Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Formalności, koszty i podatki

Transakcja wymaga jednak odpowiedniego przygotowania. Trzeba ustalić saldo zadłużenia, uzyskać dokumenty z banku i prawidłowo rozliczyć cenę sprzedaży. Ważne są również koszty wcześniejszej spłaty oraz ewentualny podatek dochodowy.

Najważniejsze informacje

• Możesz sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym bez zgody banku na samo zbycie nieruchomości. Konieczne jest jednak uzgodnienie sposobu spłaty zadłużenia i zwolnienia hipoteki.

• Nie musisz spłacać kredytu przed znalezieniem kupującego. Najczęściej część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio do banku, a pozostała kwota na rachunek sprzedającego.

• Potrzebujesz zaświadczenia o saldzie kredytu i promesy zwolnienia hipoteki. Dokumenty potwierdzają, jaką kwotę trzeba spłacić i na jakich warunkach bank umożliwi wykreślenie zabezpieczenia.

• Wcześniejsza spłata może wiązać się z rekompensatą dla banku. Jej dopuszczalność zależy m.in. od daty zawarcia umowy oraz rodzaju oprocentowania kredytu.

• Wykreślenie jednej hipoteki z księgi wieczystej kosztuje 100 zł opłaty sądowej. Mogą dojść do tego inne koszty transakcyjne.

• Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat może oznaczać konieczność rozliczenia 19% PIT od dochodu. Pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

• Spłata kredytu zaciągniętego na sprzedawane mieszkanie może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, uprawniającym do ulgi podatkowej. Nie oznacza to jednak automatycznego zwolnienia całego dochodu z PIT.

• Jeśli cena sprzedaży nie wystarczy na spłatę kredytu, konieczne będzie dodatkowe rozliczenie długu. W określonych przypadkach pomocny może być Fundusz Wsparcia Kredytobiorców.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Hipoteka nie odbiera właścicielowi prawa do sprzedaży mieszkania, niezależnie od tego, czy kredyt został zaciągnięty rok temu, czy kilkanaście lat wcześniej.

Właścicielem nieruchomości kupionej za kredyt hipoteczny jest kredytobiorca, a nie bank. Bank ma natomiast zabezpieczenie ustanowione na nieruchomości, które pozwala mu dochodzić spłaty zobowiązania.

Informacje o właścicielu znajdują się w dziale II księgi wieczystej, natomiast hipoteki wpisywane są w dziale IV.

Co to jest księga wieczysta i gdzie sprawdzić numer księgi wieczystej?

Zobacz więcej

Zgodnie z art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece niedopuszczalne jest zobowiązanie właściciela wobec wierzyciela hipotecznego do niesprzedawania nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Oznacza to, że bank nie może po prostu zabronić Ci sprzedaży mieszkania tylko dlatego, że nadal spłacasz kredyt.

Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie:

• prawo do sprzedaży nieruchomości, które przysługuje właścicielowi;

• zwolnienie nieruchomości z hipoteki, które wymaga odpowiedniego rozliczenia z bankiem.

Sprzedaż nie powoduje automatycznego wygaśnięcia hipoteki. Dlatego kupujący będzie chciał mieć pewność, że zadłużenie zostanie uregulowane, a zabezpieczenie usunięte z księgi wieczystej.

Co ważne, kupujący nie przejmuje automatycznie Twojego kredytu hipotecznego. Przejęcie długu jest odrębną czynnością wymagającą m.in. zgody banku.

Na podobnych zasadach można przeprowadzić sprzedaż domu z kredytem hipotecznym.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym krok po kroku?

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przebiega podobnie do standardowej transakcji na rynku wtórnym. Różnica polega przede wszystkim na konieczności rozliczenia zadłużenia i uzyskania dokumentów umożliwiających wykreślenie hipoteki.

1. Sprawdź, ile kredytu pozostało do spłaty

Zacznij od ustalenia aktualnej wysokości zobowiązania. Samo saldo kapitału widoczne w bankowości internetowej może nie wystarczyć.

Do całkowitego rozliczenia bank może doliczyć m.in. odsetki naliczone do dnia spłaty oraz ewentualną rekompensatę za wcześniejsze zakończenie umowy.

Warto wystąpić do banku o informację dotyczącą kosztów całkowitej spłaty w planowanym terminie. Zgodnie z art. 38 ustawy o kredycie hipotecznym bank powinien przekazać taką informację w ciągu 7 dni roboczych od otrzymania wniosku.

