Na co zwrócić uwagę, wybierając kredyt hipoteczny? Kluczowe parametry

Podjąłeś decyzję, by wziąć kredyt hipoteczny na wymarzone mieszkanie lub dom? Zanim zaciągniesz takie wieloletnie zobowiązanie, upewnij się co do jego wszystkich warunków. Od tego będzie bowiem zależało, czy łatwo otrzymasz kredyt, a także czy będzie on dla Ciebie korzystny pod względem finansowym. O co pytać w banku przy kredycie hipotecznym? W niniejszym artykule wyjaśnimy Ci:

• na co bank zwróci uwagę przy udzielaniu Ci kredytu,
• które parametry oferty kredytu hipotecznego mają największe znaczenie i jak je przeanalizować,
• o co warto zapytać doradcę kredytowego,
• na co zwrócić uwagę przy umowie kredytu hipotecznego.

ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA: jak zadbać o swoją zdolność przy kredycie hipotecznym

Na co patrzy bank przy kredycie hipotecznym? Bez wątpienia na Twoją zdolność kredytową. Co to dokładnie jest? To suma, którą w Twojej sytuacji finansowej jest skłonny pożyczyć Ci bank. Im w lepszej kondycji są Twoje finanse, tym bank chętniej przyzna Ci wyższą kwotę. Ujmująt to inaczej w słowa, zdolność kredytowa jest tym wyższa, im niższe jest ryzyko tego, że nie będziesz w terminie spłacać zaciągniętego zobowiązania.

Co wpływa na zdolność kredytową w 2022 roku? Kredyt hipoteczny jest udzielany na podstawie oceny następujących czynników:

• wysokość zarobków – im więcej zarabiasz, tym więcej możesz pożyczyć;
• forma zatrudnienia – według banków najbardziej stabilną formą zatrudnienia jest umowa o pracę, kolejno umowy cywilnoprawne, a na końcu własna działalność gospodarcza;
• staż pracy – im dłużej pracujesz, tym lepiej, choć pamiętaj, że aby złożyć wniosek o kredyt, trzeba pracować na umowę o pracę min. 3 miesiące, na umowę zlecenie lub o dzieło min. 6 miesięcy, a własny biznes prowadzić od przynajmniej roku;
• zawód i branża – lepiej postrzegane są stanowiska specjalistyczne w bezpiecznych (szczególnie z punktu widzenia zatorów w płatnościach, ale też ryzyka zamknięcia w przypadku lockdownu) branżach;
• liczba zobowiązań do spłaty – im mniej aktualnie spłacasz zobowiązań (kredytów, chwilówek, limitów na karcie kredytowej czy koncie), tym więcej możesz pożyczyć;
• historia kredytowa – najlepiej jest mieć na swoim koncie terminowo spłacone zobowiązania, negatywnie są postrzegane opóźnienia, ale również brak historii kredytowej;
• liczba osób na utrzymaniu – im mniej masz osób na utrzymaniu (dzieci, rodziców, żonę lub męża), tym lepiej.

Wyższą zdolność kredytową będą miały oczywiście dwie osoby przystępujące do kredytu hipotecznego. Jednak dla banku nieważne jest, czy jest to małżeństwo, para, rodzic i dziecko czy niezwiązani ze sobą ludzie. Ważne jest, aby odpowiedzialność za spłatę, była rozłożona na dwie osoby i dwie pensje.

Zdolność kredytowa – o czym pamiętać:

• od zdolności kredytowej zależy kwota kredytu,
• zdolność kredytową zwiększa stabilne zatrudnienie i wysokie dochody, a obniżają ją wszelkie zobowiązania kredytowe oraz duża liczba osób na utrzymaniu,
• sposobem na podwyższenie zdolności kredytowej jest m.in. wzięcie kredytu z inną osobą posiadającą regularne dochody,
• do samodzielnego oszacowania zdolności kredytowej wykorzystaj kalkulator zdolności kredytowej.

WKŁAD WŁASNY: jaki jest minimalny, a jaki rekomendowany wkład własny do kredytu na mieszkanie?

Na co jeszcze zwrócić uwagę w umowie kredytu hipotecznego? Z pewnością na wysokość wkładu własnego. Musisz pamiętać, że bank udzieli Ci kredytu tylko na część kosztów nabycia nieruchomości, natomiast resztę musisz wyłożyć z własnych oszczędności.

Zgodnie z rekomendacją KNF wkład własny w 2024 r. powinien wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości. Obecnie jednak wiele banków dopuszcza możliwość wniesienia 10% wkładu własnego. W takiej sytuacji konieczne jest jednak dokupienie ubezpieczenia, co zwiększa miesięczną ratę i całościowy koszt kredytu.

