Co to jest hipoteka?

  • 04 Sie 2020
  • 11 min. czytania
  • Komentarze(0)
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które służy zabezpieczeniu wierzytelności. Dzięki temu wierzyciel, czyli osoba lub instytucja, wobec której masz dług, może zaspokoić swoje roszczenia. Przykładowo, jeśli nie spłacasz terminowo kredytu hipotecznego, bank może ściągnąć swoją należność z nieruchomości, na którą posiada hipotekę.
Co to jest hipoteka?

Kredyty hipoteczne pozwalają nam na kupienie własnego mieszkania czy wybudowanie domu. Ułatwiają przeprowadzanie szeroko zakrojonych remontów czy modernizacji budynków. Ich cechą charakterystyczną jest zabezpieczenie w postaci hipoteki. Sprawdź, co właściwie powinno się rozumieć przez to pojęcie i czy obciążenie hipoteki przy okazji zaciągania zobowiązania w banku jest dobrym rozwiązaniem dla ciebie jako kredytobiorcy.

Co to jest hipoteka?

Chcesz wiedzieć, czym jest hipoteka na mieszkaniu czy hipoteka nieruchomości? Kwestie te reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Poświęcono jej cały dział II i wskazano w art. 65 – Pojęcie, przedmiot i zakres hipoteki. Ustawodawca postanowił, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, czyją własnością stała się w międzyczasie, z pierwszeństwem na dodatek przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteka definiowana jest jako ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia przez daną osobę zobowiązania. Aby hipoteka mogła powstać i zabezpieczyć na przykład spłatę kredytu hipotecznego do banku, musi być wpisana do właściwej dla niej księgi wieczystej nieruchomości. Wygasa ona dopiero w momencie całkowitej spłaty zobowiązania, jakie zabezpiecza.

Przeczytaj dodatkowo: Hipoteka a kredyt hipoteczny - czy znasz różnicę?

Przedmiot hipoteki

Ustawodawca dopuszcza możliwość ustanowienia hipoteki na różnych prawach i przedmiotach, w związku z:

  • użytkowaniem wieczystym, wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
  • spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu;
  • wierzytelnością zabezpieczoną hipoteką.

Może się zdarzyć, że hipoteką zostanie obciążona tylko część ułamkowa nieruchomości, jeśli stanowi ona udział współwłaściciela oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych powyżej. Hipoteka nieruchomości to wspólne określenie dla hipoteki obciążającej prawo własności nieruchomości, które można rozumieć nie tylko jako budynki, ale też grunty.

Założenie i wygaśnięcie hipoteki

Ustanowienie hipoteki na nieruchomości i jej ujawnienie w księdze wieczystej jest najczęściej wynikiem podpisania umowy kredytowej z bankiem udzielającym finansowania. Aby możliwe było założenie hipoteki przez sąd i wpisanie banku jako wierzyciela hipotecznego do księgi wieczystej nieruchomości, umowa powinna być zawarta w formie pisemnej, jeśli wierzycielem jest bank lub SKOK (spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa), lub też w formie aktu notarialnego, gdy wierzycielem zostaje jakakolwiek inna osoba fizyczna lub prawna.

Dowiedz się więcej: Jak sprawdzić, czy mam szansę na kredyt hipoteczny?

Zdarza się, że hipoteka nie powstaje w drodze zawartej umowy, ale jest wynikiem decyzji administracyjnej lub orzeczenia sądu, nie są to jednak częste przypadki. Właściwym momentem jej powstania jest dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości, a obowiązkiem właściciela pozostanie poinformowanie wydziału wieczystoksięgowego odpowiedniego sądu. Gdy umowa zawierana jest w formie aktu notarialnego, formalności związanych z założeniem księgi wieczystej dokonuje sam notariusz.

Hipoteka założona na nieruchomości mieszkalnej wygaśnie z chwilą spłaty całego zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego. Nie będzie miała bowiem czego zabezpieczać w takim przypadku. Musisz jednak wiedzieć, że sąd nie wykreśla hipoteki, a raczej banku, z księgi wieczystej automatycznie po tym, jak oddasz instytucji kredytującej ostatnią ratę kapitałowo-odsetkową zobowiązania. Po jego spłacie sam powinieneś zadbać o wykreślenie wpisu o hipotece z księgi wieczystej. Jako właściciel nieruchomości musisz dostarczyć dowód spłaty zobowiązania i ponieść koszt dokonania zmiany we wpisie hipoteki. Jesteś przy tym zobowiązany do złożenia stosownego wniosku do sądu na formularzu KW-WPIS.

Jak działa hipoteka i jakie znaczenie ma dla kredytu hipotecznego?

Podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego pozostaje hipoteka ustanowiona w księdze wieczystej nieruchomości. Jeśli będziesz spłacał terminowo zobowiązanie, czyli uiszczał raty kapitałowo-odsetkowe w terminie wskazanym w harmonogramie dołączonym do umowy, to hipoteka nie będzie uruchamiana. Inaczej stanie się, jeśli w pewnym momencie przestaniesz spłacać zaciągnięty kredyt hipoteczny. Wtedy bank będzie miał wszelkie podstawy do tego, aby dochodzić swoich wierzytelności z hipoteki nieruchomości.

