program mieszkaniowy – Mieszkanie na Start, o którym szerzej napiszemy niżej.

Zdolność kredytowa Polaków, czyli ile trzeba obecnie zarabiać, aby dostać kredyt?

Jeśli planujesz wziąć kredyt hipoteczny w 2024 r., na pewno ucieszy Cię fakt, że od zeszłego roku wzrosła zdolność kredytowa, a więc można dzisiaj zaciągnąć większe zobowiązanie niż kilkanaście miesięcy wcześniej. Powodem tego są m.in.:

• obniżenie przez KNF bufora bezpieczeństwa wzrostu stóp procentowych do 2,5 p.p.;
• spadek kosztów kredytów;
• wzrost wynagrodzeń.

Ile trzeba zarabiać, aby dostać kredyt hipoteczny w 2024 roku? To zależy od wielu czynników.

Poniżej prezentujemy jednak szacowaną zdolność kredytową w 2024 roku, dzięki czemu dowiesz się, jaką maksymalną kwotę kredytu są w stanie dzisiaj zaoferować banki w zależności od wysokości dochodów, wielkości gospodarstwa domowego oraz wkładu własnego. Dane na ten temat pozyskaliśmy z portalu Totalmoney.pl.

Źródło: Totalmoney.pl. Założenia: kredyt hipoteczny z wkładem własnym 20%, okresem spłaty 25 lat i z oprocentowaniem okresowo stałym. Dane z lutego 2024 roku.

Zwróć uwagę, że każdy bank inaczej wylicza zdolność kredytową, dlatego w tabeli przedstawiliśmy zarówno najniższe, jak i najwyższe oferty. Na zdolność kredytową wpływa bowiem także koszt kredytu, a nawet rodzaj oprocentowania. W zestawieniu uwzględniliśmy tylko oprocentowanie stałe i warto tutaj wiedzieć, że w jego przypadku z reguły zdolność kredytowa jest wyższa.

Rekordowa sprzedaż kredytów dzięki Kredytowi 2%. A co dalej?

Najważniejszym czynnikiem pobudzającym akcję kredytową w 2023 roku było wprowadzenie Bezpiecznego kredytu 2%, czyli kredytu na zakup pierwszego mieszkania z dopłatami państwa do rat kredytowych.

Z danych BIK wynika, że aż 36 proc. zaciągniętych w zeszłym roku kredytów hipotecznych dotyczyło właśnie programu Pierwsze Mieszkanie. Z Bezpiecznego kredytu 2 proc. skorzystało w sumie 92,6 tys. osób na łączną kwotę 27,2 mld zł.

Bezpieczny kredyt 2 proc. okazał się tak popularny, że przeznaczona na program pula środków wyczerpała się w ciągu zaledwie kilku miesięcy i ostatecznie w grudniu 2023 roku program został zakończony. Szybko jednak okazało się, że nowy rząd pracuje nad alternatywnym rozwiązaniem.

Mieszkanie na start uatrakcyjni kredyt hipoteczny?

Jeszcze w 2024 roku Bezpieczny kredyt 2 proc. ma być zastąpiony nowym programem – Mieszkanie na start. Będzie on podobny do poprzedniego, ponieważ ponownie umożliwi wnioskowanie o tani kredyt hipoteczny z dopłatami rządowymi na zakup pierwszego mieszkania.

Skorzystanie z nowego rozwiązania będzie wymagało jednak spełnienia kilku dodatkowych warunków m.in. kryterium dochodowego. Z kolei dopłaty mają obowiązywać także przez 10 lat, ale tylko do określonej kwoty kredytu i w wysokości uzależnionej od wielkości gospodarstwa domowego. W zależności od tego oprocentowanie kredytu Na Start wyniesie od 0 do 1,5 proc., a więc znacznie mniej niż przy poprzednim programie.

Czy warto brać teraz kredyt hipoteczny? Podsumowanie

Wygaszenie programu Bezpieczny kredyt 2 proc. miało wyhamować akcję kredytową w bankach, jednak jak wynika z przytoczonych na początku artykułu danych BIK, wcale tak się nie stało.

Oznacza to, że Polacy niekoniecznie chcą czekać na nowy program Mieszkanie na start, którego wprowadzenie nastąpi najwcześniej w połowie 2024 roku. Powodem mogą być obawy o możliwość skorzystania z programu. Wskazuje je m.in. Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, według którego problemem będzie wciąż niedostateczna liczba mieszkań i wysokie ceny nieruchomości, a z drugiej strony zbyt niska kwota kredytu Na Start, którą obejmie dopłata od państwa.

W przypadku singli będzie to 200 tys. zł, a w miastach wojewódzkich, w których mieszkania są najdroższe – 240 tys. zł z oprocentowaniem 1,5 proc. To za mało, żeby myśleć o zakupie jakiegokolwiek lokum w Warszawie, Krakowie, Trójmieście czy Wrocławiu. Jest zaś mało prawdopodobne, że deweloperzy wykorzystają najbliższe pół roku na wprowadzenie do sprzedaży mieszkań w takiej cenie.

Warto też pamiętać, że wprowadzenie Bezpiecznego kredytu 2 proc. spowodowało gwałtowny wzrost cen mieszkań. Taki scenariusz może się więc powtórzyć po wprowadzeniu programu Mieszkanie na Start i warto go wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji, czy brać teraz kredyt hipoteczny, czy odłożyć tę decyzję na czas późniejszy. Dotyczy to zwłaszcza osób, które nie spełniają warunków programu i muszą skorzystać z rynkowej oferty kredytowej banków.

Na koniec polecamy jeszcze: Czy ceny mieszkań spadną? Aktualny koszt za m2 mieszkania i prognozy na najbliższe lata

Źródła:

https://portal.faktura.pl/finanse/zadbaj-o-swoj-portfel/czy-w-2024-roku-bedzie-latwiej-o-kredyt-hipoteczny/

https://media.bik.pl/informacje-prasowe/830088/o-58-5-r-r-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-lutym-2024-r

https://media.bik.pl/informacje-prasowe/828055/bik-prognozuje-dalszy-wzrost-akcji-kredytowej-w-2024-roku-po-dwucyfrowych-zwyzkach-w-2023-roku

https://www.knf.gov.pl/komunikacja/komunikaty?articleId=82903&p_id=18

https://www.totalmoney.pl/artykuly/ranking-zdolnosci-kredytowej