Istnieje również program rządowy, który umożliwia zaciągnięcie kredytu bez wkładu własnego. Polega to na tym, że brakujący wkład własny gwarantuje Bank Gospodarstwa Krajowego. Należy więc go spłacić w ratach, przez co kwota kredytu musi być też odpowiednio wyższa.

Czy wkład własny zmniejsza kredyt? Tak, ponieważ posiadając oszczędności, potrzebujesz mniejszej kwoty od banku, by pokryć cenę zakupu mieszkania. Im więcej więc wkładu własnego wniesiesz, tym mniejsze będziesz spłacać zobowiązanie. Ponadto z wyższym wkładem będziesz postrzegany w banku jako pewniejszy klient, dzięki czemu możesz otrzymać korzystniejsze warunki kredytu np. w postaci niższej marży.

Wkład własny – na co zwrócić uwagę:

• rekomendowany wkład własny do kredytu hipotecznego to 20% wartości nieruchomości,
• minimalny wkład własny wynosi 10%, ale wówczas kredyt wymaga dodatkowego zabezpieczenia,
• dostępny jest kredyt bez wkładu własnego, ale tylko dla osób spełniających warunki programu rządowego,
• im wyższym wkład własny, tym mniejsza kwota kredytu i korzystniejsze warunki finansowania.

OPROCENTOWANIE I PROWIZJA: ile wynoszą przy kredycie hipotecznym i jakie mają znaczenie?

Na co zwrócić uwagę, biorąc kredyt hipoteczny? Na pewno na jego koszt. W podstawowym zakresie składają się na niego: oprocentowanie i prowizja.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego może być stałe lub zmienne. Przy kredycie hipotecznym oprocentowanie stałe obowiązuje tylko przez określony czas, najczęściej przez 5 lat z możliwością jego przedłużenia na kolejny okres, ale już według nowej stawki. Stałe oprocentowanie gwarantuje, że przez czas jego obowiązywania Twoja rata na pewno się nie zmieni.

Oprocentowanie zmienne składa się ze stałej marży banku oraz zmiennej stawki bazowej, którą obecnie może być:

• WIBOR® 3M lub 6M – w tym przypadku oprocentowanie kredytu aktualizowane jest co 3 lub 6 miesięcy, powodując tym samym zmianę wysokości miesięcznych rat; jeśli wskaźnik WIBOR® rośnie, rosną też raty, a gdy maleje wysokość rat ulega obniżeniu;
• WIRON 1M Stopa Składana – oprocentowanie kredytu aktualizowane jest tutaj co miesiąc.

Wysokość wskaźników WIBOR® i WIRON uzależniona jest głównie od wysokości stóp procentowych NBP.

Drugim ważnym kosztem kredytu hipotecznego jest prowizja. Jest to opłata za udzielenie finansowania, którą bank zazwyczaj pobiera z góry. Wysokość prowizji możesz negocjować, podobnie jak wysokość marży. Banki często też jej w ogóle nie pobierają, o ile klient zdecyduje się na skorzystanie z dodatkowych produktów np. ubezpieczenia.

Oprocentowanie i prowizja – co warto wiedzieć:

• oprocentowanie i prowizja to najważniejsze koszty kredytu hipotecznego,
• oprocentowanie okresowo stałe zapewni Ci tę samą wysokość rat przez kilka lat,
• oprocentowanie zmienne będzie się zmieniać pod wpływem zmiany wskaźnika bazowego i powodować także zmianę wysokości rat,
• wybierając kredyt hipoteczny zwróć uwagę na wysokość marży, która jest stałym składnikiem oprocentowania i zależy wyłącznie od banku,
• przy zawieraniu umowy kredytu możesz negocjować z bankiem wysokość marży i prowizji.

OKRES KREDYTOWANIA: jaki jest najbardziej optymalny przy kredycie hipotecznym?

Obecnie można wziąć kredyt hipoteczny na nawet 35 lat. Warto jednak wiedzieć, że w lipcu 2021 roku weszła w życie nowelizacja Rekomendacji S, która zawiera zapis, że banki nie mogą namawiać klientów na okres kredytowania dłuższy niż 25 lat. Potencjalni kredytobiorcy sami muszą wyjść z taką inicjatywą.