Dzięki temu ustalisz, czy cena mieszkania wystarczy na spłatę zobowiązania i jaka kwota pozostanie Ci po transakcji.

Pamiętaj, że kwota hipoteki wpisana w księdze wieczystej nie jest tym samym co aktualne zadłużenie. Suma hipoteczna określa zakres zabezpieczenia, a nie kwotę, którą trzeba dziś oddać bankowi.

2. Znajdź kupującego i poinformuj go o hipotece

Informacji o istniejącym kredycie nie należy ukrywać. Hipoteka jest widoczna w księdze wieczystej, a kupujący i tak powinien sprawdzić stan prawny nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Samo obciążenie hipoteczne nie musi zniechęcać nabywcy. Istotne jest przede wszystkim przedstawienie jasnego sposobu spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki.

Mieszkanie możesz sprzedać samodzielnie albo za pośrednictwem agencji nieruchomości. Przy samodzielnej sprzedaży pomocne będzie dobrze przygotowane ogłoszenie o sprzedaży mieszkania.

Kupującym może być zarówno osoba dysponująca gotówką, jak i ktoś finansujący zakup własnym kredytem hipotecznym.

3. Uzyskaj zaświadczenie z banku i promesę wykreślenia hipoteki

Przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży potrzebujesz dokumentów z banku, który finansował zakup mieszkania.

Najważniejsze są:

• zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu i warunkach całkowitej spłaty;

• promesa zwolnienia hipoteki, czyli zobowiązanie banku do wydania dokumentu umożliwiającego jej wykreślenie po spełnieniu określonych warunków.

Dokumenty powinny określać kwotę potrzebną do rozliczenia kredytu, rachunek do spłaty oraz warunki zwolnienia zabezpieczenia.

Niektóre banki zamieszczają wszystkie te informacje w jednym zaświadczeniu, inne wydają osobne dokumenty.

Sprawdź termin ważności zaświadczenia i promesy. Często jest on ograniczony do 30 dni, ale zależy od procedur konkretnego banku. Jeśli termin upłynie przed transakcją, może być potrzebny nowy dokument.

4. Podpisz umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania

Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa w każdej transakcji, ale w praktyce bywa szczególnie przydatna, gdy kupujący musi uzyskać kredyt.

Powinna określać przede wszystkim:

• cenę sprzedaży mieszkania;

• termin zawarcia umowy przyrzeczonej;

• wysokość zadatku lub zaliczki;

• sposób rozliczenia istniejącego kredytu hipotecznego;

• zasady i terminy przekazywania pieniędzy do banku oraz sprzedającego;

• termin wydania nieruchomości.

Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem, warto też jednoznacznie określić konsekwencje nieuzyskania finansowania.

Zadatek i zaliczka nie są tym samym. Zadatek może podlegać zatrzymaniu lub zwrotowi w podwójnej wysokości na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, natomiast zaliczka co do zasady podlega rozliczeniu w razie niedojścia transakcji do skutku.

Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej. Forma aktu notarialnego daje jednak silniejszą ochronę w zakresie dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

5. Podpisz akt notarialny i rozlicz cenę sprzedaży

Ostateczna umowa przenosząca własność mieszkania musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

W przypadku nieruchomości obciążonej kredytem należy dokładnie określić, jaka część ceny zostanie przeznaczona na spłatę zadłużenia, a jaka trafi do sprzedającego.

Najczęściej pieniądze dzielone są na dwa przelewy:

• kwota potrzebna do całkowitej spłaty kredytu trafia na rachunek wskazany przez bank sprzedającego;

• pozostała część ceny trafia na konto sprzedającego.

Jeżeli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, środki mogą pochodzić z jego banku. Szczegóły wypłaty zależą jednak od warunków uruchomienia finansowania i treści aktu notarialnego.

Przy zakupie za gotówkę strony mogą uzgodnić taki sam podział płatności. Bezpieczniejszym rozwiązaniem niż przekazanie całej ceny sprzedającemu jest bezpośrednia spłata jego banku, zgodnie z uzgodnionymi warunkami.

6. Uzyskaj list mazalny i wykreśl hipotekę

Po całkowitej spłacie zobowiązania bank wystawia dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki, nazywany listem mazalnym.

Na jego podstawie można złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z działu IV księgi wieczystej.

