Przede wszystkim istotne jest dokładne zrozumienie wszystkich kosztów związanych z kredytem. Banki często nie prezentują kompleksowej rozpiski opłat, lub też umiejętnie przysłaniają je mniej ważnymi informacjami. Kredyt hipoteczny składa się z różnych komponentów takich jak: odsetki, prowizja bankowa, opłata za przygotowanie umowy, koszty związane z analizą zdolności kredytowej, ubezpieczenie oraz inne potencjalne opłaty dodatkowe.
Czym jest kredyt hipoteczny i jak działa?
Kredyty hipoteczne są uważane za jedną z bardziej pociągających opcji kredytowych dostępnych na rynku, głównie ze względu na jej niskie oprocentowanie i długoterminowy charakter spłaty. Z jednej strony, rozłożenie spłaty na wiele lat oznacza, że pożyczkobiorca zobowiązany jest do regularnej spłaty długu, który rośnie o naliczane odsetki, marżę bankową oraz prowizje.
Z drugiej strony, jeżeli decyzja o zaciągnięciu kredytu jest dobrze przemyślana i starannie obliczona, może on stanowić relatywnie niewielkie obciążenie dla domowego budżetu. Kluczem jest tutaj zrównoważone podejście i wybranie oferty kredytowej, która najlepiej odpowiada osobistym wymaganiom. Dlatego też wielu potencjalnych kredytobiorców korzysta z pomocy doradców hipotecznych, którzy mogą doradzić w zakresie zdolności kredytowej oraz pomóc w dopasowaniu oferty bankowej.
Co to jest zdolność kredytowa?
Zdolność kredytowa to ocena zdolności osoby starającej się o kredyt do terminowego regulowania zobowiązań finansowych. Jest to wskaźnik, który banki wykorzystują, aby ocenić, jak duża jest szansa na to, że kredytobiorca będzie punktualnie spłacał raty. Banki zawsze obliczają zdolność kredytową, niezależnie od rodzaju, wielkości czy okresu kredytu.
Zdolność kredytowa wpływa na kilka aspektów procesu kredytowego. Decyduje nie tylko o tym, czy w ogóle uzyskasz pożyczkę, ale też na jaką maksymalną sumę możesz liczyć. Generalna reguła jest taka, że im lepsza jest Twoja zdolność kredytowa, tym większa kwota kredytu może zostać Ci przyznana.
Czym jest wskaźnik LTV?
Wskaźnik Loan to Value (LTV) to relacja między sumą pożyczki a wartością zastawu. Ten parametr jest kluczowy dla instytucji finansowych, aby ustalić oprocentowanie pożyczki, poziom ryzyka kredytowego i inne szczegóły umowy kredytowej.
Obowiązująca Rekomendacja Nadzoru Finansowego w Polsce pozwala bankom na przyznawanie kredytów hipotecznych do wysokości 80% wartości zabezpieczającej nieruchomości bądź do 90% jeżeli wykorzystane zostanie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Czym jest hipoteka?
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które daje wierzycielowi, czyli w tym kontekście bankowi, pewność zwrotu pożyczonych środków przez zastaw na nieruchomości. To znaczy, że bank jako wierzyciel hipoteczny ma prawo do egzekucji długu nawet w sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości jest osoba trzecia, a nie osoba, która zaciągnęła kredyt. W ten sposób hipoteka stanowi zabezpieczenie dla banku na wypadek, gdyby dłużnik nie wywiązał się ze spłaty kredytu.
Co to jest księga wieczysta?
Księga wieczysta to oficjalny dokument, który służy jako dowód na stan prawny danej nieruchomości i działa jak jej oficjalny rejestr. Jest prowadzona w formie elektronicznej, co umożliwia wszystkim obywatelom dostęp do jej zawartości poprzez podanie odpowiedniego numeru księgi.
Na mocy Ustawy z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, istnieją dwie główne zasady rządzące księgami wieczystymi:
- zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która zapewnia, że w przypadku rozbieżności w księdze, nabywca ma prawo opierać się na jej zawartości jako na wiarygodnym źródle;
- zasada domniemania, że wpisy w księdze wieczystej odzwierciedlają faktyczny stan prawny, co oznacza, że informacje zawarte w księdze są uznawane za prawdziwe i aktualne.
Co to jest marża kredytu hipotecznego?
Przy udzielaniu kredytu hipotecznego na nabycie mieszkania banki określają różne opłaty dodatkowe, w tym marżę. Marża jest częścią oprocentowania kredytu hipotecznego (obok stawki WIBOR) i reprezentuje zysk banku z udzielenia kredytu. Wyrażana jest w procentach na rok.
Ważne jest, aby być świadomym, że marża kredytowa jest przedmiotem negocjacji, a najlepiej prowadzić takie rozmowy przed złożeniem wniosku kredytowego.
Czym jest RRSO?