Na jaki okres wziąć kredyt? Jeśli zależy Ci na maksymalnym obniżeniu raty, warto wybrać najdłuższy dostępny czas spłaty. Zanim jednak zaczniesz szukać, jaki bank ma najdłuższy okres kredytowania, to musisz wiedzieć, że im dłużej korzystasz z pieniędzy banku, tym zobowiązanie sumarycznie będzie droższe.

Warto także wiedzieć, że okres kredytowania zależy od wieku klienta. Każdy bank określa maksymalny wiek kredytobiorcy, do którego trzeba spłacić całe zobowiązanie. Dlatego pięćdziesięciolatek może wziąć kredyt na krócej niż trzydziestolatek.

Czy można skrócić okres kredytowania? Każdy kredyt można sukcesywnie nadpłacać lub spłacić w całości wcześniej. Często jest to opłacalne, ponieważ zmniejsza koszt kredytu, a do tego wiąże się ze zwrotem naliczonej na zaś prowizji. 

A czy można wydłużyć okres kredytowania? Jak najbardziej. To jedno z rozwiązań, które pomoże obniżyć ratę kredytu co może być pomocne w sytuacji wystąpienia problemów finansowych. Warto jednak pamiętać, że wydłużenie okresu kredytowania zwiększy całościowy koszt kredytu.

Okres kredytowania – o czym pamiętać:

• maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego wynosi 35 lat,
• na okres kredytowania wpływa wiek kredytobiorcy,
• wydłużenie okresu kredytowania obniża raty, ale podwyższa całkowity koszt kredytu,
• okres kredytowania możesz skrócić w trakcie trwania umowy, decydują się na nadpłatę kredytu hipotecznego.

Zobacz też: Czy aktualnie opłaca się wcześniej spłacić kredyt?

RRSO i CAŁKOWITY KOSZT KREDYTU: jak go obliczyć i jak wybrać najtańszy kredyt

Na co zwracać uwagę przy wyborze kredytu? Z pewnością na to, ile wynosi jego całkowity koszt. Zależy on od atrakcyjności nieruchomości, którą ocenia bank, ale również od Twojej zdolności kredytowej. Im niższe ryzyko kredytowania i im łatwiejsza nieruchomość do sprzedaży (teoretycznie – bank podejmuje takie kroki tylko przy dużych problemach ze spłatą zobowiązania), tym niższą marżę i prowizję bank może zaproponować.

Co warto wiedzieć o kredycie hipotecznym? Całkowity koszt kredytu najlepiej oddaje RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Dzięki niej można porównywać różne oferty banków, ale trzeba pamiętać, aby obejmowały one ten sam okres i kwotę kredytu. Przy tych założeniach im niższe RRSO, tym tańsze finansowanie.

Co składa się na całkowity koszt kredytu? W skład kosztu kredytu hipotecznego wchodzą: oprocentowanie, prowizja, wycena nieruchomości oraz koszt dodatkowych produktów bankowych (składka na ubezpieczenie, opłata za prowadzenie konta czy karty kredytowej).

Całkowity koszt kredytu – na co zwrócić uwagę:

• całkowity koszt kredytu uwzględnia wszystkie opłaty ponoszone przez kredytobiorcę z tytułu otrzymania finansowania,
• wybierając kredyt hipoteczny zwróć uwagę właśnie na jego całkowity koszt, a nie tylko oprocentowanie i prowizję,
• RRSO to wskaźnik, który odzwierciedla procentowo całkowity koszt kredytu w stosunku rocznym, dlatego pomaga porównać oferty i znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny.

Więcej na ten temat: Jak obliczyć całkowity koszt kredytu gotówkowego i hipotecznego?

RATY KREDYTU HIPOTECZNEGO: równe czy malejące?

Zwróć też uwagę, że raty kredytu hipotecznego mogą być równe lub malejące.

• Raty równe nie zmieniają się przez cały okres kredytowania. Zmianie ulegają jednak ich składniki. Najpierw spłacasz więcej odsetek, a później kapitału.
• Raty malejące zmniejszają się wraz z upływem czasu. W każdej miesięcznej płatności spłacasz tę samą kwotę z kapitału, natomiast odsetki maleją.

Czym dokładnie różnią się raty równe od malejących, najlepiej pokazać na konkretnym przykładzie. Poniżej prezentujemy symulację takich rat dla kredytu w kwocie 300 tys. zł. Do ich wyliczenia wykorzystaliśmy kalkulator kredytowy.

Sprawdź też: Czy można zmienić raty stałe na malejące lub malejące na stałe w trakcie spłacania kredytu?

Który rodzaj rat wybrać – raty równe czy malejące?