W praktyce najczęściej zajmuje się tym nowy właściciel mieszkania, ponieważ to on jest zainteresowany usunięciem obciążenia z księgi. Strony powinny jednak ustalić odpowiedzialność za tę czynność już w umowie sprzedaży.

Do sądu wieczystoksięgowego składa się formularz KW-WPIS wraz z dokumentem banku i potwierdzeniem wniesienia opłaty sądowej.

Opłata za wykreślenie jednej hipoteki wynosi 100 zł.

Wniosek o wykreślenie hipoteki – jak wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Zobacz więcej

Warto pamiętać, że całkowita spłata kredytu powoduje co do zasady wygaśnięcie zabezpieczonej nim hipoteki, ale sam wpis w księdze wieczystej nie znika automatycznie. Konieczne jest przeprowadzenie odpowiedniej procedury.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania z kredytem?

Dokładna lista dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości, jej stanu prawnego i wymagań notariusza. Przy standardowej sprzedaży mieszkania z hipoteką przygotuj przede wszystkim:

W określonych przypadkach potrzebne mogą być również dokumenty dotyczące spadku, podziału majątku, braku zaległości podatkowych albo zgody sądu na sprzedaż nieruchomości należącej do osoby małoletniej.

Nie wszystkie zaświadczenia są obowiązkowe przy każdej transakcji. Dlatego warto wcześniej skonsultować ich listę z kancelarią notarialną.

Sprzedaż mieszkania z kredytem za gotówkę i na kredyt - czym się różni?

Najważniejsza różnica dotyczy źródła pieniędzy i czasu potrzebnego na zakończenie transakcji.

Sprzedaż mieszkania z kredytem za gotówkę może przebiegać szybciej, ponieważ kupujący nie musi oczekiwać na decyzję swojego banku.

Nie oznacza to jednak, że transakcja gotówkowa jest całkowicie pozbawiona formalności. Nadal trzeba zadbać o prawidłowe rozliczenie zadłużenia i wykreślenie hipoteki.

Jeżeli kupujący zamierza zaciągnąć kredyt, warto uwzględnić dodatkowy czas na analizę wniosku oraz spełnienie warunków jego uruchomienia.

Ile pieniędzy zostanie po sprzedaży mieszkania z kredytem?

Kwota, którą faktycznie otrzymasz, zależy przede wszystkim od ceny sprzedaży, wysokości zadłużenia i kosztów transakcji.

Przykład:

Załóżmy, że:

• sprzedajesz mieszkanie za 650 000 zł;

• do spłaty kredytu pozostało 420 000 zł;

• pozostałe koszty transakcji, w tym pośrednictwa i dokumentów, wynoszą 8 000 zł;

• nie występuje dodatkowa rekompensata za wcześniejszą spłatę.

Rozliczenie wygląda następująco:

Po zakończeniu transakcji dysponujesz więc kwotą 222 000 zł i nie masz już dotychczasowego kredytu hipotecznego.

Nie oznacza to jednak, że zarobiłeś na mieszkaniu 222 000 zł.

Aby ocenić faktyczny wynik finansowy inwestycji, trzeba uwzględnić również wcześniejszą cenę zakupu, wniesiony wkład własny, koszty nabycia, nakłady na nieruchomość i wydatki związane z jej sprzedażą.

Odrębnie należy obliczyć dochód do opodatkowania, jeśli transakcja następuje przed upływem ustawowych pięciu lat.

Ile kosztuje sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?

Samo posiadanie kredytu nie oznacza konieczności ponoszenia wysokich dodatkowych opłat przy sprzedaży. Trzeba jednak sprawdzić warunki umowy i koszty towarzyszące transakcji.

Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu

Sprzedaż mieszkania finansowanego kredytem najczęściej prowadzi do wcześniejszej całkowitej spłaty zobowiązania.

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym konsument ma prawo spłacić kredyt przed terminem. Bank może jednak pobrać rekompensatę, jeżeli przewiduje ją umowa i spełnione są warunki ustawowe.

W przypadku kredytów zawartych od 22 lipca 2017 roku zasady zależą od rodzaju oprocentowania.

Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem

Bank może pobrać rekompensatę wyłącznie wtedy, gdy wcześniejsza spłata następuje w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy.

Jej wysokość nie może przekroczyć:

• 3% spłacanej kwoty kredytu;

• kwoty odsetek, które zostałyby naliczone od przedterminowo spłacanej kwoty w okresie roku.