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) to termin zdefiniowany w ustawie dotyczącej kredytów konsumenckich, który oznacza całkowity koszt, jaki konsument ponosi w związku z zaciągniętym kredytem, wyrażony w procentach rocznych od sumy pożyczki. Celem tego przepisu było umożliwienie klientom łatwego porównywania różnych ofert kredytowych i wybór najbardziej opłacalnej opcji, przy uwzględnieniu wszystkich obligatoryjnych kosztów związanych z kredytem.
Co to jest WIBOR(R) i WIRON?
WIBOR(R) to wskaźnik pokazujący, po jakim oprocentowaniu banki w Polsce są skłonne pożyczać pieniądze innym bankom na krajowym rynku międzybankowym.
Wartość WIBOR jest wyznaczana każdego dnia roboczego. Za ustalanie i publikację stawek WIBOR odpowiedzialna jest firma GPW Benchmark S.A. WIBOR dostępny jest dla różnych okresów, przy czym w kontekście kredytów hipotecznych najczęściej spotyka się WIBOR 3M (trzymiesięczny) i WIBOR 6M (sześciomiesięczny). Jest on klasyfikowany jako wskaźnik forward-looking, co oznacza, że odzwierciedla nie tylko aktualne dane, ale również prognozy i oczekiwania rynku.
WIRON, który wcześniej funkcjonował pod nazwą WIRD, to indeks transakcyjny tworzony w oparciu o transakcje depozytowe realizowane pomiędzy instytucjami finansowymi a dużymi korporacjami oraz innymi podmiotami raportującymi takie operacje. WIRON został wyselekcjonowany jako alternatywny wskaźnik referencyjny do stóp procentowych, mający na celu zastąpienie WIBOR-u.
Podobnie jak WIBOR, jest obliczany każdego dnia roboczego przez GPW Benchmark S.A. WIRON klasyfikowany jest jako wskaźnik backward-looking, co oznacza, że jego wartość bazuje na danych z przeprowadzonych już transakcji z poprzedniego dnia. Jest ustalany dla okresów miesięcznych, trzymiesięcznych i sześciomiesięcznych.
Zgodnie z zaleceniami Narodowej Grupy Roboczej ds. reformy wskaźników referencyjnych, WIRON 1M Stopa Składana ma być stosowany w kredytach, co spowoduje, że rata kredytu będzie aktualizowana co miesiąc, w przeciwieństwie do dotychczasowej praktyki, gdzie aktualizacja odbywała się co 3 lub 6 miesięcy.
Czym jest wkład własny do kredytu?
Wkład własny to część kwoty, którą pożyczkobiorca wnosi osobiście w procesie nabycia majątku, często w postaci środków pieniężnych, ale możliwe są też inne formy.
W przypadku kredytów hipotecznych, minimalna część wkładu własnego określana jest procentowo od wartości nabywanej nieruchomości (na przykład 10% wkład własny oznacza, że kredytobiorca musi pokryć 10% wartości nieruchomości ze swojej kieszeni). Kalkulator kredytu hipotecznego pozwoli Ci uzyskać informację, ile wkładu własnego powinieneś posiadać.
Co to jest oprocentowanie kredytu?
Koszt kredytu jest głównie definiowany przez jego oprocentowanie, które określa wysokość odsetek, które płaci kredytobiorca. Oprocentowanie bezpośrednio wpływa na całkowitą kwotę odsetek do zapłaty w trakcie trwania kredytu oraz na wielkość miesięcznej raty. Dodatkowo, oprocentowanie kredytu hipotecznego ma wpływ na zdolność kredytową – niższe oprocentowanie zazwyczaj przekłada się na wyższą zdolność kredytową. Oprocentowanie składa się z dwóch części: marży banku, która jest źródłem zysku banku i jest ustalana indywidualnie przez bank, oraz stawki referencyjnej, jak na przykład WIBOR. Marża jest stała przez cały okres obowiązywania umowy kredytowej i jest w niej jasno określona.
Słownik kredytu hipotecznego
BIK – zbiera oraz udostępnia informacje dotyczące wszelkich zobowiązań finansowych zarówno osób prywatnych, jak i przedsiębiorstw, zaciągniętych w bankach, Spółdzielczych Kasach Oszczędnościowo-Kredytowych oraz instytucjach pożyczkowych. W bazie danych BIK znajdują się zarówno informacje pozytywne, odnoszące się do kredytów spłacanych punktualnie, jak i negatywne, czyli te dotyczące zaległości w spłatach.
Całkowita kwota kredytu – odnosi się do sumy pieniędzy, jaką bank faktycznie wypłaca kredytobiorcy w ramach warunków ustalonych w umowie kredytowej.
Całkowity koszt kredytu – koszt, który bank nakłada na klienta za przyznanie kredytu. Ważne jest, aby rozróżnić całkowity koszt kredytu od całkowitej kwoty do spłaty.
Cesja ubezpieczenia – proces przekazania praw z umowy ubezpieczenia na inną osobę lub instytucję, znany także jako umowa cesji wierzytelności. Na mocy takiego porozumienia, cesjonariusz, który jest osobą trzecią względem pierwotnych stron umowy (na przykład bank), przejmuje prawo do przyszłych roszczeń (jak np. odszkodowanie).