• Wybierz raty równe, jeśli chcesz na starcie płacić mniej oraz żeby Twoja miesięczna płatność nie zmieniała się przez cały okres trwania umowy;
• Wybierz raty malejące, jeżeli zależy Ci na oszczędnościach i masz odpowiednią zdolność kredytową, by na początku płacić raty w większej wysokości.

Czynnikiem, który powinien również zdecydować, czy wybrać raty równe czy malejące jest wcześniejsza spłata kredytu. Jeżeli masz takie plany, to bardziej opłaca się wybrać płatności malejące.

Raty równe czy malejące – o czym pamiętać:

• raty równe są w tej samej wysokości przez cały okres kredytowania,
• raty malejące są na początku wyższe od rat równych, ale z każdym miesiącem maleją,
• kredyt hipoteczny z ratami malejącymi wymaga większej zdolności kredytowej, ale jest tańszy,
• kredyt hipoteczny z ratami równymi jest droższy, ale początkowo jest łatwiejszy do spłaty.

DODATKOWE KOSZTY KREDYTU: na co uważać?

Tańszy kredyt to kredyt promocyjny. Jak go znaleźć? Banki, które oferują najtańsze kredyty hipoteczne, coraz częściej stosują tzw. cross-selling, czyli sprzedaż wiązaną. Proponują one promocyjne warunki udzielenia kredytu w zamian za skorzystanie z innych produktów banku, takich jak konto osobiste, karta kredytowa czy wykupienie ubezpieczenia. Czy warto skorzystać z takich ofert?

Zazwyczaj promocje bankowe na pierwszy rzut oka wyglądają bardzo kusząco: marża jest zdecydowanie niższa lub bank nie pobiera żadnej prowizji od udzielenia kredytu. Musisz jednak dokładnie przeliczyć opłacalność takiej oferty. Jeśli na przykład bank wymaga uruchomienia konta, którego obsługa jest darmowa przy comiesięcznym wpływie środków, oferta jest zdecydowanie korzystna, bo nie ponosimy dodatkowych kosztów.

W przypadku innych dodatkowych produktów trzeba sprawdzić, czy nie zapłacisz więcej, niż wyniosą korzyści płynące z obniżonego oprocentowania lub braku prowizji. Decydując się na ubezpieczenie, warto upewnić się, czy po pewnym czasie można z niego bez konsekwencji zrezygnować. Niekiedy łączna kwota ubezpieczenia jest znaczenie niższa niż koszt, który musielibyśmy ponieść, wybierając standardową ofertę banku.

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego – na co zwrócić uwagę:

• banki proponują dodatkowe produkty w zamian za niższe oprocentowanie kredytu lub brak prowizji,
• dodatkowymi produktami mogą być: ubezpieczenie na życie, karta kredytowa, konto osobiste itp.,
• dodatkowe produkty to dodatkowe koszty kredytu.

FORMALNOŚCI I DOKUMENTY: przy kredycie hipotecznym

Biorąc kredyt hipoteczny, warto zwrócić uwagę także na formalności związane z ubieganiem się o finansowanie i uruchomieniem kredytu. We wszystkich bankach są one podobne, a ewentualne różnice dotyczą głównie wymaganych dokumentów oraz sposobu wnioskowania o kredyt – tylko w niektórych instytucjach można to zrobić online.

Ogólnie potrzebne Ci będą następujące dokumenty do kredytu hipotecznego:

• ważny dowód osobisty,
• dokumenty potwierdzające dochody – ich listę otrzymasz z banku, ponieważ zależą one od źródła dochodów i formy zatrudnienia;
• dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości – najważniejszy jest tutaj aktualny odpis z księgi wieczystej, dlatego wyciągnij go z sądu tuż przed złożeniem wniosku kredytowego;
• operat szacunkowy nieruchomości (wycena) – zwróć tutaj uwagę, że niektóre banki wolą zlecić jego wykonanie własnemu rzeczoznawcy i wówczas pobiorą od Ciebie za to dodatkową opłatę;
• dokumenty określające koszt nabycia lub budowy nieruchomości – np. jeśli bierzesz kredyt na zakup mieszkania, potrzebna będzie umowa przedwstępna lub umowa deweloperska, z kolei przy zaciąganiu kredytu na budowę domu musisz dostarczyć do banku m.in. kosztorys i harmonogram prac budowlanych.