Wejście banku na hipotekę twojego mieszkania czy domu to ostateczność. Najpierw będzie przypominał ci o spłacie rat i odsetek karnych naliczonych z tytułu opóźnienia. Z czasem jednak rzeczywiście może poprosić o pomoc komornika i ostatecznie wystawić twoją nieruchomość na sprzedaż. Mieszkanie czy dom trafią na licytację komorniczą, a środki pozyskane z takiej sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę twojego zobowiązania w banku. Jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości będzie wyższa od zaległości w z tytułu kredytu hipotecznego, wówczas otrzymasz pozostałą sumę do ręki, po uszczupleniu jej o koszty windykacji i koszty komornicze.

Bank nie może tak od razu „iść” do komornika, kiedy przestaniesz spłacać kredyt hipoteczny. W 2017 roku została bowiem uchwalona ustawa, która zmusza kredytodawców hipotecznych do wstrzymania się z podjęciem działań z udziałem komorników na co najmniej pół roku. Bank powinien ci również umożliwić samodzielną sprzedaż, aby nie zaniżać wartości nieruchomości na licytacji komorniczej, gdzie cena wywoławcza może wynosić nawet 2/3 ceny rynkowej.

Ta wiedza ci się przyda: Co się dzieje w sytuacji kiedy nie będę mógł spłacać kredytu?

Rodzaje hipoteki

Istnieje kilka rodzajów hipotek ustanawianych w związku z nieruchomością. Wśród nich wyróżnione powinny być:

  • hipoteka umowna,
  • hipoteka przymusowa,
  • hipoteka kaucyjna,
  • hipoteka łączna,
  • hipoteka odwrócona.

Hipoteka umowna powstaje na mocy umowy podpisywanej pomiędzy dwiema stronami – właścicielem nieruchomości a na przykład bankiem, który udzieli ci kredytu hipotecznego dzięki ustanowieniu takiego zabezpieczenia. Bank i kredytobiorca umawiają się w tym przypadku co do warunków założenia hipoteki i jej późniejszego wykreślenia z księgi wieczystej nieruchomości. Przy hipotece umownej podstawą wpisu hipoteki do księgi jest oświadczenie właściciela obciążanej nieruchomości o ustanowieniu hipoteki. Powinno być ono złożone pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. W przypadku ustanowienia hipoteki umownej na rzecz banku, tzw. hipoteki bankowej, lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej wystarczy złożenie oświadczenia w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Hipoteka przymusowa w przeciwieństwie do hipoteki umownej powstaje bez woli i wiedzy właściciela nieruchomości. Podstawą jej wpisania do księgi wieczystej nieruchomości mogą być:

  • postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia,
  • postanowienie prokuratury,
  • tytuł wykonawczy,
  • ostateczna decyzja administracyjna,
  • zarządzenie zabezpieczenia.

Kolejnym rodzajem hipoteki jest hipoteka kaucyjna. Jej cel to zabezpieczenie wierzytelności o nieustalonej wysokości. Może ona istnieć w momencie ustanawiania hipoteki kaucyjnej albo powstać w przyszłości, wówczas zabezpiecza się ją z wyprzedzeniem. Dla hipotek kaucyjnych oznacza się wyłącznie górny pułap kwotowy, do którego wysokości wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Co istotne, hipoteki kaucyjne nie są ustanawiane od 23 lutego 2011 roku, ale wszystkie tego rodzaju zobowiązania ustanowione przed wskazaną datą pozostają w mocy i widnieją w działach IV ksiąg wieczystych do momentu, aż nie zostaną z nich wykreślone.

Hipoteka łączna z kolei ma to do siebie, że obciąża kilka nieruchomości w taki sposób, że wierzyciel może żądać zaspokojenia swoich wierzytelności z dowolnie wybranej nieruchomości, która wyposażona jest w tego rodzaju zabezpieczenie. Ma wolność wyboru. Celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i obniżenie kosztów ponoszonych z tytułu ustanawiania zabezpieczenia każdej pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej bądź większej liczby osób. W przypadku hipoteki łącznej największe przywileje ma wówczas wierzyciel, ponieważ to on uzyskuje solidne zabezpieczenie rzeczowe, którego wartość może nawet kilkukrotnie przekraczać wartość zabezpieczonej wierzytelności.