Obowiązuje niższy z tych limitów, a w szczególnych sytuacjach ustawowy limit może być jeszcze niższy.

Po upływie 36 miesięcy bank nie może pobierać rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu oprocentowanego zmienną stopą na podstawie tych przepisów.

Kredyt hipoteczny ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem

Bank może pobierać rekompensatę w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej.

Jej wysokość nie może być większa niż koszty banku bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą.

W tym przypadku nie obowiązuje identyczne ograniczenie do pierwszych 36 miesięcy jak przy oprocentowaniu zmiennym.

Kredyty zawarte przed 22 lipca 2017 roku

Dla starszych umów zastosowanie mają wcześniejsze przepisy i postanowienia umowne. Nie należy automatycznie przenosić na nie wszystkich zasad obowiązujących dla nowych kredytów.

Czy opłaca się wcześniej spłacić kredyt? Sprawdź, kiedy nadpłata naprawdę ma sens

Zobacz więcej

Koszty notarialne i sądowe

Sprzedaż mieszkania wymaga aktu notarialnego. Wysokość taksy zależy m.in. od wartości nieruchomości, rodzaju czynności oraz obowiązujących maksymalnych stawek.

W praktyce koszty aktu notarialnego często pokrywa kupujący, ale nie jest to reguła, której strony nie mogą zmienić. Podział kosztów można ustalić w umowie.

Dodatkowo trzeba uwzględnić opłatę sądową za wykreślenie hipoteki, która wynosi 100 zł za jeden wpis.

Pozostałe koszty transakcji

Do innych możliwych wydatków należą:

• prowizja agencji nieruchomości, jeśli korzystasz z pośrednika;

• opłata bankowa za wydanie zaświadczeń lub innych dokumentów, o ile jest przewidziana;

• koszt sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej;

• wydatki związane z przygotowaniem dokumentów i zaświadczeń;

• ewentualne koszty związane z rozliczeniem dodatkowych zabezpieczeń i produktów bankowych.

Przed sprzedażą warto też sprawdzić możliwość otrzymania zwrotu części kosztów kredytu za niewykorzystany okres obowiązywania umowy.

Czy po wcześniejszej spłacie bank zwróci część prowizji i ubezpieczenia?

W przypadku kredytów hipotecznych objętych ustawą z 2017 roku wcześniejsza całkowita spłata powoduje obniżenie całkowitego kosztu kredytu o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę.

Może to oznaczać prawo do rozliczenia części kosztów poniesionych wcześniej. Zakres zwrotu zależy jednak od charakteru opłaty i okoliczności umowy.

Odrębnie trzeba rozliczyć ubezpieczenie nieruchomości. Zgodnie z art. 823 Kodeksu cywilnego prawa z polisy mogą zostać przeniesione na nabywcę za zgodą ubezpieczyciela, chyba że umowa przewiduje inne zasady.

Jeżeli ochrona ubezpieczeniowa wygasa, należy sprawdzić prawo do zwrotu składki za niewykorzystany okres.

Dotyczy to również innych produktów, takich jak ubezpieczenie kredytu hipotecznego, przy czym warunki ich zakończenia mogą się różnić.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek - kiedy trzeba zapłacić PIT?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może podlegać 19% podatkowi dochodowemu, jeżeli nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.

Kluczowe znaczenie ma data nabycia, a nie moment zaciągnięcia czy całkowitej spłaty kredytu.

Jak liczyć 5 lat przy sprzedaży mieszkania?

Załóżmy, że kupiłeś mieszkanie w 2021 roku.

Pięcioletni okres liczy się od końca 2021 roku, czyli obejmuje lata 2022–2026.

Sprzedaż od 1 stycznia 2027 roku nie będzie już podlegała PIT z tego tytułu, pod warunkiem że nie następuje w ramach działalności gospodarczej.

Jeżeli sprzedaż nastąpi w 2026 roku, trzeba rozliczyć ją na formularzu PIT-39, nawet jeśli ostatecznie nie wystąpi dochód do opodatkowania.

Przy nieruchomościach odziedziczonych obowiązuje szczególna zasada – pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.

Od jakiej kwoty liczy się 19% podatku?

Podatek oblicza się od dochodu, a nie od całej ceny mieszkania ani kwoty pozostającej po spłacie kredytu.

W uproszczeniu:

Dochód = przychód ze sprzedaży - koszty uzyskania przychodu

Przychodem jest zasadniczo cena określona w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. prowizję pośrednika poniesioną przez sprzedającego.

