Informujemy, że w związku z wejściem w życie RODO zmodyfikowaliśmy naszą politykę prywatności ×

Ustawa deweloperska - jak jest pomocna i na ile niezawodna przy zakupie mieszkania?

Fot.

Ustawa deweloperska, czyli o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, służy nabywcom mieszkań z rynku pierwotnego już szósty rok z rzędu. Jej zasadniczą misją jest wszechstronna pomoc w bezpiecznym przeprowadzeniu „transakcji życia”, jaką dla przeciętnego klienta firmy deweloperskiej zazwyczaj jest kupno mieszkania. Czy dotychczas spełniła pokładane w niej nadzieje?

Zapisy ustawy deweloperskiej weszły w życie pod koniec kwietnia 2012 roku, czyli bez mała po dwóch dekadach funkcjonowania krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Biorąc pod uwagę ryzyko przez ten rynek generowane, czy też liczbę oszustw i osób w ich wyniku poszkodowanych, chciałoby się powiedzieć, że „lepiej późno niż wcale”.

Umowa w formie aktu notarialnego i prospekt informacyjny

Fundamentalną zmianą wprowadzoną przez ustawę jest wymóg zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego pod rygorem jej nieważności. W przepisach zostały też dokładnie wyszczególnione wszystkie elementy, które taka umowa powinna zawierać. Tego typu konstrukcja prawna jest rzeczą bezcenną i niezwykle pomocną w przypadku niewywiązywania się którejś ze stron- dewelopera lub nabywcy, ze swoich obowiązków. W istocie ustawa zdecydowanie bardziej sprzyja i pomaga klientowi firmy deweloperskiej w egzekwowaniu swoich praw do powstającego lokalu mieszkalnego.

Jednak najbardziej przydatny w podjęciu właściwej decyzji o wyborze i zakupie mieszkania jest, zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, prospekt informacyjny – kolejny obligatoryjny element ustawy deweloperskiej. Zawiera on wszelkie niezbędne informacje dotyczące zarówno konkretnej inwestycji jak i realizującego ją dewelopera, bez których zakup lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym byłby niczym innym niż „kupnem kota w worku”. Dlatego też prospekt informacyjny jest lekturą obowiązkową dla każdego amatora mieszkania z pierwszej ręki, którego dokładne przeczytanie pomoże uniknąć przypadkowego, jeśli nie wręcz feralnego wyboru nowego lokum.

Bezpieczeństwo środków ponad wszystko

Główną intencją autorów ustawy miało być przede wszystkim zapewnienie maksimum pomocy w zabezpieczeniu środków klientów firm deweloperskich, wpłacanych deweloperowi na poczet zakupu mieszkania. W tym celu wprowadzono dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty. Bank prowadzący takie rachunki ewidencjonuje wpłaty odrębnie dla każdego nabywcy, który ma też dostęp do informacji o dokonywanych operacjach.

Jaka jest różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym rachunkiem powierniczym?
Różnica polega na możliwości korzystania ze środków gromadzonych na tym pierwszym przez dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, zaś z rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności.

W celu zapewnienia większego bezpieczeństwa gromadzonych środków, jakiś czas temu pojawił się pomysł likwidacji powierniczych rachunków otwartych, który na szczęście nie został zrealizowany. Na szczęście, ponieważ wzrost bezpieczeństwa byłby tylko pozorny, za to cen mieszkań zapewne bardziej niż realny – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Deweloperzy w takim wypadku musieli by bowiem w większym zakresie korzystać z kredytów bankowych lub innego zewnętrznego finansowania, co istotnie podniosłoby koszt wybudowania mkw. mieszkania, a w konsekwencji jego cenę ofertową.

Tymczasem środki nabywców mieszkań w inwestycjach deweloperskich, które po dniu wprowadzenia w życie przepisów ustawy deweloperskiej podlegały jej przepisom, okazały się praktycznie w stu procentach bezpieczne niezależnie od rodzaju rachunku powierniczego. Niestety, jak się ostatnio okazało, ustawa nie przewidziała wszystkich możliwych zagrożeń dla nabywców deweloperskich lokali mieszkalnych.

Przypadek Dolcanu przestrogą na przyszłość

Od czasów wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej wiadomo było jednak, że nie jest i nigdy nie będzie ona instrumentem, który jest w stanie zabezpieczyć interesy nabywców mieszkań deweloperskich stuprocentowo. Trzeba było kilku lat, aby teza ta znalazła potwierdzenie w praktyce. Tą praktyką okazało się bankructwo wołomińskiego SK Banku i powiązanego z nim dewelopera Dolcan Plus.

W efekcie znaczna część nabywców wybudowanych przez Dolcan mieszkań w kilku inwestycjach tego dewelopera może je stracić, ponieważ nie posiadają oni do lokali aktów własności, pomimo często pełnej regulacji kosztów zakupu. Gdyby bankructwo dotyczyło samego dewelopera, zapewne ustawa deweloperska okazała by się skuteczna w ochronie ich praw do nabytych lokali. Niestety jej zapisy nie przewidują zabezpieczenia środków nabywców mieszkań w przypadku upadku banku, na rachunkach którego deweloper ma zdeponowane środki i z którego finansowania korzysta. Tak stało się w przypadku firmy Dolcan i SK Banku, co powinno być ostrzeżeniem przed ślepą wiarą w niezawodność zapisów ustawy deweloperskiej.