Harmonogram spłaty kredytu – nieodzowny element każdej umowy kredytowej lub leasingowej, przedstawiający szczegółowy harmonogram spłat zobowiązania, w którym wyodrębnione są wszystkie pozostałe do uregulowania raty oraz ich składniki.
Karencja w spłacie kredytu – termin określający odroczenie czasu, przerwę, która jest często wykorzystywana w przypadku spłaty kredytów hipotecznych, jak również w branży ubezpieczeniowej.
List mazalny – zgodnie z prawem procedura potwierdzenia wygaśnięcia hipoteki na danej nieruchomości. Jest to rodzaj zgody lub oświadczenia, które stanowi potwierdzenie, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką została spłacona lub wygasła, a zatem nie ma już podstawy do utrzymania hipoteki na tej nieruchomości.
Odsetki – opłata obciążająca pożyczkobiorcę za skorzystanie z kapitału udostępnionego przez wierzyciela. Wielkość tej opłaty jest uzależniona od takich czynników jak obowiązujące stopy procentowe, wysokość pożyczanej sumy oraz okres, na który zobowiązanie zostało zaciągnięte.
Okres kredytowania – czas, który upływa od momentu udostępnienia przez kredytodawcę środków kredytowych kredytobiorcy do momentu zwrotu całej pożyczonej sumy wraz z odsetkami.
Operat szacunkowy – dokument oceniający wartość nieruchomości, który jest tworzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Pełni funkcję dokumentu oficjalnego, posiada wagę prawną i jest akceptowany w różnych procedurach administracyjnych.
Prowizja – to opłata pobierana przez bank jednokrotnie i może być ona ustalona jako stała suma pieniężna albo jako procent od wartości transakcji, czasami z dodatkowym określeniem minimalnej kwoty, którą trzeba zapłacić.
Rata kredytu – regularnie ponoszony koszt związany z kredytem, który dzieli się na część kapitałową, czyli spłatę samej pożyczonej sumy, oraz część odsetkową, która jest kosztem korzystania z pożyczonego kapitału i jest obliczana na podstawie oprocentowania określonego w umowie kredytowej.
Refinansowanie kredytu – to proces, w ramach którego kredyt hipoteczny jest przenoszony z jednego banku do innego. Nowa instytucja finansowa spłaca poprzedni dług i przejmuje prawo do należności. W rezultacie, pierwotny kredyt jest spłacany za pomocą środków pozyskanych z nowej pożyczki.
Restrukturyzacja kredytu – obejmuje dostosowanie ustaleń umowy kredytowej do zmienionych warunków finansowych pożyczkobiorcy. W praktyce, często oznacza to anulowanie dotychczasowej umowy z bankiem i zawarcie nowej, z aktualnymi warunkami.
Stopa referencyjna – to kluczowa stopa procentowa ustalana przez Narodowy Bank Polski, mająca istotne znaczenie dla osób planujących zaciągnąć kredyt lub pożyczkę gotówkową. To od jej poziomu w znacznym stopniu zależy wielkość miesięcznych rat zaciągniętych zobowiązań finansowych.
Transza kredytu – odnosi się do kwoty kredytu, którą bank wypłaca pożyczkobiorcy w wyznaczonym czasie, kiedy zostaną spełnione określone w umowie warunki.
Ubezpieczenie pomostowe – forma zabezpieczenia stosowana przez banki, obowiązująca do momentu, gdy hipoteka zostanie oficjalnie zarejestrowana w księdze wieczystej danej nieruchomości, która jest zabezpieczeniem dla kredytu hipotecznego.
Wakacje kredytowe – opcja przełożenia terminu spłaty raty zawierającej część kapitałową i odsetkową kredytu na zasady określone przez instytucję finansową. Okres, na który można zawiesić spłatę rat kredytowych, jest różny – może to być od jednego miesiąca do nawet roku.
Wkład własny – to środki finansowe (zwykle określona suma pieniężna), które musisz zgromadzić, by móc otrzymać od banku kredyt na zakup mieszkania. Jego minimalna wartość wyrażana jest w procentach i jest uzależniona od ceny kupowanej nieruchomości. Stanowi on część kwoty, którą płacisz za nabywane mieszkanie. Nie jest to jednak kwota przekazywana bankowi.
Zabezpieczenie kredytu – mechanizm mający na celu zapewnienie kredytodawcy zwrotu pożyczonych środków, na wypadek, gdy kredytobiorca przestanie regulować swoje zobowiązania. Gdy kredytobiorca nie wywiązuje się ze spłaty zaciągniętego zobowiązania, instytucja finansowa inicjuje procedurę windykacyjną, aby odzyskać należne środki. Bank może skorzystać z zabezpieczeń takich jak ubezpieczenie kredytu lub hipoteka na nieruchomości. W sytuacji, gdy inne metody zawiodą, prawo umożliwia bankowi ostateczne rozwiązanie w postaci zbycia nieruchomości będącej przedmiotem hipoteki. Dzięki temu bank posiada silniejszą pozycję w procesie odzyskiwania długów w porównaniu do zwykłych wierzycieli.
0 Komentarze