Do kosztów uzyskania przychodu mogą należeć m.in. udokumentowane wydatki na zakup mieszkania oraz nakłady zwiększające jego wartość.

Co istotne, sama spłata kapitału kredytu hipotecznego nie jest dodatkowym kosztem uzyskania przychodu. Kosztem może być cena nabycia mieszkania, również w części sfinansowanej kredytem.

Nie można więc pomniejszyć dochodu po raz drugi o kapitał spłacanego kredytu.

Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat a ulga mieszkaniowa

Sprzedaż przed upływem pięciu lat nie oznacza, że podatek zawsze trzeba zapłacić.

Możliwe jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, jeśli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na ustawowo określone własne cele mieszkaniowe.

Do takich wydatków należą m.in.:

• zakup innego mieszkania lub domu przeznaczonego na własne potrzeby mieszkaniowe;

• zakup działki pod budowę własnego domu;

• budowa lub określone prace remontowe dotyczące własnej nieruchomości;

• spłata kwalifikującego się kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami.

Od 2022 roku przepisy jednoznacznie pozwalają uwzględniać również spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości, nawet jeśli odpowiada ona wydatkom uwzględnionym w kosztach nabycia.

Nie oznacza to jednak, że każda sprzedaż mieszkania z kredytem automatycznie zwalnia z całego podatku.

Wysokość zwolnienia zależy od udziału wydatków mieszkaniowych w przychodzie ze sprzedaży.

Przykład - jak spłata kredytu wpływa na PIT?

Załóżmy, że kupiłeś mieszkanie za 480 000 zł, a następnie sprzedałeś je przed upływem pięciu lat za 600 000 zł.

Do spłaty kredytu pozostało 300 000 zł.

Dla uproszczenia pomijamy pozostałe koszty i nakłady.

Dochód ze sprzedaży wynosi:

600 000 zł – 480 000 zł = 120 000 zł.

Bez ulgi podatek wyniósłby:

120 000 zł × 19% = 22 800 zł.

Jeżeli z ceny sprzedaży przeznaczysz wyłącznie 300 000 zł na spłatę kwalifikującego się kredytu mieszkaniowego, wydatki na cele mieszkaniowe stanowią połowę przychodu.

W takiej sytuacji połowa dochodu może korzystać ze zwolnienia.

Podatek od pozostałych 60 000 zł wyniesie 11 400 zł.

Jeżeli natomiast całą pozostałą kwotę przychodu również przeznaczysz w ustawowym terminie na kwalifikujące się własne cele mieszkaniowe, możliwe będzie zwolnienie całego dochodu.

Na wykorzystanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe masz 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym sprzedałeś nieruchomość.

W przypadku sprzedaży w 2026 roku termin upływa 31 grudnia 2029 roku.

Rozliczenia dokonuje się w PIT-39 składanym od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Dla transakcji z 2026 roku będzie to 2027 rok.

Czym jest i jak uzyskać ulgę mieszkaniową? Podpowiadamy!

Zobacz więcej

Czy przy sprzedaży mieszkania z kredytem trzeba zapłacić PCC?

Podatek od czynności cywilnoprawnych w standardowej transakcji na rynku wtórnym obciąża kupującego, nie sprzedającego.

Podstawowa stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.

Nie każda transakcja podlega jednak temu podatkowi. Przepisy przewidują m.in. zwolnienie dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym po spełnieniu określonych warunków.

Czy można sprzedać mieszkanie, jeśli kredyt jest wyższy niż jego wartość?

Tak, ale taka transakcja jest trudniejsza do rozliczenia.

Problem pojawia się wtedy, gdy cena uzyskana ze sprzedaży nie wystarcza na całkowitą spłatę zadłużenia.

Przykładowo mieszkanie można sprzedać za 450 000 zł, podczas gdy do spłaty pozostaje 490 000 zł.

Powstaje wówczas niedobór w wysokości 40 000 zł, nie uwzględniając dodatkowych kosztów i odsetek.

W standardowej sytuacji trzeba uzgodnić z bankiem sposób pokrycia brakującej kwoty, np. z własnych oszczędności. Bez odpowiedniego rozliczenia bank może nie wydać zgody na zwolnienie hipoteki.

Istnieją jednak ważne wyjątki.