Istnieje też szczególny rodzaj hipoteki, jakim jest hipoteka odwrócona. Może być ona transakcją lub umową, jaką właściciel nieruchomości będący osobą fizyczną zawiera z instytucją finansową, która pozwala mu na uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału. Na przykład, jeśli dana osoba odziedziczy dom, który wymaga remontu, może podpisać umowę z bankiem w kwestii hipoteki odwróconej, uzyskać pieniądze na remont, wyremontować nieruchomość, a następnie sprzedać ją z zyskiem, dzięki czemu uzyska pieniądze na spłatę kredytu hipotecznego odwróconego. W niektórych przypadkach hipoteka odwrócona dotyczy seniorów, którzy mają własne mieszkania czy domy. Wówczas taka osoba przy zawarciu umowy o hipotekę odwróconą czy o kredyt hipoteczny odwrócony, uzyskuje wypłatę kredytu w transzach, które są dodatkowym źródłem dochodu obok emerytury czy renty. Suma hipoteki odwróconej zależy nie tylko od wartości samej nieruchomości, ale również od płci i wieku właściciela, a także od stanu jego zdrowia. Najczęściej będzie to od 30 do 70 proc. wartości nieruchomości. Po śmierci właściciela nieruchomości bank zwraca się do spadkobierców klienta z pytaniem o to, czy chcą wykupić odziedziczony majątek. Jeśli tak, to będą zmuszeni spłacić zaciągnięty przez spadkodawcę kredyt hipoteczny.

Hipoteka i księga wieczysta

Jak wspomnieliśmy, wpis hipoteki na rzecz instytucji bankowej do księgi wieczystej nieruchomości jest konieczny, aby takie zabezpieczenie w ogóle nabrało mocy sprawczej i realnie zabezpieczało interesy kredytodawcy. Co ciekawe, do czasu, gdy sąd dokona wpisu banku do księgi wieczystej nieruchomości i ustanowi hipotekę, kredyt hipoteczny nie może pozostawać niezabezpieczony. Dlatego banki stosują w takim przypadku dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia pomostowego. W efekcie do czasu uzyskania wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości ty, jako kredytobiorca, będziesz zmuszony płacić podwyższone raty kredytowe, zawierające składkę na ubezpieczenie pomostowe. Uzyskanie wpisu zajmuje sądom wieczystoksięgowym od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy.

Hipoteka pod względem formalnym wpisywana jest i ujawniana w Dziale IV księgi wieczystej. Jest on w całości poświęcony właśnie kwestiom związanym z hipoteką. Jeśli zaciągany jest kredyt hipoteczny, najpierw w Dziale IV księgi wieczystej nieruchomości pojawi się wzmianka o ustanawianiu hipoteki, a następnie sąd wpisze bank do księgi jako wierzyciela hipotecznego.

Wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości obejmuje następujące informacje ujawniane w Dziale IV KW:

  • numer hipoteki (roszczenia);
  • rodzaj hipoteki – np. hipoteka umowna, kaucyjna, przymusowa;
  • suma i waluta hipoteki;
  • wierzytelność i stosunek prawny – np. kredyt hipoteczny, odsetki kapitałowe, odsetki za opóźnienie w spłacie kredytu, prowizje i opłaty od kredytu przewidziane i określone w umowie kredytu, numer i dzień zawarcia umowy kredytu;
  • wierzyciel hipoteczny – inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną – z nazwą, siedzibą i numerem REGON.

Bardzo ważną kwestią związaną z hipoteką wpisywaną do księgi wieczystej nieruchomości jest jej wysokość. Do księgi wpisuje się wartość zobowiązania, jakie zabezpiecza hipoteka, i właściwie nie ma sensu umieszczać tam zobowiązania wyższego niż rzeczywista wartość nieruchomości. Bank się na to nie zdecyduje, ponieważ nie będzie to leżało w jego interesie. Jednak z drugiej strony rynek nieruchomości podlega wahaniom cenowym, więc potencjalnie cena nieruchomości, na której ustanawiasz zabezpieczenie hipoteczne, może wzrosnąć, ale i spaść. Wtedy rzeczywiście wartość zobowiązania wpisanego do księgi wieczystej nieruchomości może być wyższa lub niższa od aktualnej rzeczywistej wartości nieruchomości.

Mieszkanie z hipoteką – co warto wiedzieć?

Jako osoba, która chce kupić mieszkanie, możesz zastanawiać się, czy warto je nabyć wówczas, gdy ustanowione jest na nim zabezpieczenie w formie hipoteki. Jak najbardziej, ponieważ pieniądze pozyskane ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na spłatę długu w banku. Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana, hipoteka pozostaje, dlatego sprzedający powinien zobowiązać się do tego, że wykreśli ją z księgi wieczystej. Warto pamiętać więc o tym fakcie, kiedy kupujesz nieruchomość obciążoną takim zobowiązaniem. Nie możesz później powołać się na to, że z chwilą zakupu nieruchomości nic nie wiedziałeś o ustanowionej hipotece, ponieważ można to łatwo sprawdzić w księdze wieczystej nieruchomości, w Dziale IV. Hipoteka przypisana jest do nieruchomości, nie zaś do osoby jej właściciela.

Jednocześnie, jeśli jesteś właścicielem mieszkania z ustanowioną hipoteką, to możesz sprzedać swoją nieruchomość. Będziesz musiał jedynie przekazać nowemu właścicielowi dokument, który zezwoli mu na wykreślenie hipoteki po przeprowadzeniu transakcji.

Dodano:
17 Gru 2019

Zaktualizowano:
04 Sie 2020

0 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

Podobne artykuły