Sama procedura zaciągania kredytu hipotecznego krok po kroku sprowadza się do wykonania następujących czynności:

1. Złożenie wniosku kredytowego wraz ze wszystkimi dokumentami.
2. Zaczekanie na decyzję kredytową – bank musi ją wydać w ciągu 21 dni od dnia złożenia kompletnego wniosku. Wraz z decyzją otrzymasz ofertę kredytu, na której akceptację zwykle jest około 30 dni (potem staje się ona nieważna i o kredyt trzeba wnioskować od początku).
3. Podpisanie umowy kredytowej.
4. Spełnienie warunków uruchomienia kredytu – będziesz musiał m.in. złożyć wniosek w sądzie o wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej, zawrzeć umowy ubezpieczenia oraz opcjonalnie także umowy na produkty dodatkowe.
5. Wypłata kredytu – jeśli kupujesz gotową nieruchomość, bank przeleje pieniądze na konto sprzedającego, natomiast przy kredycie na budowę domu lub mieszkania środki będą wypłacane w transzach.

Spłata kredytu hipotecznego następuje w comiesięcznych ratach. Wysokość rat i terminy ich spłaty są określone w harmonogramie spłat, który otrzymasz wraz z umową. Pamiętaj, że jeśli kredyt wypłacany jest w transzach, to do czasu wypłaty ostatniej transzy będziesz spłacać wyłącznie odsetki, a dopiero potem pełne raty kapitałowo-odsetkowe. Ten okres karencji kredytu hipotecznego wynosi zwykle 2-3 lata, w zależności od celu kredytowania oraz zasad obowiązujących w danym banku.

Formalności i dokumenty – o czym pamiętać:

• przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny należy zapytać w banku o listę wymaganych dokumentów,
• złożenie wniosku z kompletem dokumentów przyśpieszy decyzję kredytową, bo bank musi ją wówczas podjąć w ciągu 21 dni,
• decyzja kredytowa ma swój termin ważności – jeśli w tym czasie nie zostanie zawarta umowa, należy od nowa wnioskować o kredyt,
• przed uruchomieniem kredytu należy dopełnić dodatkowych formalności np. złożyć wniosek o wpis hipoteki do KW,
• kredyt hipoteczny może być wypłacony jednorazowo lub w transzach.

UMOWA KREDYTOWA: na co uważać i jakich kwestii dopilnować

Umowa kredytowa jest bardzo ważnym dokumentem, ponieważ określa warunki udzielenia kredytu hipotecznego, a także Twoje prawa i obowiązki jako kredytobiorcy. Zanim więc ją podpiszesz, dokładnie zapoznaj się z jej treścią.

Na co zwrócić uwagę przy umowie kredytu hipotecznego? W szczególności sprawdź następujące kwestie:

• czy warunki kredytowania w umowie pokrywają się z warunkami przedstawionymi w decyzji kredytowej – zwłaszcza dotyczące: kwoty kredytu, okresu kredytowania i wszystkich poszczególnych opłat składających się na koszt kredytu;
• termin i warunki uruchomienia kredytu;
• zabezpieczenie kredytu – oprócz hipoteki bank może bowiem wymagać dodatkowego zabezpieczenia;
• zasady spłaty zobowiązania – jak wygląda harmonogram spłat kredytu, czy można zmienić dzień spłaty raty, czy bank oferuje wakacje kredytowe, czy można dokonać wcześniejszej spłaty kredytu itp.;
• zapisy dotyczące ewentualnych zmian warunków kredytowania – np. czy bank w trakcie umowy może zmienić wysokość marży lub oprocentowania i na jakich zasadach to zrobi, a także czy możliwa jest zmiana warunków umowy na wniosek kredytobiorcy,
• zasady odstąpienia od umowy oraz jej wypowiedzenia przez obie strony.

Pamiętaj, by nie bać się zadawania pytań podczas zawierania umowy kredytowej, a wszelkie wątpliwości od razu wyjaśnij z pracownikiem banku. Jak się przygotować na rozmowę o kredyt? Pomogą Ci w tym choćby poradniki przygotowane przez ekspertów, jakie znajdziesz na naszej stronie. Dzięki nim poznasz wszystkie niuanse związane z zaciąganiem takiego zobowiązania i dowiesz się dokładnie, na co zwrócić uwagę, biorąc kredyt hipoteczny.

Umowa o kredyt hipoteczny - na co uważać:

• w umowie o kredyt hipoteczny powinny znaleźć się wszystkie elementy, jakie są wymienione w art. 29 ustawy o kredycie hipotecznym z dn. 23 marca 2017 r.,
• warunki kredytowania określone w umowie kredytowej powinny być takie same jak warunki przedstawione w decyzji kredytowej.