Sprzedaż mieszkania przy problemach ze spłatą kredytu

Art. 37 ustawy o kredycie hipotecznym przewiduje szczególne rozwiązania dla kredytobiorców, których restrukturyzacja zadłużenia została odrzucona albo okazała się bezskuteczna.

W takiej sytuacji bank powinien umożliwić sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy, zanim podejmie czynności zmierzające do odzyskania należności.

Jeżeli cena sprzedaży nie pokryje całego długu, bank ma obowiązek umożliwić spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej kredytobiorcy i wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki. Może przy tym żądać innego zabezpieczenia pozostałego długu.

Nie jest to jednak rozwiązanie przysługujące automatycznie każdemu sprzedającemu mieszkanie poniżej salda kredytu. Muszą wystąpić okoliczności określone w ustawie.

Fundusz Wsparcia Kredytobiorców - pomoc po sprzedaży mieszkania

Osoby znajdujące się w trudnej sytuacji finansowej mogą również sprawdzić możliwość skorzystania z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.

Fundusz umożliwia m.in. uzyskanie zwrotnej pożyczki na spłatę zadłużenia pozostałego po sprzedaży kredytowanej nieruchomości.

Maksymalna wysokość takiej pożyczki wynosi 120 000 zł.

Wsparcie jest dostępne pod warunkiem spełnienia ustawowych kryteriów.

Przed sprzedażą można ubiegać się o promesę udzielenia pożyczki, a wniosek składa się za pośrednictwem banku, który udzielił kredytu mieszkaniowego.

To odrębna promesa od dokumentu dotyczącego wykreślenia hipoteki.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i kupno nowego - jak to rozwiązać?

Sprzedaż dotychczasowego mieszkania i zakup kolejnego to jeden z częstszych powodów wcześniejszej spłaty kredytu.

Można przeprowadzić obie transakcje w stosunkowo krótkim odstępie, ale trzeba odpowiednio zaplanować finansowanie.

Podstawowe możliwości to:

Sprzedaż dotychczasowego mieszkania przed zakupem nowego

To najprostsze rozwiązanie pod względem rozliczenia kredytu. Po sprzedaży spłacasz dotychczasowe zobowiązanie, a pozostałe środki możesz wykorzystać na wkład własny do nowej nieruchomości.

Zakup nowego mieszkania przed sprzedażą starego

Takie rozwiązanie może wymagać posiadania dodatkowych oszczędności i wystarczającej zdolności kredytowej.

Bank finansujący nowy zakup może uwzględniać ratę dotychczasowego kredytu w ocenie zdolności kredytowej, dopóki nie zostanie on spłacony.

Przeniesienie zabezpieczenia kredytu na inną nieruchomość

Niektóre banki dopuszczają zmianę nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

W takim przypadku kredyt może pozostać aktywny, a dotychczasowe zabezpieczenie zostaje zastąpione innym po spełnieniu warunków banku.

Nie jest to jednak uprawnienie, z którego kredytobiorca może skorzystać jednostronnie. Potrzebna jest akceptacja banku, a zwykle również wycena nowej nieruchomości i odpowiedni aneks do umowy.

Czy pieniądze ze sprzedaży wystarczą na wkład własny?

To zależy od wartości nowego mieszkania, salda starego kredytu i kwoty pozostałej po sprzedaży.

Zgodnie z Rekomendacją S KNF standardowy poziom LtV dla kredytów mieszkaniowych wynosi do 80%, co odpowiada 20-procentowemu wkładowi własnemu.

W określonych warunkach możliwe jest finansowanie do 90% wartości nieruchomości, czyli z wkładem wynoszącym 10%, przy odpowiednim zabezpieczeniu dodatkowego ryzyka.

Jak obliczyć wkład własny 2026? Wymagania banków przy kredycie hipotecznym

Zobacz więcej

Przed zakupem kolejnego mieszkania warto też sprawdzić, jak zamknięcie dotychczasowego kredytu wpłynie na zdolność kredytową i wysokość nowych rat. Wstępne wyliczenia umożliwia kalkulator kredytowy Direct Money.

Sprzedaż mieszkania z kredytem we frankach lub euro

Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem walutowym jest możliwa, ale wymaga dodatkowego sprawdzenia warunków rozliczenia.

Największe znaczenie mają:

• aktualne saldo zadłużenia w walucie kredytu;

• kurs zastosowany do przeliczenia kwoty potrzebnej do spłaty;

• ewentualne koszty przewalutowania;

• zasady wcześniejszej spłaty określone w umowie;

• status prawny kredytu, zwłaszcza gdy umowa jest przedmiotem sporu z bankiem.

Przy kredycie walutowym kwota potrzebna do spłaty może zmieniać się wraz z kursem waluty. Dlatego warto ustalić z bankiem sposób obliczenia salda na konkretny dzień oraz warunki dokonania spłaty bezpośrednio w walucie kredytu, jeśli jest to możliwe.

Szczególnej analizy wymaga kredyt hipoteczny we frankach, zwłaszcza gdy kredytobiorca rozważa pozew przeciwko bankowi albo zawarcie ugody.

Sprzedaż nieruchomości i całkowita spłata kredytu nie muszą automatycznie oznaczać utraty wszystkich możliwych roszczeń związanych z umową. Ich zakres zależy jednak od konkretnego stanu prawnego i podejmowanych czynności.

Przed rozliczeniem spornego kredytu warto więc sprawdzić, czy sprzedaż i sposób spłaty nie wpłyną na planowane postępowanie.

Podobne kwestie kursowe mogą występować przy kredycie hipotecznym w euro.

Sprzedaż mieszkania z Bezpiecznym Kredytem 2% - czy trzeba oddać dopłaty?

Sprzedaż nieruchomości kupionej z wykorzystaniem Bezpiecznego Kredytu 2% jest możliwa także w okresie korzystania z dopłat.

Trzeba jednak pamiętać, że sprzedaż mieszkania powoduje utratę prawa do kolejnych dopłat.

Co istotne, samo zbycie nieruchomości nie oznacza co do zasady obowiązku zwrotu dopłat otrzymanych przed sprzedażą.

Odrębne przepisy przewidują sytuacje, w których zwrot otrzymanego wsparcia może być wymagany, m.in. w związku z określonymi naruszeniami warunków programu.

Przed sprzedażą nieruchomości finansowanej kredytem z dopłatami należy sprawdzić zapisy umowy oraz szczegółowe zasady programu, z którego korzystał kredytobiorca.

Czy warto sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Sprzedaż mieszkania z kredytem może być korzystna, jeśli pozwala poprawić sytuację finansową lub mieszkaniową, ale samo pozbycie się kredytu nie przesądza jeszcze o opłacalności transakcji.

Duże znaczenie mają trzy kwestie: uzyskana cena, pozostałe zadłużenie oraz cel, na który zamierzasz przeznaczyć pieniądze.

Sprzedaż może mieć uzasadnienie m.in. wtedy, gdy:

• rata kredytu jest zbyt dużym obciążeniem dla domowego budżetu;

• planujesz przeprowadzkę lub zakup większego mieszkania;

• możesz uzyskać cenę zapewniającą spłatę kredytu i odpowiednią nadwyżkę finansową;

• utrzymywanie nieruchomości przestało odpowiadać Twoim potrzebom.

Nie zawsze jednak szybka sprzedaż jest najlepszym rozwiązaniem.

Jeżeli głównym problemem jest wysokość raty, warto wcześniej sprawdzić możliwość zmiany warunków kredytu, wydłużenia okresu spłaty lub restrukturyzacji zadłużenia.

Znaczenie ma też porównanie kosztu obecnego kredytu z warunkami finansowania kolejnej nieruchomości. Rezygnacja ze stosunkowo taniego kredytu i zaciągnięcie nowego, droższego zobowiązania może pogorszyć sytuację finansową mimo uzyskania środków ze sprzedaży.

Przed podjęciem decyzji policz nie tylko kwotę, która zostanie Ci po spłacie kredytu, ale również koszty kolejnej transakcji, możliwy podatek i cenę nowego finansowania.

To pozwoli ocenić, czy sprzedaż faktycznie poprawi Twoją sytuację, czy jedynie zamieni jedno zobowiązanie na inne.

FAQ - najczęściej zadawane pytania o sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym po roku?

Tak. Nie ma ogólnego przepisu nakazującego posiadanie mieszkania przez określony czas przed jego sprzedażą. Trzeba jednak uwzględnić możliwą rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu oraz konsekwencje podatkowe sprzedaży przed upływem pięciu lat.

Czy bank może odmówić sprzedaży mieszkania z kredytem?

Co do zasady bank nie może zabronić właścicielowi sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Może natomiast uzależnić zwolnienie hipoteki od rozliczenia zabezpieczonego zadłużenia, z uwzględnieniem szczególnych przepisów dotyczących restrukturyzacji.

Czy przed sprzedażą mieszkania trzeba spłacić cały kredyt?

Nie. W standardowej transakcji kredyt można spłacić ze środków uzyskanych od kupującego. Najczęściej odpowiednia część ceny jest przekazywana bezpośrednio do banku, a pozostała kwota trafia do sprzedającego.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem osobie, która również bierze kredyt hipoteczny?

Tak. Bank kupującego może sfinansować zakup nieruchomości obciążonej hipoteką, o ile zostaną spełnione jego wymagania dotyczące rozliczenia zadłużenia i zwolnienia dotychczasowego zabezpieczenia.

Ile trwa sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?

Nie ma jednego ustawowego terminu zakończenia takiej transakcji. Czas zależy m.in. od znalezienia kupującego, wydania dokumentów przez bank, uzyskania finansowania przez nabywcę i ustaleń dotyczących aktu notarialnego. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej może nastąpić później niż samo przeniesienie własności.

Czy przy sprzedaży mieszkania z kredytem trzeba płacić podatek?

Nie zawsze. Jeżeli sprzedaż następuje po upływie pięciu lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania nieruchomości, co do zasady nie podlega PIT. Przy wcześniejszej sprzedaży może wystąpić 19% podatek od dochodu, chyba że przysługuje zwolnienie, np. w ramach ulgi mieszkaniowej.

Czy spłata kredytu ze sprzedaży mieszkania zwalnia z podatku?

Może uprawniać do ulgi mieszkaniowej. Od 2022 roku kwalifikującym się wydatkiem może być również spłata kredytu zaciągniętego na sprzedawane mieszkanie. Wysokość zwolnienia zależy jednak od proporcji wydatków na własne cele mieszkaniowe do przychodu ze sprzedaży.

Czy można przenieść kredyt hipoteczny na kupującego?

Przejęcie długu jest prawnie możliwe za zgodą banku, ale nie stanowi standardowego sposobu sprzedaży mieszkania z kredytem. Najczęściej dotychczasowy kredyt zostaje spłacony, a kupujący finansuje zakup własnymi pieniędzmi lub nowym kredytem.

Co się stanie, jeśli sprzedaż mieszkania nie wystarczy na spłatę kredytu?

Trzeba uzgodnić z bankiem sposób pokrycia pozostałego zadłużenia. W określonych sytuacjach bank ma ustawowy obowiązek umożliwić spłatę pozostałej kwoty w ratach. Osoby spełniające warunki mogą również ubiegać się o pożyczkę z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.

Kto płaci za wykreślenie hipoteki po sprzedaży mieszkania?

Przepisy nie narzucają jednego podziału tego kosztu między strony transakcji. Warto jednoznacznie określić w umowie, kto złoży wniosek i pokryje opłatę sądową. Koszt wykreślenia jednej hipoteki wynosi 100 zł.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem i od razu kupić nowe?

Tak. Możesz wykorzystać pieniądze pozostałe po spłacie dotychczasowego kredytu jako wkład własny do zakupu kolejnej nieruchomości. Trzeba jednak odpowiednio zaplanować terminy obu transakcji oraz sprawdzić zdolność kredytową, jeżeli nowy zakup również będzie finansowany kredytem.

Źródła:

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 72, 94 i 100.

• Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, w szczególności art. 37-40.

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10, 21 i 30e.

• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności przepisy dotyczące przejęcia długu, sprzedaży nieruchomości i ubezpieczenia.

• Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl, „Zbycie nieruchomości”, aktualizacja z 19 sierpnia 2026 r.

• Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl, „Stawki i limity” oraz „Ulgi i zwolnienia” w podatku od czynności cywilnoprawnych.

• Rzecznik Finansowy, „Wcześniejsza spłata kredytów w pytaniach i odpowiedziach”.

• Rzecznik Finansowy, materiały dotyczące Bezpiecznego Kredytu 2%.

• Ministerstwo Finansów, informacje dotyczące Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.

• Komisja Nadzoru Finansowego, Rekomendacja S dotycząca zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.

• Ministerstwo Rozwoju i Technologii, informacje dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej.

• Ministerstwo Sprawiedliwości, formularz KW-WPIS oraz informacje dotyczące postępowania wieczystoksięgowego.

Stan prawny i aktualność informacji: 26 października 2026 r.